小县城的洋房有必要买吗（别买伪洋房了）

现在市面上出现了很多自称是洋房的9层、11层甚至18层的楼房，但到底他们算不算洋房？和洋房有什么区别？买房的朋友还是搞明白了再消费。

答案是肯定的，他们都不算洋房。原因且听我一条一条说：

一是高度。洋房地上一般不超过6层，3层4层居多，最多6层。 超过6层的肯定就不能算洋房。那些自称洋房的9层、11层楼房都只能算小高层，小高层三个字不言而喻，带个“小”字那也属于高层范畴。

二是密度，即容积率。容积率是楼房建筑面积占小区总面积的占比，占比小的话说明小区里房子少，楼间距宽阔，公共用地大，人口密度低。洋房容积率仅比带前后院的别墅高一点，大约为0.8-1.2，一般在1.0以内，最多不超过1.2。小高层容积率约1.5-2.0，高层容积率约2.8-4.0。洋房低密度带来的是楼和楼距离远、屋内采光充足、通风好、私密性高，小区里绿树成荫绿草茵茵、人工湖假山水系搞得错落有致、儿童有娱乐场地、老人有休闲场地等等，居住体验好。这些体验是高层无法满足的。

当然，低容积率意味着洋房单价肯定高、肯定不在市中心繁华位置。市中心繁华地段寸土寸金，开发商拿地后盖洋房的话肯定亏死，只有盖高层才能盈利。即使在稍偏一点的地段拿地盖洋房，那单价也完全要吊打市中心繁华地段的高层。

三是得房率，即公摊。洋房公摊比较小，一般在12%左右，最多不超过15%，而高层的公摊就较大了，一般是20％，25%也比比皆是。两项比较，洋房的得房率明显胜一筹。

四是户型布局。洋房得益于是一梯一户、一梯两户（电梯步梯合算一梯）的板楼样式，一般是坐北朝南、南北面宽阔、格局方正、南北通透的户型。高层如果是一梯两户的板楼样式的话，那可以实现和洋房一样的户型布局。但是不少高层是两梯三户、两梯四户、两梯六户的塔楼样式，因此注定有一户或几户是实现不了南北通透的，甚至还会有朝北的户型，终年不见天日。

五是等电梯时长。洋房普遍配有电梯，即使3层4层的矮房子也带电梯。但得益于户少人少，几乎是不用等电梯的，随到随走。但高层多为两梯四户、甚至是两梯六户，可能会等一等电梯，当然高层里也有一些高端楼盘搞得两梯两户，等电梯时长可以缩短一些。

六是带不带小院和地下室。设计比较好的洋房可以做到退台，一楼自然带个小院子，那为了给二楼以上各户也弄出个院子，墙体之间每一层错开退后一点，搞个退台，每一层都通过退台有了一个小院子，或者叫露台。稍差些的洋房，即使没有退台，做不到二楼以上各户都弄个院子，但一楼是肯定有小院子的，只不过单价比二楼以上要贵很多很多，而且顶楼肯定会有露台的。高层带小院很少很少，而且也只有一楼有小院，顶楼有露台，其他各户是没有院子的，也没有露台。

另外，地下室上，洋房每一户都肯定有的，只不过每一户分得地下室大小不一，大的有客厅那么大，小的也有小卧室那么大，可以放下很多东西，自行车、儿童大玩具、家电外包装纸箱等等，甚至摆个床应急睡个人是没有问题的。高层一般没有地下室，即使有也是很小很小的一小间，放个自行车都困难，储藏不了什么东西。

答案是根据自身需求和经济实力。

高层在一般是市中心繁华地段，即使不在市中心繁华地段，那盖起来入住率高了以后自然也会发展成为一个新的人口小中心，菜市场商场学校医院餐饮休闲娱乐环绕四周，吃喝拉撒齐全，灯红酒绿、车水马龙。

洋房一般离市中心繁华地段较远，地段肯定要偏一些，如果在市中心成熟地段那一定是天价，不是普通人能接受的。洋房的位置决定了它远离菜市场商超餐饮一条街购物步行街等，生活不会很便利。至于学校，如果走运的话，得益于城市扩张和规划，洋房附近会有学校，但很大概率也可能没有学校。

那么买哪个，完全看个人需求和财力了。

每个人需求不一样。

年轻人普遍喜欢住在闹市区，也忍受得了灯红酒绿、车水马龙的嘈杂声音，甚至很多人还乐于享受这种声音；

有孩子有老人的，为了孩子上学、为了生活方便、为了老人看病住院，选在闹市区也很好。

当然，也有人不喜欢闹市区，想找个安静幽雅的环境，安度余生，那洋房是不错选择。

另外，买房时，还要考虑工作地点，每天上下班通勤也是问题，是必须要综合考虑的因素之一。

当然，最大的问题还是钱，有钱啥都好办，每天不用上下班，收收租炒炒股，市中心弄一套高层挂学区，想去的时候去看一眼，自己住偏一点的洋房，每天开车接送一下孩子，市中心逛一圈买上一大堆有用没用的，然后回到洋房小院里洗洗车烧烧烤逗逗狗剪剪花草，躺平混吃等死是很多人的梦想。