北京买哪里的房子性价比最高（北京楼市:2023顶部豪宅的对决）

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!，我来为大家科普一下关于北京买哪里的房子性价比最高?以下内容希望对你有帮助!

北京买哪里的房子性价比最高

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

北京跑赢大盘的房子不超过20%我们的选筹跑在大盘前面关注公众号｜京房会进入知识星球可进行提问

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Q:提问:京总好，想请教您一下，最近准备出手，京户首套，购房作为主居所兼顾升值，预算三千五百万到四千万左右。刚成家还没有小孩，还没太想好以后孩子的教育方案，鉴于政策不确定性不一定要买学区房，但也是希望至少周边教育资源能兼顾到潜在的优质教育选择（如需要以后可再买个不自住的小学区房之类的）。上班地点在金融街以后也可能会去国贸。看了几个盘有些拿不定主意，想烦请京总给分析分析：红玺台、国奥村、棕榈泉、MOMA万国城、远洋万和公馆、远洋万和城、西府大院。如果可以的话能否麻烦排个序，或者京总有觉得更适合的盘也麻烦推荐一下。非常感谢！

A:回答:您好,你这个价格的布局不管在哪个区都应该关注一线资源的位置,即便是在市中心,如果区域资源不集中没有稀缺性,都会影响房子后期的升值性及流通性,因为你这个属于终改的价格,不但要关注楼盘的资源,同样还要关注区域的资源,红玺台、国奥村、棕榈泉、MOMA万国城、远洋万和公馆、远洋万和城、西府大院;这几个盘的排序应该是:红玺台、远洋万和公馆、国奥村,这几个盘的价值属于中等偏上,红玺台和远洋万和公馆的综合资源都可,但这两个盘稀缺性差了点,红玺台还有学区溢价,望京和太阳宫和红玺台远洋类似的盘有很多,像臻园、太阳公园、朝阳公园一大片都属于竟品

远洋万和城、MOMA万国城区域资源很差,除了位置好点以外没有什么其它优势,西府大院就更差了,这个总价布局到西南方位属于资源错配,北京现有的优质资源全部集中在西海朝,并且城市未来的发展方向也不在西南,奥森主要的资源是生态,国奥村楼盘还不错,这个位置属于那种不会猛涨也不会下跌的区域,最后朝阳公园片区的棕榈泉已经过时了,这个位置现在的头牌是泛海系,如果你考虑这个位置应该关注的是泛海容郡,这个盘在泛海世家几个园之上,东府西府之下,成长性还不错;

其次你还可以关注西城的金融街片区、海淀的万柳片区;金融街的西城晶华、北京尊府、万柳的光大水墨风景、康桥水郡;这两个区域的综合资源都是不可复制的,无论是医疗还是教育以及人效在北京都是数一数二的,如果北京未来的房价是3字头4字头,也会在这种区域诞生,可通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;关于西海学区房的价值逻辑，整个西海以金融街万柳为主的品质次新小区学区风险相对较低，这种盘综合资源稀缺性越高，学区风险越低，这些位置拥有的都是一线资源，即便是有很高的学区溢价也可考虑，这类盘抛去学区因素,自身品质本身就很稀缺，如果学区有变化,不会转移全部价值;

或者说这类盘的学区价值只占10%，安全系数相对高一些;其它居住体验一般的学区房，居住体验越差风险系数相对越高，原本这类房子价值只有10万，但附上名校价格就变成了13万15万;具体选筹上:效率最优的方案是优选金融街和万柳,只不过需要适当控制面积,大概可以选200平左右,如果有更大面积的需求优选远洋万和公馆、红玺台、泛海容郡;你的情况更适合金融街或者万柳,建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利!

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Q:提问:京总您好，拜读了精华文章很受启发，目前我们处于选房阶段，还有些疑惑盼您解答！我和爱人都是京户首套，现在手头有400做首付，目前准备总价650左右上车西城，爱人通勤原因考虑19号线沿线。由于我目前还没有毕业，等到孩子上学估计还要8∽10年，短时间内也没有置换的打算。我们前期看房看下来，目前比较关注的有新街口附近玉桃园和如意里的一居，还有牛街康乐里小学附近的小两居，均为90年代老房。从保值的角度我觉得前者更好，但是后者的居住条件和学校似乎更优，应该如何权衡？以及在预算范围内是否有其他更好的推荐？谢谢京总

A:回答:您好,我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理中对北京全市不同类型的房屋有过详细分析以及未来预判,建议全文阅读,西城和海淀包括东城的老公房社区保值性都很好,增值性的主要逻辑是物业,这三个行政区同一个片区有的老公房增值性高于2000年后的商品房社区,主要原因是物管资源,物业是续航,牛街的东里西里,稍微新一点的泰和嘉苑、祥和家苑,新街口的文慧园、如意里、西里这几个盘保值增值性都很稳健,可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这两个片区的楼盘详细行情;一个是海淀学区一个是西城学区,如果距离学区还早可优先前者,如果在西海这两个板块选的话这两个位置还可;或者可以往右安门看看,整体建筑年代都为2000之后的,楼盘更新一些,保值性更强,祝一切顺利!

