昆山市的发展方向（向上海人介绍昆山）

1. 昆山市区面积到底有多大？ 昆山有个高架叫中环，接近于正方形，一般认为中环内就大致相当于市区，地位相当于上海的外环； 昆山的常住人口主要居住于中环内，而工厂主要分布在中环外侧； 昆山中环内的面积相当于上海内环面积的1/3； 从中环内的土地地位来看，目前暂时是西尊东卑，北尊南卑； 昆山目前正在规划外环，相当于上海的郊环。 那么昆山有没有相当于上海内环的区域呢？就是属于那种市中心地段的。 答案是没有，昆山和上海不一样，没有绝对中心，或者说是双中心。一个是以金鹰广场和市政府为核心，位于中环圈的横向中轴偏东一点点，一个是森林公园板块，位于中环圈的横向中轴西端偏北。这两个地方都是由前进路串起来的，可以认为前进路就是昆山的东西横向中轴，中环内的前进路的从西往东都是市中心。 如果非要划个具体范围，就是中环西线以东、青阳路以西、萧林路以南、朝阳路以北围城的狭长区域就相当于上海的内环，也就是市中心。

3.昆山的人口。 昆山的常住人口目前大约190万人，大于松江的150万人，和宝山区相当，少于闵行的240万人和大浦东的500万人； 昆山户籍人口目前大约105万人； 但和上海不一样的是，最近几年昆山人口增速特别快，每年增幅在5到10万人之间，非常迅猛。 昆山人口密度比较大，接近上海外环内的平均居住密度，市区部分区域堵车也比较严重； 昆山的人口平均年龄远远小于上海，年轻人占比特别特别高，保安、酒店服务员、清洁工、行政人员、.....都是年轻人，几乎看不见什么老年人，甚至，中年人都很少见，和上海形成鲜明对比。

4.昆山的收入与消费； 我们不说官方数据，太苍白； 我就说我直接看观察和体会到的； 昆山的居民主要以外地务工人员为主，年纪都比较轻，主要群体的收入大致分布在5000到1.2万之间，年薪大约在7万到15万之间。 换句话说，在昆山一个典型中游的具有代表性的收入水平是月薪8000，年薪11万左右。对比上海，这种典型的样本是1.5万，年薪20万左右。也就是说昆山的主力收入水平大约是上海的一半左右，确实少很多很多。 而昆山的消费水平，也是明显低于上海的，无论是吃饭还是住宿还是服务，大约相当于上海价格的0.6到0.7倍左右。

上海内环和昆山中环大小对比：

昆山中环卫星图：

5.昆山的房价与购买人群（终于说到重点了，我有口难辩，真不是中介） 这个话题很大，所以要拆分成很多条 第一、昆山的主力购房人员并不是上海人或者苏州人，而是当地务工人员（花桥除外，那边基本是上海人在买）； 第二、由于购买人群是本地工作的人，而工作岗位基本都在中环外一圈的郊区工厂，导致一个上海人可能一下子无法理解的现象，那就是中环外的郊区房价比市区（非学区）的房子便宜不了多少。市区次新普遍2到2.5万之间，而郊区次新也普遍1.5到2万，差异性不大。 第三、昆山本地的购房者对价格极度敏感，最受欢迎的次新单价区间在1.5到2万之间，最受欢迎的次新总价区间在100到200万之间。 作为对比，上海这边，最受欢迎的次新单价区间在4到6万之间，最受欢迎的总价区间在300到700万之间。 可以看到上海的门槛真的高的多的多。 第四、昆山当地人对品质商品房的追求也日渐凸显，老小区很不好卖，次新很受欢迎。但是，和上海有一个很大的区别在于，昆山购房者对于超高品质的住宅的热衷远远不如上海人。上海人愿意为超高品质的楼盘，比如星河湾、绿城兰庭、中鹰黑森林这种高端公寓支付特别高的溢价，甚至比周边次新商品房贵80%以上都在所不惜，但是在昆山目前暂时还不是这样，即便品质超高的楼盘对于普通商品房的溢价也仅仅只有20%到30%。 第五、相对于品质，昆山的购房者更加执着于学区和地段。学区的溢价和上海市场一样火热，而对地段的执着则体现在城西概念上，城西在昆山就是高大上的代名词，森林公园板块是目前最炙手可热的，因为那是学区和地段的叠加。

