天津各区板块优劣势分析解读（天津这个黑马板块）

环城四区，如果要选个“楼市一哥”出来，西青区当仁不让：紧邻南开，配套成熟，各种优质资源加持，西青区楼市的热度一直不低。

从最早开始发展的中北镇，到后来的张家窝、精武镇，西青区的各个板块目前来看都发展的不错。

在西青的众多板块中，有一个板块显得十分特殊，那就是海泰高新区。

地理位置虽然在西青区，但行政规划属于滨海，板块一方面可以享受滨海不限购的政策红利，另一方面又可以享受南开区的成熟配套，利好非常明显。

近日，X先生探盘过程中，发现该板块以高新技术产业集聚为主，虽然板块内的城市界面还不错，路面干净整洁，绿化也很好，但是生活氛围较差。

走在道路上放眼望去，尽是半导体、医疗、光电等字眼，办公楼层层叠叠，生活设施却凤毛麟角。

从3号线高新区站出来，沿着发展二路路向北走，路上没有商店，步行约700米后才出现几家，过去之后，就又是标准的产业园景象。

可以说，目前的海泰高新区板块谈不上有生活舒适度，因为板块的最初的规划就是产业带动区域发展，生活、商业方面的发展现在比较薄弱。

目前，板块内有三个新盘项目，分别是保利拾光年，景瑞誉璟天地，还有纯新盘金辉江山铭著。

那么这三个楼盘的具体情况到底怎么样呢？让我们一起看一下。

楼盘对比

商业

保利＞景瑞＞金辉

区域内的项目使用的商业配套来源主要有两个，一是北部的中北镇，二是伴随项目建设的满足日常生活所需的商业。

中北镇是西青最成熟的板块，发展时间很长，基础的生活配套不用多说，大型商圈就有好几个。全天津共有三个永旺，三个大悦城，两个宜家，均有一处落地中北镇。

中北镇在板块的东北部，保利拾光年和景瑞誉璟天地距离中北镇约4公里，开车约十分钟，南部的金辉则更远。

三个项目旁边都有自建的商业配套。

保利拾光年北部区域将建设4万方的商业，规划为人人乐、物美体量的大型商超，预计今年建成，明年由政府负责招商。

景瑞誉璟天地北部也建有小吃店、银行、市场等商业店铺满足日常所需，约1.5万方，除此之外还有四层到顶的社区医院以及11层到顶的4星级酒店。

所有商业项目由景瑞承建，去年年底已经被政府以4.5亿的价格收购，目前已经完工，今年年底交给政府，预计明年6月开业。

金辉江山铭著项目东侧也建有配套商业，定位也是满足生活所需。

商业配套问题是整个板块的缺陷，靠这几个楼盘项目还是不好解决。不过三个项目互相照应，生活应该没什么问题。

学校

金辉＞保利=景瑞

教育方面，新区内没有太好的公立学校，为了带动板块发展，滨海引进了天津市重点学校——天津外国语大学附属高新区华苑外国语小学，简称滨海小外。

该学校为十二年一贯制，招生范围限制在了海泰产业园板块以内，今年6月份竣工，明年5月份招生，9月正式开学，是板块的教育核心。

板块内还有一所私立的枫叶国际学校，与滨海小外同为十二年一贯制，已经投入使用了很多年，不过学费较高，且高中阶段需要出国。

三个项目旁边都有配建的公立幼儿园，学龄前孩子的入学不用担心。核心教育资源就是那所滨海小外，三个楼盘都能上，这点分不出谁高谁低。

要多说一句的是，金辉江山铭著紧邻滨海小外，可以实现目送式上学，保利和景瑞稍远，不过距离都在可以接受的范围之内。

交通

金辉＞保利=景瑞

交通方面，目前板块周边只有地铁3号线在运营，高新区站距离金辉江山铭著仅有1.2公里，步行约10分钟。

未来开通的地铁8号线中北镇站离最近的保利拾光年有3.7公里，预计2025年通车。

而根据地铁11号线的二期规划，线路将穿过海泰高新区，预计有4个地铁站，时间点尚不明确。

从轨道交通的角度来看，金辉江山铭著显然是碾压了其他两个项目，小区距离3号线高新区站步行仅需十分钟，其他两个项目距离轨道交通都很远。

当前园区内配备了很多共享电动车，结合X先生踩盘的情况，这些电动车非常必要，普通的自行车确实有点难以满足板块内的出行。

从金辉到景瑞保利，有三公里，骑车需要大概18分钟，如果想去保利北侧的超市采买，需要费一番功夫。

包括使用中北镇的商业配套也要面临距离很远的问题，因此，想在板块内生活，汽车非常必要，而这一点，也在无形中提高了生活成本。

社区情况

金辉＞景瑞＞保利

保利拾光年2020年1月由央企保利独资拿地，同年6月首开，物业和售楼处均由保利自己负责。

项目有有一大一小两个地块，小地块8栋楼中有5栋被政府牵头拿去作为了旁边中科曙光的福利分房，其余3栋作为商品房销售。

产品均为14层到顶的小高层，一梯2户，户型为76平米2室2厅，87、97、99平米 3室2厅。

