企业会计准则第20条规定资产定义（满足企业会计准则的资产定义）

《企业会计准则》对资产的定义为“过去的交易或事项形成的，由企业拥有或控制的，预期会给企业带来利益的资源。“一般情况下，符合资产的定义，再满足”与资源有关的经济利益很可能流入企业“、”成本或价值能够可靠计量“就能确认为资产。

物业公司接受委托，向小区业主提供服务的同时，还履行着管理职能，某种程度上来说扮演着准业主的角色。会计重实质，轻形式，从法律上来说物业办公室、业委会用房以及电梯间、楼梯间、地下室停车场、地面公区等，不属于物业公司的资产，但物业公司能对该资源实施控制，成本也可获得，几乎100%的收益也归属于物业公司实际使用，符合资产的定义，可以确认为资产？

上述资源完全满足了资产的定义和确认条件，站在物业公司的角度来说，貌似确认为资产没问题，却于情、于理、于法都说不过去，那么问题究竟出在哪里呢？

回到资产的定义来深入分析一下。企业会计准则作为一部规范性文件，却不能违背上位法——《会计法》第二十条规定， 财务会计报告应当根据经过审核的会计帐簿记录和有关资料编制，并符合本法和国家统一的会计制度关于财务会计报告的编制要求、提供对象和提供期限的规定；其他法律、行政法规另有规定的，从其规定 。结合上例，这里的”其他法律“就是指《民法典》第二百七十二条。因此，我们不应把物业服务活动中管理权限扩大化的表面形式浅显地理解为“控制”。结合《会计法》和具体准则来理解，“控制”是基于法律授权或者合同约定，合法地获得用益物权、特许经营使用权，如无形资产准则中的土地使用权、特许使用权的确认，又如，原《租赁》准则中的融资租赁物的确认。