我眼中的南通(我们去了趟最近被议论纷纷的)

最近长三角圈,大家议论最多的就是上海第三机场到底落位在哪里,我和小伙伴们开玩笑说,现在大家对地铁、高速之类的都习惯了,感觉只有来一个机场才能再次兴奋

其实大家谈论的这个本质上不是谈论单一的机场,更多的是期待看到长三角城市群,下一个发力的重点在哪里,从而可以窥视出一条价值传导的动向

南通最近是这个话题里被谈论最多的城市了,不论一开始讨论为什么是这个城市,到后面的明确城市尚未确定以及最后大家探讨到底会是哪个城市,南通这几天一直占据我们的视线

当然,作为一个有血有肉的地产自媒体,我们除了真实客观的表达,我们选择了用肉身亲自替大家去了一趟南通海门,让大家感受下如今的现状,以及理论上有没有可能,以及有没有资格承载这样一个机场

下面的,由真叫卢俊的小伙伴,也是三鱼投资说的主理人三鱼带来前方报导


这两天的朋友圈,都被粤港澳大湾区正式规划刷屏。

同时,连绵春雨,模糊的灯光中,一辆灰色的轿车,正沿着G15W沈海高速,坚定的向北出发。

“不都已经辟谣了吗,第三机场的选址还在比较,干嘛跑去做无用功。”出发前,三鱼的朋友,这样劝到。

诚然,作为一个剧情已反转,热点又被粤港澳大湾区完全盖过的事件,这时,还去实地调研,显得完全不合时宜。

可三鱼发现,有两点微妙的地方。一者,反转的公告,并没有否认海门的可能性;二来作为这次事件的起因源,上证报原报道,依然在留存传播。

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在大湾区轰轰烈烈,吸睛全国人民之际,某种程度,有着别样的意义。

而纵观所有主流媒体的报道,要么转载来源企业家座谈会的上证报,要么就是长篇累牍的分析。如此喧嚣,可真相依旧稀少。

“没有调查,便没有发言权。”最笨的工作方法,往往是最实用的工作哲学;最接近真相,不是听说,往往是肉身感知。

出发!

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奔波一个半小时,下高速后,正式踏入海门四甲镇的地界。

不得不说,这很难称之为一个很顺畅的路途。虽然平坦,但本着实用主义至上的乡镇道路,一点动静,就近乎让整个出入交通水泄不通。

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荒凉,是四甲镇西边,流传中机场规划地的第一印象。

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也能理解,要是人口聚集地,规划成机场,那拆迁费用就够各方喝一壶的。

进入四甲镇,我必须得承认,这里几乎符合你对乡镇所有认知,你从镇东买杯豆浆,走到镇西,还是热乎乎的,是个一条街就能囊括的乡镇。

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有关四甲的两大传言,其一,炒房客蜂拥而入。这里三鱼可以负责的告诉各位,没可能!

首先四甲镇,是个几乎没有现代商品房的地方,目前镇上有的,都是最早一批乡镇自建房和筒子楼,而镇上的拆迁概率又是极小的。

下图是整个四甲,唯一能符合现代商品房认知的住宅。

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然而,等你看完这个项目周边环境。

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也就不会惊讶,四甲镇上唯一的“售楼处”了。

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而但你也不能惊叹,四甲人民购买力,项目7000每平米售价,是能够上车海门市区,却也早早售罄。

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实际上,就物价论,这个相对偏远的小镇,成本也不算低。

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同样,镇上老房子,都是私下交易,价格据说也不便宜,至少中介之类,在镇上的街道,是找不到的。

既然是老房子,那么流传最广,就是即将会被大礼包砸中的,拆迁户们。据说目前已经将户口迁入封死,那真假到底如何。

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三鱼走访了不少当地人,按当地人说法,确实属实,不过是部分地区,没网上传的那么夸张。

