上蔡县凤凰公园东侧规划（公告发布一年尚无建设）

提到罗牛山股份有限公司(000735.SZ，以下简称“罗牛山”)，海口市民很少感到陌生作为海南“菜篮子”的重要保证，罗牛山从国有农场改制而来，长期从事蔬菜种植业以及畜牧业，同时也开发少量楼盘，今天小编就来说说关于上蔡县凤凰公园东侧规划?下面更多详细答案一起来看看吧!

上蔡县凤凰公园东侧规划

提到罗牛山股份有限公司(000735.SZ，以下简称“罗牛山”)，海口市民很少感到陌生。作为海南“菜篮子”的重要保证，罗牛山从国有农场改制而来，长期从事蔬菜种植业以及畜牧业，同时也开发少量楼盘。

然而，在2018年5月，凭借一纸“海南国际赛马娱乐文化小镇”(后在2018年12月20日更名为海南国际竞技体育娱乐文化项目)的项目备案证明，在各项手续都不明的情况下，罗牛山迎来了股价飙升，半个月内涨幅近75%。

近日，罗牛山发布2018年报。年报显示，截至2018年底，罗牛山营收为11.25亿元，总资产63.15亿元，归属上市公司股东的净资产为39.71亿元 。然而，对于计划总投资287亿元的大项目“海南国际赛马娱乐文化小镇”，罗牛山在财报中却并未详细介绍。

近日，《中国经营报》记者实地走访公告提及的“海南国际赛马娱乐文化小镇”所在地海口市美兰区的罗牛山农场，发现这里尚未出现建设的痕迹。而一年前，罗牛山的公告显示，该项目拟2018年开工，计划2020年建成。

未开工的“农场”

近日，记者实地走访了罗牛山赛马以及竞技体育项目所在地海口美兰区三江镇一带的罗牛山农场。

据悉，2004年，海口市国营罗牛山农场(以下简称“罗牛山农场”)的改制方案获批。按照海口市国资委的通知要求，罗牛山农场的整体资产和债务移交给罗牛山投资发展有限公司，由后者的员工出资购买原企业资产并承担原企业债务，改制后企业退出国有企业序列。

罗牛山投资发展有限公司后更名为罗牛山集团有限公司(以下简称“罗牛山集团”)，经过上述改制后，罗牛山集团转变为罗牛山的股东之一。

当地一位司机告诉记者，罗牛山农场地处偏僻，是当年知青上山下乡所在地。记者在该司机的带领下前往农场。事实上，罗牛山农场周边交通条件较差，因为途中下起大雨，通往农场的土路积满泥水，变得坑坑洼洼。

在现场，原是农场多年老员工同时也是本地村民的王先生告诉记者，自农场2003年解散之后，原先的员工出资，一个人拿出几万块买断一定数量的橡胶苗，补偿农场的损失，农场则将土地借给员工进行种植，由员工自负盈亏。

王先生透露，去年确实有消息传出要在这边建设一个赛马项目，但是并没有见到当地政府人员或者农场负责人前来通知，之后该说法也不了了之。另外，王先生表示，目前他及改制员工租种的土地，与农场方面未签署相关租赁协议。

当地人黄阿姨则对此前传出建设赛马小镇一事表达出怀疑与担心。黄阿姨告诉记者，她担心土地被征收后无法得到妥善的解决方案，导致生计被切断。

随后，记者向黄阿姨询问目前罗牛山农场是否有空地，其表示，附近是罗牛山农场废弃的养猪场。“此前这里曾经有养殖规模达到几万头的养猪场，2016年到2017年间，由于污染环境等问题，该养猪场关闭，废弃至今。”据黄阿姨称，罗牛山农场目前种植大量经济作物，同时开设养鸡场和养鸭场，这片废弃的养猪场是目前罗牛山农场唯一的大面积空地。

记者继续走访罗牛山赛马小镇拟建设用地一带，但是未发现相关建设及施工痕迹。

融资及土地问题迟迟未解

未开建的赛马小镇背后，是罗牛山融资及土地问题迟迟未解。

年报显示，2018年全年罗牛山归属上市公司股东的净利润约为5494万元，扣除非经常损益的净利润为一417万元。

事实上，罗牛山的主业生猪养殖业以及蔬菜种植业并非高利润行业。2012年至2017年，罗牛山扣除非经常性损益后净利润合计为-2.42亿元，而收到的政府补助合计为4.31亿元。2016年至2018年公司生猪业务的毛利率从35.47%下降至6.63%。

记者查阅近一年公告，目前，罗牛山方面也未向社会公布其287亿元的大项目获得了哪些融资。

海口市房协秘书长王路直言，罗牛山是海南本地生活服务商，其做赛马的行为本身敢为天下先，但自身资金未必能启动这样的项目。另外，罗牛山目前不具备大规模项目的开发经验，因为此前罗牛山在海南做一些城市的中低端物业开发项目。在赛马产业养殖这一环节，罗牛山有一定关联性，但是在体育竞技、福利性运营环节，罗牛山也不具备相应经验和专业能力。