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Q:提问:京总晚上好，关于置换升级，若出掉万城华府三居室，再增加一部分资金买万泉新新家园是否值得？

A:回答;您好，华府的房子唯独的缺点就是小，小区的资源很好，住惯了这种一流资源的小区，再升级的话不建议万泉新新了，不是说万泉新新不好，而是不适合您，您是升级而不是降级，把面积升上去资源降下来没有必要的，如果有条件可以考虑华府300往上的大平层，这个才是适合您的方向，升级不单纯是升面积，更包括升级资源，建议认真阅读精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,祝顺利!

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Q:提问:您好，今年年底可以办下来工作居住证，这几天刚开始了解房子，在考虑是否应该一拿到证就赶紧买房。目前纠结的点：1、目前天津有一个闲置房子，280w，有商贷未清，在北京再买的话得算二套了。再贷款的话用公积金贷款，能够到总价360w的水平。这个预算是否够上车？还是说最好再攒几年钱？

2、工作在互联网，工作地点和就业行情不稳定，所以买房可能自住也可能出租，希望租金可以尽量高一些并且好出租，将来工作变动也能用租金还贷。在网上找便宜的南向一居，朝青的国美第一城、常营的柏林爱乐，还有没有类似的板块可以看看呀？

A:回答; 您好，感谢信任！1、北京的刚需盘如果没有遇到牛市的情况下，不错的位置行情一般都很健康，如果全市成交量比较火的情况下(月成交量超1.5万套)，综合资源不错的刚需盘会有一个微涨的现象，像你看的常营属于次级板块，综合资源属于强二线，朝青属于一线资源，国美和柏林爱乐都属于位置不错的刚需盘，可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这两个楼盘的详细行情;如果拿到房票建议尽早建仓，你看这些不错的位置即便是遇到冷静期保值性也都很好，只要不受针对性的调控，下跌的现象比较少，北京的调控一直都是最严谨的，应该说是全国调控最科学的一个城市，从目前的市场看全国所有的利好最后收益的是北京，换个角度考虑从长计议即便是没有利好买了也没有坏处。

2、关于天津的房子，如果一线城市还没有优质盘，我建议是如果外地的房子不是刚需，尽可能把资源集中起来配到资源更好的城市，长远看一线城市的天花板永远高于二线以外的城市，像北京这样的城市更是如此，一般在一线城市没有房票，或者预算范围内选不到特别合适的盘，或者已经完成一线城市的布局，这种情况才考虑退到二线城市建仓，资产不是特别厚的情况下尽量集中起来拿综合资源更优的板块，同一个区域房子分化也很严重，综合资源比较好的房子涨幅什么时候都很好，前期仓位多少不重要，每个区域的房价都是有天花板的，涨一轮就少一轮，或者说涨一轮再次进场的成本就会增加，建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利！

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Q:提问:您好，京总！一直关注您的文章，特请教。目前持有一套朝阳北苑家园茉藜园的三居700 和朝阳科学园南里的两居500 ，这两套都在出租中，目前在海淀白石桥附近工作，自住海淀苏州街一套小两居，是八一的学区，目前二娃出生不够住了，于是又在同小区租了个一居室。目前很想置换。想咨询

1、朝阳的两套房子是否还值得继续持有？2、如果朝阳的两套卖掉，在苏州街附近改善的话，周边学区溢出价格也比较高，1200 似乎找不到比较好的盘，是否要扩大选筹范围，周边是否有好的楼盘小区推荐？3、或者是朝阳的两套和海淀现住的一起卖再换个2000左右的好品质的，所有资金都集中在房子上，会不会风险比较高？4、如果继续居住和持有分离，苏州街的房子先住着不动，那么就不用非要在苏州街选择，按京总的思路在什么地方选一套比较好的投资加保值的比较好的品质的小区呢？

