老小区未来越来越不值钱（老小区焕新）

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老小区未来越来越不值钱

来源：【孝感日报-孝感网】

全媒体记者黄佐君

突突突、咚咚咚，一台挖掘机奋力破开水泥路面，预埋雨污分流管道……4月27日，孝感城区城站路131号老物资局宿舍院内，孝南区广场街道三里社区组织的挖掘机施工队已进场，该院子的老旧小区改造拉开帷幕。

然而，乱搭乱建拆除等施工问题仍纠缠不清，物业、自治等管理问题仍无着落，老物资局宿舍营造良好人居环境的美好期盼如何从蓝图绘进现实？“五城同创”背景下，老小区该如何焕新？

50年的历史遗留问题

“管理这个小区是一项艰巨的挑战。”现年66岁的张幼华是老物资局宿舍“自管委”核心人物，包括他和门卫在内的“自管委”实际上只有4个人。

张幼华介绍，他以前是孝感市物资再生利用总公司职工，是物资局的下属单位。1972年，这里建成了孝感最早的楼房，能住进这里可惹人羡慕。

改革开放后，国有企业迎来改革，一批还未到退休年龄的国有企业职工卷入下岗浪潮中，他们有的自谋职业，有的靠做废旧回收为生，还有的因患有某种疾病依靠援助度日。

张幼华说：“自从改革后，这个院子就没有物业，邻里群众信得过我，推举我代为管理院子，一管就是几十年。”如今，院内实际住户有94户，大部分是收入很少的中老年人，每月4元的卫生费也不是每家都能交上，维持环境卫生完全靠孝感市物发物资有限责任公司职工、“自管委”成员打扫。

经历50年的风霜，这个曾经意气风发的小区浑身是“病”：雨天时“外面大雨、屋里小雨”、院内积水、垃圾“漂流”，大块、小块菜地频现，违建铁棚拆之不尽，砖结构废弃水塔倾斜等问题显现；部分下岗群众生活困难，无力改变现状，最终在多重因素影响下，老物资局宿舍变成了一桩50年的历史遗留问题。

“三供一业”迎来改造转机

由于历史原因，长久以来老物资局宿舍的改造难以开展。2019年前后，改造的事情迎来转机。

2016年，国务院国资委、财政部发布《关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作指导意见》，老物资局宿舍土地属于孝感市国资委管理，进行“供水、供电、供热和物业管理”的“三供一业”改造便顺理成章。

在孝感市国资委指导帮助下，孝感市物发物资有限责任公司配合自来水、供电、燃气部门，对院内相关管道设施进行了更新建设，但物业管理还是缺失状态。而且，自“三供一业”改造开始后，市国资委按照政策要求取消了对院子各项管理费用的补贴，使得资金不足的老物资局宿舍更难以引入物业补上管理短板。

为了充盈运转资金，孝感市物发物资有限责任公司与一家苗木企业签订合同，把院内一片土地租赁给企业作为苗木仓库使用。如今，这项合同成为阻碍老物资局宿舍拆违改造的“绊脚石”。

三里社区的老旧小区改造负责人刘晓峰说：“解决类似的问题已有先例可循。”他介绍，若苗木仓库没有房产证、土地证等证件，在土地国有资产前提下，它属于违建，在拆除违建过程中没有任何形式补偿。若有相关证件，则它的拆或留可召开全体居民会议，进行全体居民表决并签字确认，有利于推动合同纠纷解决。这些办法已在建设路的小区改造中得到验证，并促成了改造完成。

“五城同创”助小区焕新

“改造涉及五个方面内容。”老物资局宿舍改造项目经理肖俊介绍，包括拆除500平方米私搭铁棚、影响施工的花坛；埋设总长度600米雨污分流管道；进行约3000平方米道路硬化和铺设透水地砖；强弱电线路入地改造；增设绿化植被和健身器材等。

对于无力引入物业公司补齐管理短板问题，刘晓峰建议将老物资局宿舍的“三供一业”移交给三里社区统一协调管理，物业运转费用由全体居民共同负担一部分，该小区的城站路沿线门店租赁收入补足一部分，以此夯实改造的“硬件”“软件”双基础。

对正在进行的老旧小区改造，张幼华很赞成：“院子里居民们期盼改造的愿望很强烈。”有了美丽的绿化带和植被，大家也会舍不得变成菜地；看到干净整洁的院子，大家就会有意识不乱扔垃圾；有了物业提供专业服务，大家生活有难处时也多了解决困难的帮手。

张幼华表示，在“五城同创”的惠民春风下，有了政府、社区的帮助，老物资局宿舍将旧貌焕新颜。

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