房产测量基本内容有哪些（房产面积测量知识点汇总）

买房时，考试时，房屋的各种建筑面积、套内面积、使用面积和公摊面积，确实让人捉摸不透。测绘师考试时，房产面积测算是案例经常出题的考点。

房产面积测算均指水平面积的测算，包括房屋面积测算和房屋用地面积测算。房屋面积测算包括房屋 建筑面积测算、使用面积测算、产权面积测算、共有建筑面积的测算与分摊。房屋用地面积测算包括房屋占地面积的测算与用地面积的测算。

1、房屋面积的概念

(1)房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下 室、室外楼梯等。应是具备上盖，结构牢固，层高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。

(2)房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋的建筑面积为套内建筑 面积和分摊得到的共有建筑面积之和。房屋产权面积由省(自治区)、直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

(3)房屋的共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

(4)成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积三部分组 成。套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁柜等空间面积的总和;套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积;不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积;内墙面装饰厚度计入使用面积。

(5)专有部分指具有结构和利用独立性，排他使用，能登记成为特定业主所有权的部分。在面积计 算时应承担分摊面积，其内容有居住用房类、商业办公类、仓储库房类、工业用房类。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为专有部分。

2、房屋建筑面积

其指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积。

3、套内建筑面积

套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积三部分组成。

4、套内使用面积

①套内使用面积为套内卧室、起居室、过道、厨房、卫生间、贮藏间、壁柜等空间面积的总和。

②套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。

③不包括在结构面积之内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。

④内墙面装饰厚度计入使用面积。

5、套内墙体面积

套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体所占的面积，墙体分为共用墙及非共用墙两种。商品房套内墙体面积的计算方法为：

①共用墙包括各套之间的分隔封墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）；共用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

②非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

6、房屋面积的测算精度

我国房产面积测算的精度分为三个等级，实际房产测量工作中一般采用第二、第三等级精度标准。对新建商品房一般采用第二等级精度要求;对其他房产建筑面积测算精度采用第三等级精度要求;其余有特殊要求的用户和城市商业中心黄金地段可采用一级精度要求。 房产面积测算中房屋边长取位至0.01m、面积取位至0.01m²。

7、房屋建筑面积测算的规定7.1计算全部面积的情况

(1)永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积;多层房屋按各层建筑面积的总和计算。复式、跃层建筑中的挑空层部分，不论层高多少，均按一层计算建筑面积。楼梯井不作为挑空层认定。

(2)房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其层高在2.20m以上的部位计算建筑面积。

设备层

夹层

(3)穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。

大厅

回廊

(4)楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。

(5)房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。

(6)挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

(7)属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。

(8)与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。

与房屋相连的有柱走廊

(9)房屋间永久性的封闭的架空通廊，按其外围水平投影面积计算。

(10)地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算。

(11)有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

(12)玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。

(13)属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

(14)依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水 平投影面积计算。

(15)有伸缩缝、沉降缝的房屋，若其与室内任意- -边相通，具备房屋的一般条件,并能正常利用的, 伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积。

7.2计算一半的情况

(1) 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

(2)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。

(3)未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

(4)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

(5)有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。

7.3不计算面积的情况

(1)层高小于2.20m的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。

(2)突出房屋墙面的构件、配件、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨棚等。

(3)与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑。 (4)房屋之间无上盖的架空通廊。 (5)房屋的天面，挑台，天面上的花园、泳池。

(6)建筑物内的操作平台、上料平 台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

(7)骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。

(8)临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有围护结构，均不 计算建筑面积。

(9)利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。

(10)活动房屋、临时房屋、简易房屋。

(11)独立烟囱、亭、塔、罐、池，地下人防干、支线。

(12)与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

(13)楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。

8、共有面积分摊8.1可以分摊的面积

房屋共有部分按照是否可被分摊分为可分摊共有部位和不可分摊共有部位。在分摊计算时，只 有可分摊共有部位可以被分摊。建筑物可分摊的共有部位一般包括(但不限于) :

①交通通行类，如大堂、门厅、楼(电)梯间、楼(电)梯前室、走道等;

②仅为建筑物内部服务的共用设备用房类，如设备用房、水泵房、变配电室、附属设施、垃圾收集间、消防注水池、风机房等;

③公共服务用房类，如为幢内服务的警卫室、管理用房、 保洁间等;

④建筑物基础结构类，如套与公共建筑之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)水平投影面积的一 半、承重垛柱等。

8.2建筑物不可分摊的共有部位一般包括:

独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢服务的警卫室、管理用房，作为人防工程的地下室等。

8.3分摊的分类

房屋共有部分按照其使用功能和服务对象的不同分为三类:

①全幢共有部位:指为整幢服务的共有部位，全幢进行分摊;

②功能区间共有部位:指专为某几个功能区服务的共有部位，由其所服务的功能区分摊;

③功能区内共有部位，指专为某个功能区服务的共有部位，由该功能区分摊。

9、面积分摊计算公式

分摊系数=需要分摊的共有面积总和/参加分摊的各单元建筑面积总和 各单元参加分摊所得的分摊面积=分摊系数X各单元参加分摊的建筑面积.

