我眼中的南通（我们去了趟最近被议论纷纷的）

最近长三角圈，大家议论最多的就是上海第三机场到底落位在哪里，我和小伙伴们开玩笑说，现在大家对地铁、高速之类的都习惯了，感觉只有来一个机场才能再次兴奋

其实大家谈论的这个本质上不是谈论单一的机场，更多的是期待看到长三角城市群，下一个发力的重点在哪里，从而可以窥视出一条价值传导的动向

南通最近是这个话题里被谈论最多的城市了，不论一开始讨论为什么是这个城市，到后面的明确城市尚未确定以及最后大家探讨到底会是哪个城市，南通这几天一直占据我们的视线

当然，作为一个有血有肉的地产自媒体，我们除了真实客观的表达，我们选择了用肉身亲自替大家去了一趟南通海门，让大家感受下如今的现状，以及理论上有没有可能，以及有没有资格承载这样一个机场

下面的，由真叫卢俊的小伙伴，也是三鱼投资说的主理人三鱼带来前方报导

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这两天的朋友圈，都被粤港澳大湾区正式规划刷屏。

同时，连绵春雨，模糊的灯光中，一辆灰色的轿车，正沿着G15W沈海高速，坚定的向北出发。

“不都已经辟谣了吗，第三机场的选址还在比较，干嘛跑去做无用功。”出发前，三鱼的朋友，这样劝到。

诚然，作为一个剧情已反转，热点又被粤港澳大湾区完全盖过的事件，这时，还去实地调研，显得完全不合时宜。

可三鱼发现，有两点微妙的地方。一者，反转的公告，并没有否认海门的可能性；二来作为这次事件的起因源，上证报原报道，依然在留存传播。

在大湾区轰轰烈烈，吸睛全国人民之际，某种程度，有着别样的意义。

而纵观所有主流媒体的报道，要么转载来源企业家座谈会的上证报，要么就是长篇累牍的分析。如此喧嚣，可真相依旧稀少。

“没有调查，便没有发言权。”最笨的工作方法，往往是最实用的工作哲学；最接近真相，不是听说，往往是肉身感知。

出发！

奔波一个半小时，下高速后，正式踏入海门四甲镇的地界。

不得不说，这很难称之为一个很顺畅的路途。虽然平坦，但本着实用主义至上的乡镇道路，一点动静，就近乎让整个出入交通水泄不通。

荒凉，是四甲镇西边，流传中机场规划地的第一印象。

也能理解，要是人口聚集地，规划成机场，那拆迁费用就够各方喝一壶的。

进入四甲镇，我必须得承认，这里几乎符合你对乡镇所有认知，你从镇东买杯豆浆，走到镇西，还是热乎乎的，是个一条街就能囊括的乡镇。

有关四甲的两大传言，其一，炒房客蜂拥而入。这里三鱼可以负责的告诉各位，没可能！

首先四甲镇，是个几乎没有现代商品房的地方，目前镇上有的，都是最早一批乡镇自建房和筒子楼，而镇上的拆迁概率又是极小的。

下图是整个四甲，唯一能符合现代商品房认知的住宅。

然而，等你看完这个项目周边环境。

也就不会惊讶，四甲镇上唯一的“售楼处”了。

而但你也不能惊叹，四甲人民购买力，项目7000每平米售价，是能够上车海门市区，却也早早售罄。

实际上，就物价论，这个相对偏远的小镇，成本也不算低。

同样，镇上老房子，都是私下交易，价格据说也不便宜，至少中介之类，在镇上的街道，是找不到的。

既然是老房子，那么流传最广，就是即将会被大礼包砸中的，拆迁户们。据说目前已经将户口迁入封死，那真假到底如何。

三鱼走访了不少当地人，按当地人说法，确实属实，不过是部分地区，没网上传的那么夸张。

关于是否属实，倒也不那么重要。有，那也属于人家父辈赏了饭吃，没有，那你更没必要参和进来。

只是这样，还是能让我们嗅到一点不寻常的味道。

三鱼扒了过往有关三甲大量资料，2018年5月19号，官方的海门日报，曾报道这么一则消息，上海航天精密机械研究所，将在四甲镇投资10亿元，建设新材料部件制造项目，主要生产新型高性能铝、钛、镁合金精密铸件，用于航天用轻化合金装备及医疗、能源、交通等行业高端产品。

