北京燕郊的房价为什么下跌（房价大起大落后）

燕郊镇是河北省廊坊市特殊的存在。

它与北京通州一河之隔，从燕郊到北京市区，比房山、顺义等远郊区县还近。

每天有许多8字头的公交车，往返于燕郊和北京之间。从早上5点多，燕京航城北门外的818路公交车始发站，就陆续站满等待进京的上班族们。这里承载着数十万北漂们的双城生活：白天工作在北京，晚上居住在燕郊。

2015年前后，燕郊楼市突然火爆了起来。乘风直上的燕郊楼市，不仅吸引了大量北漂到此安家，更引得投资客们狂欢不止。他们坚信：燕郊房价会像通州，突破5万大关。

一夜暴富的神话，却在2017年起迅速幻灭。一纸限购令下，燕郊房价被腰斩，这几年很多买房者一直处于煎熬中。

2021年多种因素叠加下，很多投资客挺不住了。他们或断供弃房，或免费送房，为当初的冲动付出了惨痛代价。但对于一部分北京外溢人口来说，在投资客眼中充满了财富欲望的燕郊，从来都只是他们追逐梦想的“家”。

01、“免费”送房

天下没有免费的午餐，但在燕郊有“免费”送的房。

继今年2月，燕郊天洋城与首尔甜城业主“免费”送房后，12月下旬，又一则燕郊业主“此房白送”的帖子，在社交平台流传开来。照片上的文字显示：因为房子太多，还不起月供，此房一分不要，白送你。你只要还月供就行，我只是不想有逾期。

一名燕郊房产中介告诉市界，看不出来是燕郊哪个小区。但诸如此类的免费送房，在燕郊不乏实例。这类房子的尾款，一般比整套房子价格还高。该名中介早前帮一名燕郊业主卖了套房，房子卖了190万元，尾款250万元，业主最终倒贴60万元。

有人免费送房，也有人断供弃房。

从老家来燕郊做生意的冯东，与他身边的十几个朋友，怎么也没想到，昔日的跟风投资，将自己推到了悬崖边上。几年前，看着燕郊火热的楼市，他们打算“低吸高抛”，于是在燕郊开始限购后，房价从高峰时的4万，跌到3万、2万多时入坑了。

冯东们认为，房价的下跌，只是暂时的。他们对燕郊房价抱有很大期望，“对标通州房价，通州最终能到六万元，那燕郊就能到五万元。”手里没钱，没关系，冯东们或办一个假离婚，或高评套贷，或找专业的团队做账。就这样，他们将杠杆运用到了极致，每个人都买下了数套房子。

一夜暴富的神话并没有到来，燕郊房价反而一路下跌直至腰斩。挺过最初的两三年后，面对数万元月供、房子不断贬值的现实，冯东们的一些朋友熬不住了，断供陆陆续续开始了。2020年，疫情突如其来，生意经营惨淡，熬了三年的冯东，也陷入了困顿之中。

2021年，冯东还是断供了。这一年，生意惨淡、父母生病的双重打击下，他还不起2万元的月供了。房子最终被银行收走时，冯东已支付了150多万元的首付与利息。回忆往事，仍欠有外债的冯东，为当初“投机”的行为羞愧不已。

燕郊资深房产中介薛伟告诉市界，在燕郊，免费送房、断供弃房的大多是投机客。他们高杠杆买下房子后，燕郊房价一路下跌，房子不断贬值，市值甚至低于尾款。经济周转不开、获利无望的心理下，就选择断供止损。

（燕郊楼盘）

冯东们忍痛止损背后，是燕郊激增的法拍房数量。人民法院资产诉讼网显示，截至12月16日，2021年燕郊法拍房数量为818套（不剔除重复拍卖），为2020年全年的1.6倍，是2019年全年的4.4倍。

据经济观察报报道，自廊坊限购后，燕郊法拍房的数量占到整个廊坊地区的一半左右。同期，大厂和香河的法拍房数量均在百套左右。

这从一名在燕郊从事法拍房工作的人士那里得到了佐证。该名人士透露，在他从业的四五年时间里，经手过的燕郊法拍房中，大多数都是断供的，其中福成和潮白人家的楼盘尤为多。

02、楼市狂欢

狂欢其实始于2014年。这一年，京津冀协同发展的靴子落地后，离北京通州最近的燕郊楼市暗潮涌动。

2015年，北京出台“330新政”之后，楼市“量价齐涨”。一些在京购房无望的北漂族，纷纷到燕郊买房。这一年，燕郊人口达到75万人，年均增长127%。

燕郊房价随之“水涨船高”，以天洋城四代为例。2016年12月，该楼盘均价上涨至2.88万元每平米，较2015年底增长78.6%。燕郊楼市如火如荼时，投机客也蜂拥而至。一时之间，楼市供不应求，燕郊房价更是野蛮生长。

