深圳楼市最近涨了吗（这个片区已经涨的虚高了）

1、会员提问：东哥你好，我是刚需首套房，前两天去看了光明那边，已经五万多了，想问一下后期还有升值空间吗？未来潜力如何？

答：你好！说句实在话，我一直觉得光明炒作的太过，价格虚高。光明新区就算建成，也不过是个面积有限的新区。

当然可以吹一波光明的产业，但产业导入一向是喊声大、落地少。福田和南山写字楼空置率那么的高，未来数年还要填满前海自贸区的写字楼，还有多少优质的产业和企业留给光明呢? 且不说光明还有10年的发展长周期，即使建成也无非是红山上塘的翻版，离市区还那么远。

红山上塘已是眼见为实，离福田一步之遥，房价才7万多。光明凭什么6万？凭梦想吗？ 深圳只是地太少、可讲的故事太少、投资预期过剩。光明才被一波又一波的吹了上去，去年4万多的价格还好，5万多已经有透支了。

2、会员提问：老师您好！请问福田的新天石厦花园值得入手吗？86平的3房，9万/平，总价800万左右。户型方正、赠送大、套内面积有80平、是新房，现楼交售。带荔园小学跟红岭中学学位。缺点是独栋，没有花园，停车位不足。请老师帮忙指点分析，谢谢！

答：你好。新天石厦花园整体交通非常便利，周边商业也成熟，同时距离学校较近，业主的子女上学方便。不足之处是，背靠城中村、不仅整体的密度很大，人员素质也参差不齐。项目商品房住宅与回迁房住宅相互夹杂；不够纯粹、同时体量也较小、新房定价也不低、与周边的新房或二手房相比较，竞争力不大。

众孚小学与荔园小学将通过“分校”或类似的形式。众孚小学是广东省一级学校，新成立众孚校区虽有“名校”加持，但教学质量能否大幅度提升，还需要时间的考验。买学区房，还是要谨慎入手。

3、会员提问：大东老师你好，我是深圳首套房，很早就办理好了深圳户口，也满三年社保了。最近一直在福田看房，现在看上碧海红树园的2房，对于这个小区大东哥您怎么看？可以给点建议吗？我已付咨询费，谢谢！

答：会员你好，感谢付费咨询！

碧海红树园 ，共8栋楼。紧邻车公庙、南向看海和红树林生态公园、是03年建造、容积率高；以100-160平朝南看海的大户型为主、弧形大阳台、人车分流、车位充足、靠近福荣路，实际上噪音不大。

03年的楼龄在福田已算是次新房，适合改善家庭。距离地铁9号线下沙站400米，附近商业配套完善，与下沙小学一墙之隔。距离上沙中学800米，附近京基、中洲、绿景、金地四大发展商签约旧改。最靠近的京基旧改基本完成，中洲巨无霸旧改，也正在进行。但小区的周围有很多农民房，未被划入旧改的区域，短时间内不会改变，但随着周围大环境的改变，地段价值会被重估。

缺点：学位一般，自住可以。

4、会员提问：大东哥你好，总价500万在南山有好的楼盘推荐吗？房票不易，小孩6年后上初中，想兼顾学位和投资，多谢了！

答：你好，南山口碑不错的小学有育才一小、二小、麒麟小学、文华学校、荔林小学、科苑小学、学府二小、北师大南山附小等。可以按照这个范围淘淘小户型。南山小学水准略弱于福田，需要和中学一起才能带动房价。但是上一轮都涨的太厉害了，现在只能淘淘笋。重点关注鼎太风华、诺德国际的1房、2房。

5、会员提问：您好东哥，请问一下京基御景华城这个小区适合投资吗？我手里只有100万的首付，月供1.5万，是深圳首套房。中介说这个小区去年涨的也不错，成交也活跃。旁边的南华村在棚改，现在这个小区还值得入手吗？ 我是付费会员，谢谢您的解答！

答：会员你好！简单说一下这个小区的优点：京基御景华城小区是福田赤尾片区低总价上车的次新地铁盘。深圳刚需群体巨大，很多低总价的次新地铁盘，哪怕没有优质的学位，依然还可以有不错的涨幅。以京基御景华城为例，去年初35平的大概178万左右，现在有成交280万，涨幅差不多50％。京基御景华城未来应该还可以跑赢大市，毕竟占据地铁，次新花园和低总价三个要素。

再说一下小区的缺点：后劲不足，所带的学位南华小学和南华实验中学成绩很一般。

根据福田区的“双十工程”，在御景华城所在的南园街道规划有一所永久制的学校；但占地面积比较小，10500平方米；这个面积应该只够盖一所小学，可能会是南华村棚改后新建的一所小学。