耕地保护知识问答（自然买家3---保护地役权是怎么回事）

上期我们说到了地役权的概念，那么地役权在自然保护领域是如何使用的呢？美国又是怎么做的呢？我们来看一看。

你知道吗？地役权的概念始于古罗马

为了让大家更好地理解地役权的概念，在这儿我们打个比方：张三有一块地，李四也有一块地，两个人的地相连，张三的地旁边有一条河，李四现在要在修一条水渠，把水引过来，但是必须通过张三的地。

最简单的办法就是李四把张三的地买过来，但是一个可能是张三要价太高，一个是李四也没有那么多钱，那怎么办？

于是李四就给张三一笔钱仅仅购买了张三土地上的修水渠的使用权，这就是说李四得到了张三土地上的部分地役权。从上面的这个故事可以看出来地役权需要两个要素，第一：需要有两片土地和两个土地所有人；第二：这两片土地需要相连。

但是随着时间的推移，今天的概念已经扩展到了不仅是相邻地区，也可以是不相邻地区，地役权可以是暂时性的购买也可以是永久性的购买。

使用地役权交易有什么样的好处呢？首先是便宜，原来买家需要购买整块土地才能开展的活动，要有购买整块土地的资金，而现在只需要出部分资金就可以开展活动，据统计至少可以打6折，50%-70%off也是有可能的。

另外，买家购买了地役权之后，业主也不用担心买家在你的土地上瞎搞，因为你大可以在购买条文上规定好买家的使用范围，这些都是受到法律保障的。尤其是对于业主而言，在出让地役权后，你依然能像以前一样生活，地还是你的，房子也还是你的。

因此，对于自然保护而言，有很多好处，最关键的是：保护代价低、资金投入少；由于有法律的约束，买主也不会在土地上再私拉乱建，搞得乌七八糟。对于业主而言，找到一个靠谱的保护机构，他只会把你的地搞得更加山清水秀，你的土地增值了；这真是双赢的结果。

美国是这样做的：

为了鼓励这样的保护行为，在美国，捐赠地役权被认为是慈善活动，可以获得税收的减免（下面重点讲），美国联邦政府在1976年税收改革法案（The Tax Reform Act）明确了保护地役权是可减税的慈善活动。

并且在1981年制定了统一的保护地役权法案 UCEA（Uniform Conservation Easement Act），到2003年美国的23个州在UCEA的基础上颁布了保护地役权法律，另外26个州起草并颁布了自己的法律。唯一例外的是怀俄明州，到现在也没有颁布一项明确的保护地役权法规。

小编不得不佩服老美的聪明劲，从政策层面开始鼓励这样的行为，

政府少收税，貌似收入减少了，但是把自然保护的权益（包袱），让（甩）给了社会，当然国家对自然保护方面的投入也相应的减轻。

同时，政府真正的变成了一个监督者，一个裁判员，牢牢的审视、判定保护的成果。

在90 年代，购买保护地役权成为美国一种最流行的保护措施。一般来讲，可以通过两种方法，一种是购买开发权（the purchase of development rights，PDR），一种是转让开发权（the transfer of development rights，TDR）。

PDR通常用于保护那些受到城市增长压力威胁的农业地区，自然保护买家从当地农民手中购买保护地役权，付给他们“土地用于农业与其他商业开发项目之间的价差”。而农民则可以利用这项收入干其他的事情，获得更多的收益。

而TDR则是将被保护土地上的建筑权转移到适合开发的地区，提供更为完备的公共设施。

需要提醒的一点是：地役权的签署是跟随着该遗产及其附着的土地，所以不管房屋主人或住户如何变动，该协议都具有永久法律效应。

万一不小心你挂了，你的继承人必须服从前人签署的协议，除非双方好好协商解除地役权的买卖关系。而且出售了地役权的土地仍可以放到市场上进行交易。

现在你知道了，在美国捐赠保护地役权是可以抵税的，怎么抵税？抵多少税呢？请关注下篇。

注：部分图片来源于网络

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