这一年，燕郊房子均价上涨至2.19万元每平米，较2015年底上涨54.3%。“每天过户的人风雨无阻”，冯志回忆说，上午定好了房，已经交了定金，下午房子猛涨后，就变卦了，要违约金，就给你十万元违约金，我不卖了。

“质量、绿化、容积率、物业稍逊的楼盘，也引来了许多投机客的青睐。比如福成的房子福成五期。”薛伟向告诉市界，“2016年高峰期时，福成五期能卖到3.1万元每平米。”

（燕郊福成上上城5期、6期）

甚至于，有购房者还未进入销售大厅，就听到开发商扯着嗓子喊，“只有5分钟选房时间。”

这一年，自称“燕郊倒霉蛋”的王霞，也在姐妹的带领下到燕郊投资了，她同样运用的是高杠杆。

2017年年初，限购的风声传来，燕郊楼市开启最后的狂欢。房产销售声嘶力竭地呐喊，“廊坊准备开始限购了！当断不断，租房不断！”2月，天洋城四代的均价，攀升至3.1万元每平米。4月，燕郊最高的区域，飙升至4万元每平米，而通州最低的二手房单价，超过了5万元每平米。

有人对媒体高喊：“燕郊房价有望突破4万元每平米。”但冯志们的目标更高远，他们本着“通州房价到6万，燕郊房价到5万”的心理入瓮了。

但6月，一纸限购令变相封死了流动性，廊坊房价迅速熄火，并于2018年3月正式转为下跌。当年10月，燕郊房价跌至1.6万每平方米，跌幅近35%。跌跌不休的燕郊房价，引发了多米诺骨牌效应，冯志们不得不相继为当初的冲动买单。

2020年，疫情影响下，更多冯志们断供了。

这一年，本就负债累累的王霞，为了偿还新的几百万元的债务，无法陪在女儿身边，“现在后悔也没有用了。”王霞叹息着。

有断供者欲言又止，有断供者不吐不快。今年12月10日，一名网友自曝 “亲身经历，我断供了”，这个帖子在网络引起轩然大波。

这名网友2017年在燕郊花426万买了一套房，四年还了80万元的房贷，其中只有16万元的本金，剩下63万元全都是利息。房子更一路贬值到现在的235-240万元。更令他无法接受的是，断供过后，自己至少亏了280万元。

（数据来源：链家）

尽管断供者处在水深火热之中，但2021年的燕郊楼市相对稳定，成交价基本都在1.7万元每平米左右。

房产中介薛伟告诉市界：“由于疫情影响叠加年底行情冷淡，燕郊楼市目前处在成交量下降、部分项目降价、客户观望的尴尬境地中。”

03、一场博弈

不会轻易断供的，是将燕郊当做“家”的北京外溢人口，他们是燕郊楼市的主力军。

北京居高不下的房价，让北漂五年的张莹知难而退，她退到的地方正是燕郊。尽管张莹买在了小高位，且还着并不低的月供，但这是她自住的唯一的“家”，所以其不愿计较房价跌还是涨，“免费送房、断供弃房对我来说，根本是不可能的事。”

作为北京的“后花园”，这个有着108平方公里面积的小镇，承载着数十万“北漂们”有个家的梦。他们就像血液中相互簇拥的微小细胞，早高峰时从四面八方，涌向中心城市，晚高峰时再涌回四面八方。

让张莹们苦恼的，从来都是双城生活过剩的通勤时间。据滴滴出行数据显示，居住在燕郊的上班族出行早高峰在 6:50，而从北京市区返回燕郊的时间，大多集中在 18:00 和 21:00 之间。

张莹对于每周一进京上班的交通拥堵毫不陌生。早上六点二十分钟，张莹会在北欧小镇东门挤上812路公交车。车子走走停停，不时有人上来，它就像一条贪食蛇，不停地吞下食物。

堵车是常有的事，有时堵十分钟，有时堵半小时。堵一个小时以上，也是家常便饭。一般来说，812路会在潮白河大桥上被堵，但有时候也会被堵在通燕高速入口处。

有一次，从通燕高速的入口，到白庙检查站，一共两公里的路程，走了两小时五十分钟。直到行驶到建国路上，大巴车才正式跑起来。那一天，张莹到终点站大望路时，已经快12点了。