无论机场的真假，这可能才是对当地经济最有力的助推。同样四甲还有一点，必须要让你另眼相待。

整个四甲镇包括镇政府在内，唯一能称得上现代化公共建筑，大概就是四甲学校。南通对于教育重视，真是渗入南通的每一寸土地。

但是，机场如果落位，对于四甲镇上的人民，恐怕未必是件好事。还需要考虑片区定位已经噪音管控等影响

在一个镇上面铺，我问了这家夫妻的老板，他们也知道机场的热闹，但更具体就不关心了。

我问他们，"万一机场来了，噪音那么大，你们不担心吗？”

“我们又不离开四甲，日子该怎么过怎么过”。老板说道。

如果说四甲和机场规划离得过近，最后只能是少数人拆迁户的“关爱”，那30分钟车程外的海门市区，则是第一波冲击波，而且往往反馈在楼市上。

先简单认识下海门。

海门市，是南通代管的县级市，素有"江海门户"之称。同时海门也是全国百强县前20强，2018的GDP更是领跑南通各区县。

加上海门人长于闯荡，精于生意，民富夯实，加上不错的经济底子和临近上海的优势，房价在南通除市区外，仅次于启东。

以三鱼走访结果，我们来更详细的认知下海门。

当下的海门，基本划分为5个板块，解放路老城区，南部新城，北部新城，滨江新城，和三厂工业园。

解放路老城区，有着海门最成熟的市区，诸如文峰等老牌配套，宣告这里是毋庸置疑的市中心。

高度成熟的片区，往往意味着新盘较少，目前老城区也是这样无房可买的局面。神奇的是，当你咨询中介时，得到回复往往是，“要电梯还是不带电梯？”。

事实上，老城区大量老破小存在，均价8k~9k，和年龄较新的电梯房12k~13k，价差还是比较悬殊的。

变数出现在学区。

不知道是不是南通人对教育执念，延展到了学区房。有着最好学区的资源的老城区，能做到新房价格老破小，也是带着有诸如实小，东洲的学区房。

但是老城区的房价再怎么样分化，也不再是海门房价高地了。

三鱼曾和朋友们分享过一句话，三四线以及县城，市政府的搬迁，往往意味着那里有可能形成一个新的市中心。

往南，南部新城就是这样的板块，市政府的搬迁，给这里带来了，新一代商业诸如新文峰，最大的绿肺江海公园，全新的如科技馆的等公共设施。

换句话说，这里有着海门最好的城市界面，再加上市区顶级教育资源分校的到来，出现16k左右的海门最高均价，其实也不难理解。

这次三鱼走访了，南部新城某品牌房企龙头的高端系列，发现有相当多客户中意这里。按案场小哥的说法，机场消息后，已经有上海客户在他那定了四，五套了。

实际上，市调中发现，截止春节前，海门的二手房，实际上有了5%左右回调，但是总体还是稳定的。新房确实有所回暖。至于是不是外地客户主导，每次概念炒作中，永远不缺第一批冲锋的赌徒。