融资之外，公告发布一年来，在土地方面罗牛山也未公布进展。

而2018年5月16日，收到深交所问询函之后，罗牛山发布的《关于全资子公司获得<海南省企业投资项目备案证明>的提示性公告之进一步补充公告》显示：“本次项目占地面积约7600亩，系公司自有土地，土地使用权人全部为罗牛山股份有限公司，土地性质主要是农用地和相关配套用地，目前上述土地性质尚不能完全满足该项目的建设用地需要;未来，推进该项目将相关土地性质发生调整和变化等，存在不确定性。”

时隔一年，记者查阅多方资料，未发现罗牛山已将7600亩农用地和相关配套用地转变土地性质的公告。

同时，记者就相关问题致函有关部门，海口市自然资源和规划局并未给出回应。

就赛马项目的土地使用权变更以及融资事项，罗牛山方面向记者表示，“项目备案证明中的拟开工时间和拟建成时间只是预计时间，尚未经过详细的可行性论证，项目备案后两年内未开工建设，备案机关可以从备案管理库中将项目删除，只要两年内开工项目就不会删除。但仍存在项目备案后两年内未开工建设导致项目被删除的风险及不确定性。”

不过，在对记者的回复中，罗牛山方面也强调自己的优势，即“海南国际竞技体育娱乐文化项目”用地系公司的自有土地。

不过，就目前情况而言，罗牛山方面对外界关于赛马项目的回复极少透露细节。

在2018年10月12日，《罗牛山股份有限公司关于深圳交易所 2018 年半年报问询函回复的公告》中，罗牛山方面表示，为了维护公司投资者利益，公司对赛马项目的重大决策需等待《海南省赛马运动发展规划》的出台。

到了2018年12月20日，相关政策出台后，罗牛山仅是宣布赛马小镇项目更名。

深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉认为，“海南赛马小镇项目很大的问题在于业内担心演变成炒作行为，毕竟内地还没有类似于香港、澳门等拥有博彩性质的娱乐产业，发展的顾虑会比较多。什么概念都可以被拿来炒作，如果监管没有及时跟上，可能带来一些不良的后果。”

从2018年5月8日罗牛山发布公告“海南国际赛马娱乐文化小镇”项目已经获得了《海南省企业投资项目备案证明》开始，从当天股价最低的9.08元/股到5月29日最高触及17.84元/股，此后，罗牛山股价一路波动。

赛马发展道阻且长

伴随海南相关政策，罗牛山之外，陆续有企业加入赛马这一新赛道。

近日，海南瑞泽新型建材股份有限公司也在推进海垦·南田马术文化小镇项目建设落地。该小镇位于海南农垦神泉集团有限公司响水分公司海燕片区，占地面积约2000亩，已于2019年3月28日完成备案。

此外，永泰集团有限公司、海南省农垦投资控股集团有限公司(以下简称“海垦集团“)也宣布将共同出资设立海南泰垦体育旅游有限公司，主营赛马运动。海垦集团旗下海南天然橡胶产业集团股份有限公司也宣布，正在探索胶林下赛马运动与文化旅游、休闲农业旅游融合发展新路径。

然而，罗牛山面临的问题可能不是孤例。

谈到土地问题时，中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，“如果要发展赛马项目，需要完成土地变更等多方面工作，这样对政府而言，需要做长期的考察工作。目前海南赛马政策还未完全成熟，政府在审批相关用地变更项目上也会很谨慎。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，赛马产业这种大的规划很难较快出现落地性的内容，企业目前很可能是受到一些审批限制，用地、产业发展方面都会受到影响。

另外，海南赛马究竟要走哪种形式，至今还未有定论。

宋丁认为，目前海南在赛马政策方面还有待完善，因为赛马本身是一项运动，但是香港等地将赛马发展成具有博彩性质。对海南而言，究竟以怎样的形式发展赛马及相关竞技体育娱乐项目，都有待考察。

事实上，2018年10月17日《海南日报》上刊发一则海南省委书记刘赐贵的讲话，明确“网上有的议论要开赌场、搞博彩、放开跑马，或照搬资本主义那一套、搞全盘私有制，这些都是脱离国情和实际的，是决不允许的。”

政策之外，目前入局赛马的公司，普遍没有相关经验。

王路向记者介绍，赛马本身是一整个产业链，从马的养殖到马的选择、马的培育，然后赛马的整个体系的搭建，都不可能短时间完成，不管是硬件还是软件。香港的马会也是在运营很多年，而且在英国这种贵族马会的背景之下，才完整脱胎而来。

宋丁认为，赛马以及相关的产业发展，需要一定的经验以及专业技术背景。目前看，海南区内的各个公司还没有这样的经验积累和专业背景。所以，建设赛马小镇以及相关项目，不可能一蹴而就，需要长时间的摸索，没有三五年很难落地。

,