实际上，职住平衡与城市交通的关系，从来都是处在博弈当中。从燕郊近十年的交通结构变化来看，摩托车出行方式占比大幅减少，小汽车进京大幅增加，并占主导地位。

这就意味着，在地面公交竞争力难以大幅提升，且小汽车出行量仍将进一步增长的情况下，公交分担率提升难度较大。有研究对比国内外成熟的大都市圈外围地区，进出中心城（核心区）公共交通的分担率发现，燕郊进京的公交比例尚不算高，还有较大的增长空间。

该研究同时提到，燕郊内部出行公交比例为8%，与国外都市圈外围地区对比，也处于中下水平，仅达到东京外围公交占比的一半，未来还有较大的提升空间。

横向对比下，该研究得出的结论是：小汽车自由发展模式下，无论何种空间发展，城市路网都拥堵严重，“倡导公交优先和低小汽车出行模式，是燕郊交通发展的必然选择。”

（燕郊通勤远郊公交车）

奔波于双城的张莹，不是没想过在燕郊找个工作。然而，较之于北京遍地都是工作机会，且可观的薪资水平，燕郊的就业环境又怎能承载张莹的梦想？

04、艰难蜕变

早在1999年，燕郊就被批准为省级高级技术产业园区，2010年，又被批准为国家高新技术产业园区。然而，在过去20多年里，燕郊大面积的楼盘开发，使三河县财政持续递增，房地产带来的产值，远超过高新技术产业带来的产值。

繁荣的房地产，也给燕郊带来了巨变。十年来，薛伟亲眼目睹小镇的一片片荒地，变成现在配套齐全的模样。对他来说，燕郊最大的改变，是商业配套的日渐成熟，比如燕顺路迎宾路102国道上，有天洋城购物中心、IMAX影院等。

但房地产一直先行，却并不是什么好事。或许是意识到这一点，2017年6月开始，廊坊也限购升级，严厉打击投机客。这一年，燕郊所属的廊坊三河县新房销售面积下降了82.5%，二手销售套数下降62.5%。

2019年，《中国乡镇综合竞争力报告》中，三河县排名从上一年的第9名，下滑至第23位。换句话说，三河县经济下滑背后，是房地产销售的剧降。燕郊楼市的投机风气，被大范围地遏制住了。

2020年，《北京市通州区与河北省三河、大厂、香河三县市协同发展规划》出台，又将发展的风向标转向适度收缩房地产开发、提升内部公共服务水平、强化就业吸纳能力。

地产开发的收缩，在燕郊是肉眼可见。从北京开车进入河北燕郊的第一站，是有名的“售楼一条街”，那里曾是购房者的聚集地。在燕郊楼市降温后，“售楼一条街”变成了服装商户聚集地。有东贸国际服装城、天乐商贸城、三尚聚龙商贸城等等。在燕郊街头，随处可见各大商贸城的招商广告牌，这上面曾经密密麻麻写满了售楼信息。

（燕郊某售楼中心）

2021年，燕郊各大板块又强化了侧重点。产业方面，重点发展的有燕郊北部科学城，这是一个现代化的科技新城，占地由原来的9平方公里，扩大到19平方公里；教育方面，燕郊的燕昌中学挂牌为北京潞河中学三河校区，港中旅学校挂牌为北京实验学校三河校区，新建的高新区第三实验学校于九月开学等等；医疗方面，燕郊的燕达医院为三甲医院，与北京各大知名医院进行合作等。

尽管燕郊试图全方位发力，但从人口规模来看，各种资源只能更多，没有最多。2020年，燕郊常住人口63万人，面积108平方公里，人口密度为每平方公里5833人，人口密度是北京的4.4倍左右。燕郊这一人口密度，未来将会随着地铁的开通而继续加大。

这就意味着，燕郊各种资源的发展速度，还跟不上人口规模的增长。以教育资源为例，人口迅速增长的同时，燕郊小学学生激增。仅2018年，三河市中小学净增学生6000余人，燕郊就占了5000多人。而最新数据显示，2021年，三河新增31.3万人口。

很显然，燕郊要想成功蜕变，还有很长的路要走。不过，在张莹看来，无论燕郊的蜕变有多难，她们的通勤路有多么漫长与艰辛，但都是在追逐梦想的道路上坚持不懈。

“不管怎样，我的梦已经醒了。”对炒房客冯东来说，却是另外一个图景。

（文中冯东、王霞、张莹、薛伟皆为化名。）

（除单独标注来源外，以上图片来自视觉中国）

（作者丨陶婷 编辑丨韩忠强）

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