项目所有楼栋均已封顶，楼间距平均为33米，一期项目预计今年12月毛坯交付，2期项目明年9月可以硬装交付。

保利拾光年的优势在于房企的实力雄厚，资金链和楼盘质量都有保障，楼盘紧锣密鼓的施工，如期交付应该问题不大。

项目的缺陷在于，北部有中北镇的污水处理厂，西侧地下有高压天然气管道，虽然不算有安全隐患，但心里可能会不舒服。

景瑞誉璟天地是景瑞地产在天津的第一个誉字系产品，定位改善。

项目地块面积7.56万方，建面12万方，由18栋小高层18层到顶的小高层组成，有三种户型，分别为87和96平米3室2卫，123平米4室2卫。

小区的环境不错，平均楼间距达到60米，采光非常好。下图图片在2号楼2层拍摄，楼间距达到了75m，非常宽敞。

其他方面，小区采用人车分流设计，地上没有停车位，地下车库用环氧地面，顶棚较高，且没有管道，整洁美观。

每栋楼下都有休闲凉亭，全年龄段景观设计，15号楼旁有长者花园，使用进口器材；旁边有儿童乐园，便于老年人看护孩子；还规划了三个阳光草坪，总面积约5000平米。

项目的优点是居住环境较保利拾光年好，楼栋密度、休闲区域等方面都做的比较出色。

而景瑞誉璟天地有个问题非常致命，那就是开发商的资金链问题。

去年年底，景瑞地产负债217亿，其中包含106亿短期拆建，这是拆东墙补西墙的症状，房企的资金链很紧张，之前还出现过停工的问题。

不过在X先生踩盘当日，项目在正常施工，大型塔吊设备也在运作，售楼处旁的商业也基本建设完毕，目前来看问题不大。

项目目前承诺明年7月毛坯交付。

金辉江山铭著的售楼处是这三个楼盘里最“高端”的。中式传统风格的门脸，像古装剧里府邸。

进门后，超大观景玻璃造价不菲，里面的中式园林设计的也非常精细，售楼处的装潢、大门、装修都非常气派。

而现在的售楼处未来不会拆除，园林、装修都将保留，以后会作为进入小区的大堂。

金辉江山铭著也是金辉地产的高端产品系，海泰园的这个项目是全国第十一个“铭著”产品，项目定位改善，主要承接南开华苑的改善群体，产业园内部预算较高的人群也是目标客户。

项目主要为小高层产品，中心区域有洋房，10-18层到顶。面积段覆盖77-143平米，预计2025年精装交付，小高的精装标准为3000元/㎡，洋房接近4000元/㎡。

楼盘动态

保利拾光年经过将近两年的去化，一期所剩的现房不多，仅有位于小区中心的13、16号楼在售，约有十余套，面积以86、96平米为主。

13、16栋的中户为86平米3室2厅，13号楼的边户为96平米，均价在22000-23000元/㎡。

二期项目将在明年9月交付，届时厨房卫生间的墙砖地砖、卧室乳胶漆，水电地采暖将齐备，可选楼层也比较多，价格在20000-21000元/㎡。

在售楼栋为22、25、26、27号楼，中间户型为76、86平米2居、3居，边户户型为96平米3居室。

目前在售1号楼和16号楼的87和97平米3居室，6、8号楼在售123平米户型，8号价格偏高，总体项目均价在16000-17000元/㎡左右。

据销售人员介绍，下半年景瑞将放量出售8栋、500套左右的房源，价格约上浮1500元。

不过仍需要注意的是，景瑞当初的拿地价格为9998元/㎡，现在以16000-17000元/㎡的价格销售定价偏低，结合开发商的财务状态，项目的风险不能忽视。

金辉今年五月份新开盘，小高层均价20000-21000元/㎡，洋房均价26000-28000元/㎡，精装修，高于景瑞，与保利基本持平。

首开的楼栋都是100平米以上的大户型，总价较高，保利和景瑞80-90平米的小户型就有了总价优势，单从价格来看，金辉在这三个项目里竞争力稍弱。

购房建议

综合比较下来，三个项目在商业、教育方面不分伯仲，交通方面金辉有明显优势。

社区环境上，景瑞和金辉更偏向改善，社区环境较好；保利拾光年周边的污水厂和管道拖了项目的后腿。

品牌方面，保利是央企最为稳妥，金辉目前也没有财务风险，景瑞的风险相对较高。

价格上，景瑞均价最低，保利和金辉的洋房处于统一价位段。不过金辉的洋房定价偏高，板块能否扛起洋房产品的去化率要打一个问号。

对比下来情况也比较明朗了：

如果预算充足，并且对居住质量有要求，那金辉肯定是首选；

如果预算一般，对社区品质也没有过高的要求，就选择保利；

而景瑞的情况比较特殊，房企的资金链一旦断裂，那么项目目前的优势将荡然无存；相反，如果项目顺利落地，那么誉璟天地绝对是三个项目里的性价比之王。

这三个项目，如果是你，会怎么选呢？

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