总体说，南部新城，预期虽有所透支，但成熟度还算尚可，相对外地客户的喜好，本地人或许更要关注下。

但是海门并没有止步于此，即便是县级市，也有他自己的思考。由于海门并没有一份详细的规划出来，但是我们仍然能从海门的城市控规中，窥见海门的想法。

海门，是南通所有区县中，最坚定向南，向长江发展的。

最南，长江边，便是海门新发力点的滨江新城，也就是当地俗称“謇公湖板块“，崭新的城市界面，和科教的定位，加上8k左右新房定价，往往容易被外地投资客接受。

但是距离主城太远的硬伤，在南部新城还未完全成熟当下，这里最需要的时间。

最北的北部新城，距离主城一河之隔，又有刚刚通车海门站的加持，均价12k左右，也不算上便宜。

从控规上看，其实未来扩张有限，目前新房较多，可以看作老城区的改善补充。不过未来如果机场落位，距离最近的板块，大概是最大想象空间吧。

东方的三厂，作为距离城区最远，又以工业园区为主的板块，产业是一大卖点。反过来说，这是个适合本地人因需制宜的板块。

综合一圈下来，海门的楼市，确实有外地客涌入，反应在成交上，有所回暖，但也没大家想像中火热。如果你是抱着投资而来，三鱼建议，海门不是一个能引起你投资焦虑的地方。

然而，跳脱楼市之外，这件事件背后，则有着更深远的意味，假如我们把上海第三机场比作一颗棋，那他的落子意义，不再纯粹是个乡镇，县城，甚至全市。

其实我最开始听到这个听到第三机场落位海门的时候，其实是持否定态度，更多还是认为苏州。

因为一个以上海为服务对象的机场，不选南通的理由，断然不是感情，一定是因为距离。

只不过现在想想，这未尝不是一种可能性。回过头来，我们来看下四甲的位置，其实很微妙。

首先和上海并不近，但也不远，自己开车一趟，在能接受范围内。辐射南通大市以及苏北其他市区不说，苏南诸如张家港，江阴，常熟等百强县头牌，也在辐射区间。

从机场分布看，能够互补当下长三角，上海浦东，上海虹桥，杭州萧山，南京禄口四大高等级机场，只有这个位置尽可能全面覆盖长三角人口。

这时，我们从上海的视角出发。

粤港澳大湾区规划正式出台，长三角的唯一对手盘，珠三角城市群正式完成城市群 湾区的升级。就像深圳画了一个圈的10年后，浦东才开发，身为长三角龙头上海，必须在一体化上迈的更快。

沪宁线苏南地区，和上海融合已久老牌发达地区，要做的是巩固加深。南部浙北，虽然之前塌陷，在三大强市上海，杭州，苏州赋能下，也在良性中补位。

但南通，一个8500亿能级的城市，在一体化浪潮中，却面临着边缘化。

长期以来，南通所有的劣势都能归结为两个字，长江！以及背后带来的经济勾连不够，和上海产业红利不足。

南通至长三角最核心的部分目前只有通锡高速，苏通长江大桥，以及崇启大桥三条通道，即便沪通铁路将会在不久之后通车，即便扯皮很久的崇海大桥和北沿江高铁，终究启动。

这些所能做的，都是将南通，以及启东，海门，如皋等地纳入长三角的交通网络。

但是要彻底激活南通，似乎还欠缺些什么？

一个足够能级的机场！

本身来说，高等级自生就是一条足够庞大的产业链，按产出比来看，枢纽机场会带来人流、资金和信息，推动产业升级和经济发展，一般投入产出比可高达1：8，就业带动比可达1：12。

而更重要的是，长江是天然存在的。通过这个机场的位置，沪苏现在也要主动地逼迫自己去和南通进行接轨。也能够有更多的客流资源截留，在在海门，启东和南通一带，在南通形成产业高地，最终完成这个方案的闭环。

所以，这一方案如果成真，那四甲，一个名不经传的小镇，将上海与跨城协作中最大胆，也最富想象力的一笔，也是长三角一体化中格局性的变数。

这也是为什么，当真相扑朔，我们只能用肉身去亲身感知，即便只是一种可能性。

2月19日，南通市委陆书记，虽未点名上海第三机场，却表示要加快南通新机场建设。

2月20日，前文中提及的上海航天精密机械研究所，拿下四甲镇12万工业用地。

“善弈者,谋局,不善弈者,谋子”，天平某种角度，确实在倾斜，而剩下的，唯有等待。落，则南通将前途无量，不落，南通也就将是未来一个不容忽视的城市。

最后，不知怎么，还是想到那对四甲面馆的夫妻俩忙碌的身影，大潮之下，每个人要么顺应，要么接受。

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