A:回答:您好，1、茉藜园和科学院南里这两个盘保值性还可，升值性不是特别突出，但也不算很差的那种，只是成长比较慢，如果有条件的话建议是做一下置换。2、围绕苏州街的中关村商业氛围太重，我在星球精华栏海淀跑赢大盘选筹导图有全面的分析,这个区域我一般都是建议往外换，成长环境很差，价格天花板相对也比较低，拔高的全是学区，往东基本都是老旧盘了，只能往西边万柳看，如果你现在持有的苏州街房子涨幅跑的还行可以继续拿着，涨幅比较差的情况下再考虑合并，

你可以关注万柳的光大花园这个盘，3居室的价格在1600左右，需要你额外加400的杠杠，这个盘性价比很高，并且位置很好，虽然有部分学区溢价，但不影响这个盘的综合价值，万柳的资源一直是海淀最强的，地段也很好，旁边的怡秀园94年的盘价格已经快赶上光大了，其次如果现有苏州街的房子涨幅较差考虑脱手的话可以关注三小西侧的康桥水郡，120平左右的小三居价格在2000出头需要淘，这种户型出房率比较低，这个盘属于万柳的品质改善盘，光大和康桥都有成长空间胜率较大，是距离你最近的2个盘了。关于风险只要选筹正确可以忽略，过去是因为只要有行情全市都能渗透，只要位置别太差，都能跟着涨，现在的行情都是一批一批涨，涨价的都是点对点板块，参考星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/点状逻辑;升级区域和楼盘大方向上没有问题。

3、如果加不了杠杠，苏州街不动的情况下，1200做布局我建议是到朝阳做选筹，同样的价格在东西海能拿到的全是老旧盘且价格高面积小，而朝阳品质高面积大价格低，区域资源比着东西海不差，围绕国贸望京两大产业区选大方向不会出问题，你可以关注下朝青的华纺易城，青年汇，望京的澳洲康都，首开知语，建议参考星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;祝顺利！

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Q:提问:您好，个人情况如下：东坝常青藤90出头的小三居，16年底购买，一直出租，因孩子上学一直居住在海淀万寿路的公寓房，无产权，下面公寓房面临到期，所以在考虑要不要换房到这边居住。我的顾虑是因为16年购房时，当时孩子还小我们对学区完全没概念，在万寿路的老破小和东坝的次新之间选择了后者。这几年来，万寿路这边几乎翻倍，东坝却跑输大盘，我们明显是选错了。

我的问题是：1.今后看来，会不会次新更能保值增值呢？或者说即使东坝的地理位置、学区方面不如海淀翠微，但有规划，而且房子本身的品质（次新、洋房），未来是否能跑赢翠微的老房子呢？孩子已经上小学，没有学位需求，现在买等于多支付了学区溢价部分，还有中介费税费这些。我其实内心里不太想投住分离，想从东坝换到翠微，而且老人还有首套名额可以用，但就是必须得增加贷款额，还贷压力很大。目前整个经济下行，长远看来楼市如何也存在不确定性，除非是北京核心地段豪宅，但万寿路翠微老房子肯定不算吧？这样至少一个人工资全部还贷，这么大压力不确定未来若干年是否值得。两人均普通工薪，工作还算稳定，但工资有限涨幅也不用期待。您能帮忙分析一下是否值得折腾吗？

2.如果现在换的话，是建议先卖后买吗？担心出现卖完东坝就涨了，要买的翠微这边也涨了，现金贬值了；边买边卖，最近成交量增加市场开始火热，又担心因为卖房周期太长影响买房的成交。真的是纠结，几年前的错误决定代价太大了，现在又面临重大抉择，害怕再选错，希望您给点意见，谢谢。

A:回答:您好，东坝你们没有选错，错的是你们的进场时机和入场价，16年17年是高点，而东坝依然存在概念，大部分的行情是炒出来的，所以这种区域市场好看不出来任何问题，淡季才能暴露，星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图有东坝板块的详细分析,这个位置要么就是新区规划出来之后买，要么就是完全兑现之后吃供需轮动，中间进去的基本都是高位接盘然后站岗，你16年买的现在脱手很亏，现在正慢慢兑现，这个位置如果买的话我会劝退，如果卖的话我建议是在等等，有很多新盘马上交付，价格也都是10万 的，八九万的，常青藤属于东坝热度比较高的一个盘，综合品相都不错，价格7万出头，现在卖不划算，建议等新盘拉高，现在换仓付出的代价太大了，如果没有特别笋的盘不值得，祝顺利！

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