关于是否属实,倒也不那么重要。有,那也属于人家父辈赏了饭吃,没有,那你更没必要参和进来。

只是这样,还是能让我们嗅到一点不寻常的味道。

三鱼扒了过往有关三甲大量资料,2018年5月19号,官方的海门日报,曾报道这么一则消息,上海航天精密机械研究所,将在四甲镇投资10亿元,建设新材料部件制造项目,主要生产新型高性能铝、钛、镁合金精密铸件,用于航天用轻化合金装备及医疗、能源、交通等行业高端产品。

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无论机场的真假,这可能才是对当地经济最有力的助推。同样四甲还有一点,必须要让你另眼相待。

整个四甲镇包括镇政府在内,唯一能称得上现代化公共建筑,大概就是四甲学校。南通对于教育重视,真是渗入南通的每一寸土地。

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但是,机场如果落位,对于四甲镇上的人民,恐怕未必是件好事。还需要考虑片区定位已经噪音管控等影响

在一个镇上面铺,我问了这家夫妻的老板,他们也知道机场的热闹,但更具体就不关心了。

我问他们,"万一机场来了,噪音那么大,你们不担心吗?”

“我们又不离开四甲,日子该怎么过怎么过”。老板说道。

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如果说四甲和机场规划离得过近,最后只能是少数人拆迁户的“关爱”,那30分钟车程外的海门市区,则是第一波冲击波,而且往往反馈在楼市上。

先简单认识下海门。

海门市,是南通代管的县级市,素有"江海门户"之称。同时海门也是全国百强县前20强,2018的GDP更是领跑南通各区县。

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加上海门人长于闯荡,精于生意,民富夯实,加上不错的经济底子和临近上海的优势,房价在南通除市区外,仅次于启东。

以三鱼走访结果,我们来更详细的认知下海门。

当下的海门,基本划分为5个板块,解放路老城区,南部新城,北部新城,滨江新城,和三厂工业园。

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解放路老城区,有着海门最成熟的市区,诸如文峰等老牌配套,宣告这里是毋庸置疑的市中心。

高度成熟的片区,往往意味着新盘较少,目前老城区也是这样无房可买的局面。神奇的是,当你咨询中介时,得到回复往往是,“要电梯还是不带电梯?”。

事实上,老城区大量老破小存在,均价8k~9k,和年龄较新的电梯房12k~13k,价差还是比较悬殊的。

变数出现在学区。

不知道是不是南通人对教育执念,延展到了学区房。有着最好学区的资源的老城区,能做到新房价格老破小,也是带着有诸如实小,东洲的学区房。

但是老城区的房价再怎么样分化,也不再是海门房价高地了。

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三鱼曾和朋友们分享过一句话,三四线以及县城,市政府的搬迁,往往意味着那里有可能形成一个新的市中心。

往南,南部新城就是这样的板块,市政府的搬迁,给这里带来了,新一代商业诸如新文峰,最大的绿肺江海公园,全新的如科技馆的等公共设施。

换句话说,这里有着海门最好的城市界面,再加上市区顶级教育资源分校的到来,出现16k左右的海门最高均价,其实也不难理解。

这次三鱼走访了,南部新城某品牌房企龙头的高端系列,发现有相当多客户中意这里。按案场小哥的说法,机场消息后,已经有上海客户在他那定了四,五套了。

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实际上,市调中发现,截止春节前,海门的二手房,实际上有了5%左右回调,但是总体还是稳定的。新房确实有所回暖。至于是不是外地客户主导,每次概念炒作中,永远不缺第一批冲锋的赌徒。