9.1单一功能住宅楼共有面积分摊方法

1. 首先计算整幢住宅楼的总建筑面积，再计算各套房屋的套内建筑面积。
2. 整幢住宅楼的总建筑面积扣除整幢住宅楼各套房屋套内建筑面积之和，并扣除作为独立使用的地下室、车棚、车库等和为多幢服务的警卫室、管理用房、设备用房，以及人防工程等建筑面积，求得整幢住宅楼的共有面积。
3. 根据整幢住宅楼的共有面积和整幢住宅楼的套内建筑面积的总和求取整幢住宅楼的共有面积分摊系数。
4. 再根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋分摊所得的共有面积。

9.2商住楼共有面积的分摊方法

1. 首先将全幢共有建筑面积分摊到住宅和商业两个功能区。
2. 然后将两个功能区分摊所得的幢共有面积加上功能区本身的共有面积再各自在功能区内进行分摊。
3. 依照前述的方法和计算公式，按各套的套内建筑面积分摊计算各套房屋分摊所得的共有面积。

9.3多功能综合楼共有面积的分摊方法

多功能综合楼是指具有多种用途的建筑物，即同一幢建筑物内可能有住宅、商业、办公、酒店、自行 车库、汽车库等多个用途的房屋。

各共有部位的功能与服务对象也并不相同。因此，一般情况下，多功能综合楼不能与单一功能住宅楼一样，用一个分摊系数进行一次分摊。而是应按照谁使用谁分摊的原则，将各个共有部位面积按照各自的功能和服务对象分别进行分摊，即进行多级分摊。

多功能综合楼的分摊计算应采取由整体到局部的分摊模式，即首先进行整幢房屋共有面积的分摊，把它分摊至各功能区;其次，进行功能区间的共有面积的分摊，同样分摊至各功能区;分摊至功能区的整幢共有面积和功能区间共有面积与功能区内共有面积加在一起，再进行功能区内部分摊。依次类推，直至将所有的共有面积分摊至各套或各户。

套内建筑面积加上分摊所得的共有面积，就得到了各套或各户的建筑 面积。

10、例题10.1

26层套内建筑面积=106.50 96 55 80 6 4/2=345.5㎡

该层分摊到整撞共有的面积=（344.5 20）*0.11666=42.64㎡

该层需要分摊的面积=42.64 20=62.64㎡

第四户建筑面积=（80 6 4/2）*（62.64/345.5 1）=103.95㎡

10.2

两家共有套内建筑面积=230 340-20-50=500平方米

其他共有面积分摊系数=50/500=0.1

甲单位套内建筑面积=（230-20/2）/1.1=200平方米

乙单位套内建筑面积=（340-20/2）/1.1=300平方米

10.3

有一幢楼为一商住楼,共六层 ，分两个功能区：

一、1~2 层为商场,1.2 层户型相同,每层 8户;3~6层是住宅，每层两个单元,共4户,每层户型相同。如下图所示：

二、根据建房协议,门口警卫收发室,作 为商业区和住宅区地管理用房，属两区共有,由整幢分摊。住宅区和商业区各自备楼梯，分别使用 ，各自所有，各自分摊。 三、下图为建筑草图，图中标注地尺寸除阳台尺寸和卫用房尺寸为外尺寸外（套内建筑面积直接乘，阳台面积直接乘），其余尺寸均为中线尺寸墙体厚度为30cm（计算公共墙体面积有用）。阳台均为不封闭地阳台。

计算一下每个商户和住户的建筑面积。

开始计算：

边长核算：

北墙=2.4 2.8 2.4 5.2 5.2 2.4 5.2=25.6 正确

南墙=6.4*4=25.6 正确

西墙=4 1.5 2.1 2.4=10 正确

计算商用套内建筑面积：

S商=【（4.55.2-2.42.4） 4.55.23 6.444】*2=380.48平方米

计算住户套内面积：

S住=【（6.410-4.51.2 1.353.7/2）2 （6.410-4.51.2 1.35*3.55/2）*2】*4=976.75平方米

计算整撞共有面积：

ΔS撞=53 【（102 25.62）0.15 0.150.154】*6=79.62平方米

计算商用共有面积：

ΔS商=（25.61.5 2.42.4）*2=88.32平方米

计算住户共有面积：

ΔS住=2.44.52*6=129.6平方米

计算功能区总面积:

S功=380.48 88.32 976.75 129.6=1575.15平方米

计算整幢楼的分摊系数：

K撞=79.62/（380.48 88.32 976.75 129.6）=0.050448

计算功能区分摊撞共有面积：

ΔS商分撞=（380.48 88.32）*0.050448（撞分摊系数）=23.65002平方米

ΔS住分撞=（975.75 129.6）*0.05048（撞分摊系数）=55.79807平方米

计算各功能区分摊系数：

K商=（ΔS商 ΔS商分撞）/S商=（88.32 23.65002）/380.48=0.294286

K住=（ΔS住 ΔS住分撞）/S住=（129.6 55.79807）/976.75=0.189811

计算各商户建筑面积：

S商5=（6.44）（1 0.294286）=33.13372平方米

其他的类似。。。。。。

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