6.昆山的一手房供应主要在哪里？ 昆山前些年土地和新盘供应最多的地方是花桥，现在花桥的11号线沿线和规划的S1沿线都卖的差不多了，估计再卖个两年就卖不动了。 所以现在昆山又搞了个升级版的“花桥商务区”，叫城东商务区，在市区和花桥之间，定位更高，湿地公园更多，大型体育场馆和商业规划更多，S1地铁穿过该区域，城东估计会成为未来几年卖地最多的区域； 然后是城南，那边的土地便宜，工厂多，适宜于走量安置中低端需求； 城西供应很有限，价格也贵，以高端改善为主； 城北区域供地则比较保守，因为在等萧林路都市快线落地，k1和k2规划正式批复后，价值才能大幅凸显，估计那时候才会大规模卖地。

7.昆山东南西北当前的价值形成分析。 按由目前的价格由高到低进行陈述，不代表未来价值也是这个排序哈。 城西最贵，城西介于城市中心和苏州园区（苏州高新工作聚集地）之间，位于老城区西侧，中环西线两侧。之所以它最贵，有以下几个原因： 1.地段，园区有些人买在这里，东边老城区的人也跟着买这里，和高薪人士同居； 2.环境，这里西侧、北侧都是湖泊，阳澄湖、太湖、傀儡湖、.....然后森林公园也在这； 3.学区，以上两点的先天条件，学区自然就跟过去了，上海人比较好理解吧，你懂的； 4.居住人群，这边工厂几乎是昆山最少的地方，群租率少，自住率很高，高端小区因此比较集中。

城东（含花桥） 城东价格现在几乎是除了城西之外最贵的地方，比市中心还贵（因为市中心老房子太多拉低均价）。 城东分为新城东和花桥。 先说更远的花桥。 花桥卖那么贵，一句话就可以说清楚，就是因为离上海近 11号线。OK，花桥说完了。 那么新城东为啥这么贵呢？ 前面其实赢提过了，它虽然离上海比花桥远一点，但是环境更好、配套更好、离昆山市区更近、房子品质定位更高、S1贯穿、体育场馆、行政配套都是高起点。 其实，我觉得，它这么贵最核心的原因都不是以上任意一条，而是政府要主力推这个地方的地了，就像当年花桥一样。嘘，你知道就行了。

城中 城中房价不是最高的原因是老房子太多，市府旁边的新盘又少，且学区不如城西； 城中新盘限价也十分厉害，几个新盘被限的都没法开盘，限的几乎和花桥二手一个价，开就是秒光，不开又不能一直拖，很尴尬。 但实际上，市府周边的环境，那是相当好的，无论是绿化环境、配套还是商业，都是昆山顶级，但是没卵用，城西学区教你做人。

城北（含周市） 城北一直都是个低调的地方，毕竟昆山东边靠上海买，西边靠苏州买，城南靠高铁买，城北，几乎就是本地人和少部分工厂了。 因此，城北也是继老城区后，本地人居住率比较高的一个区域，二梯队学区也有一些，环境相对而言也比较宜居（相对城南而言），但是商业、市政、路网比不过城南、城西。 但是城北的规划是很值得期待的，几条地铁和路网建设都提上了日程，和太仓的对接也在落地。

城南（含张浦） 城南是昆山最早大力发展的地方，老客站和南站高铁都在这里，这里也是昆山工厂最集中、老商品房最集中、次新也密集、人流最大、群租最多、商业最发达、楼宇最高、学区最差、上海人除了花桥外买的最多的地方。 苏州S6、K1都确定经过高铁南站，昆山中心也在南站隔壁，以后非常繁华。