总体说,南部新城,预期虽有所透支,但成熟度还算尚可,相对外地客户的喜好,本地人或许更要关注下。

但是海门并没有止步于此,即便是县级市,也有他自己的思考。由于海门并没有一份详细的规划出来,但是我们仍然能从海门的城市控规中,窥见海门的想法。

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海门,是南通所有区县中,最坚定向南,向长江发展的。

最南,长江边,便是海门新发力点的滨江新城,也就是当地俗称“謇公湖板块“,崭新的城市界面,和科教的定位,加上8k左右新房定价,往往容易被外地投资客接受。

但是距离主城太远的硬伤,在南部新城还未完全成熟当下,这里最需要的时间。

最北的北部新城,距离主城一河之隔,又有刚刚通车海门站的加持,均价12k左右,也不算上便宜。

从控规上看,其实未来扩张有限,目前新房较多,可以看作老城区的改善补充。不过未来如果机场落位,距离最近的板块,大概是最大想象空间吧。

东方的三厂,作为距离城区最远,又以工业园区为主的板块,产业是一大卖点。反过来说,这是个适合本地人因需制宜的板块。

综合一圈下来,海门的楼市,确实有外地客涌入,反应在成交上,有所回暖,但也没大家想像中火热。如果你是抱着投资而来,三鱼建议,海门不是一个能引起你投资焦虑的地方。

然而,跳脱楼市之外,这件事件背后,则有着更深远的意味,假如我们把上海第三机场比作一颗棋,那他的落子意义,不再纯粹是个乡镇,县城,甚至全市。

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其实我最开始听到这个听到第三机场落位海门的时候,其实是持否定态度,更多还是认为苏州。

因为一个以上海为服务对象的机场,不选南通的理由,断然不是感情,一定是因为距离。

只不过现在想想,这未尝不是一种可能性。回过头来,我们来看下四甲的位置,其实很微妙。

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首先和上海并不近,但也不远,自己开车一趟,在能接受范围内。辐射南通大市以及苏北其他市区不说,苏南诸如张家港,江阴,常熟等百强县头牌,也在辐射区间。

从机场分布看,能够互补当下长三角,上海浦东,上海虹桥,杭州萧山,南京禄口四大高等级机场,只有这个位置尽可能全面覆盖长三角人口。

这时,我们从上海的视角出发。

粤港澳大湾区规划正式出台,长三角的唯一对手盘,珠三角城市群正式完成城市群 湾区的升级。就像深圳画了一个圈的10年后,浦东才开发,身为长三角龙头上海,必须在一体化上迈的更快。

沪宁线苏南地区,和上海融合已久老牌发达地区,要做的是巩固加深。南部浙北,虽然之前塌陷,在三大强市上海,杭州,苏州赋能下,也在良性中补位。

但南通,一个8500亿能级的城市,在一体化浪潮中,却面临着边缘化。

长期以来,南通所有的劣势都能归结为两个字,长江!以及背后带来的经济勾连不够,和上海产业红利不足。

南通至长三角最核心的部分目前只有通锡高速,苏通长江大桥,以及崇启大桥三条通道,即便沪通铁路将会在不久之后通车,即便扯皮很久的崇海大桥和北沿江高铁,终究启动。

这些所能做的,都是将南通,以及启东,海门,如皋等地纳入长三角的交通网络。

但是要彻底激活南通,似乎还欠缺些什么?

一个足够能级的机场!

本身来说,高等级自生就是一条足够庞大的产业链,按产出比来看,枢纽机场会带来人流、资金和信息,推动产业升级和经济发展,一般投入产出比可高达1:8,就业带动比可达1:12。

而更重要的是,长江是天然存在的。通过这个机场的位置,沪苏现在也要主动地逼迫自己去和南通进行接轨。也能够有更多的客流资源截留,在在海门,启东和南通一带,在南通形成产业高地,最终完成这个方案的闭环。

所以,这一方案如果成真,那四甲,一个名不经传的小镇,将上海与跨城协作中最大胆,也最富想象力的一笔,也是长三角一体化中格局性的变数。

这也是为什么,当真相扑朔,我们只能用肉身去亲身感知,即便只是一种可能性。

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2月19日,南通市委陆书记,虽未点名上海第三机场,却表示要加快南通新机场建设。

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2月20日,前文中提及的上海航天精密机械研究所,拿下四甲镇12万工业用地。

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“善弈者,谋局,不善弈者,谋子”,天平某种角度,确实在倾斜,而剩下的,唯有等待。落,则南通将前途无量,不落,南通也就将是未来一个不容忽视的城市。

最后,不知怎么,还是想到那对四甲面馆的夫妻俩忙碌的身影,大潮之下,每个人要么顺应,要么接受。

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