买房你知道什么是容积率吗（买房TIPS容积率高低和楼盘品质的关系）

这是“地产屠龙”的第87篇原创文章

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只要你关注买房这件事，就一定听过容积率这个词儿，也一定觉得这是非常重要的指标。

在很多购房者有限了解的房地产专业知识里面，普遍都认为容积率和楼盘的品质舒适度挂钩。

容积率反应的其实是一个楼盘规划的粗略指标，和项目居住舒适度并不存在绝对必然的联系。

容积率高低并不是衡量居住舒适度的唯一标准。

居住到底是不是舒适，其实还需要引入“建筑密度”这个概念来比较分析。

很多人都认为容积率越高，小区建筑密度越高。

尽管容积率能够反映小区密度，但是并不意味着容积率就等于建筑密度，两者有着本质的区别。

具体来说，容积率跟建筑面积和规划用地面积这两个数据指标高度相关：

容积率=地上建筑总面积÷规划用地面积

从产品类型和容积率的关系，一般可以这样来简单划分：

独栋别墅的容积率集中在0.2~0.5之间；

联排别墅的容积率集中在0.4~0.7之间；

6层及以下多层住宅的容积率集中在0.8~1.2之间；

11层小高层住宅的容积率集中在1.5~2.0之间；

18层高层住宅的容积率集中在1.8~2.5之间；

18层以上高层住宅，容积率普遍都在2.5及以上了。

同样大小的地块，容积率越高，修的房子越多，建筑总面积越大，相应的户数就越多，最终住进来的人口数量也越多，自然也会觉得拥挤。

而建筑密度指的是建筑物的覆盖率，它反映的是一定用地范围内的空地率和建筑密集程度 。

建筑密度跟建筑基底面积和规划用地面积这两个数据指标高度相关：

建筑密度=建筑基底面积÷规划用地面积

建筑基底面积，简单来说指的是小区所有建筑物占地面的面积总和。

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拿一个具体的项目数据来打个比方，可能理解起来更简单直观一些：

一个项目规划用地面积10000㎡，规划容积率为3.0，建筑密度为30%。

总建筑面积（地上）=规划用地面积*容积率=10000*3.0=30000㎡；

建筑基底面积=建筑密度*规划用地面积=30%*10000=3000㎡；

在建筑基底层面积与标准层面积相差不多的情况下，建筑平均层数=地上总建筑面积/建筑基底层面积（标准层面积）≈30000÷3000≈10层；

但是，容积率3.0的小区，如果真的做满30%的建筑密度，小区的整体环境就会比较拥挤比较差，一般做到15%~20%左右的话会比较合理。

按这样粗略估算，层数做到18~24层左右，乃至于再拔高做一部分100米33层产品出来，总的建筑面积不会变，但是楼栋数量会明显减少很多。

用于景观绿化这些公共空间打造的地方就会多很多，整体的居住舒适度就上来了。

对于地上总建筑面积30000㎡来说，理论化的产品排布：

极端情况下，全做11层，一梯两户，每户平均建筑面积100㎡的产品，差不多需要规划14栋楼才能把30000㎡消化完，建筑密度也会随之拔高；

另一种极端情况，全做30层，两梯四户，每户平均建筑面积100㎡的产品，大概只需要3栋楼就能消化完，留出来的空地空间就很大；

通常来说会采取折中的搭配方案，11层、18层、24层、30层的产品都有排布，高低搭配，天际线更漂亮，产品系更加丰富。

这样最终楼栋的排布数量也能得到很好的控制，整个小区在建筑密度、绿化率这些指标上都会很有居住品质的体验感来。

所以，在建筑层数相同的情况下，这个时候容积率越低，建筑密度也就越小，居住体验感也就相对舒服。

当建筑密度高且容积率也很高的时候，就会出现大家担心的“不舒适”、“太压抑”的糟糕体验。

因此，在去判断一个项目是否具备居住品质舒适度的时候，要把容积率、建筑层数、建筑密度、绿化率这些因素放在一起综合考量。

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对于每个城市核心位置的一些地块来说，往往涉及到回迁补偿等等情况，政府从土地收益出发，开发商从追求利润平衡出发，都使得这些地块的整体容积率在指定之初就普遍偏高。

在高容积率下，开发商通过增加建筑层数来解决建筑密度的问题。

纵向伸展，往高处要空间，才能降低建筑密度，从而努力提高整体的居住品质舒适度。

但另一方面，高容积率带来的高居住人口密度，对梯户比设置、停车场配套、教育资源、医疗资源、商业资源、小区园林景观等等无形中都增加了很大的压力。

对于容积率过高的项目来说，降低建筑密度，追求居住品质舒适度，这是一个艰难的平衡选择。

当然，也有高容积率的项目做出了高溢价产品，但更多的是通过发挥项目其他优势，减弱高容积率对购房决策的影响。

绝对核心的地段优势

不可替代的资源配套优势

差异化产品竞争力的打造提升

第一条，主要会受到先天条件的限制，而让开发商无从选择；

第二条，后天可以打造，但很多情况下的最终达成，并不仅仅取决于开发商自身，整体实现难度比较大；

第三条，完全是可以后天打造的，需要项目回归到居住和生活层面，精心打磨产品。

无论是户型设计、外立面、公共空间、景观小品还是精装标准，回归产品属性是大势所趋。

但是产品力和高容积率的天然冲突，使得想单纯凭借产品力实现高溢价和高认知也是最难的。

所以，对于高容积率项目能不能买，其实还是要把地段、产品和价格综合起来看，高容积率只是购买决策中比较靠后的影响因素。；

当地段和资源都不足以完全支撑项目价值卖点的时候，挑选容积率低的项目肯定是最优决策；

当然，当一个容积率合适，自身配套和产品力打造又都不错的项目，那一定是很具有竞争力的选择方案。

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