最新楼市旧改（城市更新成为十四五）

最近，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》（以下简称《纲要》）正式出炉。

《纲要》提到要加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升。加快推进城市更新，改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能，推进老旧楼宇改造等。

由此看出，2021年城市更新的重要地位再次升级。

从棚户区改造到老旧小区改造，再到提出实施城市更新，中央层面对于城市更新的认识与推动正在不断深入。

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城市更新热度攀升 政策密集出台

据文君了解，今年政府工作报告中提出，“十四五”时期要“实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系，提升城镇化发展质量”，未来五年城市更新的力度将进一步加大。老旧小区改造作为城市更新的重要组成部分，2020年全国新开工改造城镇老旧小区4.03万个，超额完成去年政府工作报告中提出的3.9万个目标。今年，老旧小区改造数量进一步提升，新开工改造城镇老旧小区5.3万个，较2020年实际完成量增加约1.3万套，由此带来的社区服务规模也将进一步增加。

根据百度指数统计，两会期间城市更新的搜索热度不断攀升，达到近几个月以来的最高值。城市更新写入政府工作报告后，重要地位被再次提高，实施城市更新行动成为各地方未来工作的重点，人大代表委员纷纷为城市更新的发展建言献策。

（来源：百度指数图&城市更新搜索指数）

随着中国城镇化进程从过去的“粗放式发展”进入“精细化运营”时代，城市更新的需求也在不断强化。

目前中国城镇化率已经超过60%，北上广深等一线城市的城镇化率均超过85%，未来城市建设不再盲目追求规模扩张，中国城镇化将从外延扩张向内涵发展转变，城市更新需求巨大。

这需求激增的背后，是大中城市面临的迫切更新需求。

拿深圳来说，为了更好地推动城市更新进程发展，最早于2004年发布《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》，对城中村改造的相关规定提出要求。

2009年在全国率先提出“城市更新”概念，并出台了《深圳市城市更新办法》为其纲领性文件，在此基础上制定了《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》、《关于城市更新实施工作若干问题的处理意见》等多项配套政策、专项规定及指导意见等，覆盖了计划、规划、实施主体确认、用地审批等全流程管理规范，并常态化的针对出现的问题出台“打补丁”政策，形成完善的制度保障。

2020年7月出台的《深圳经济特区城市更新条例（征求意见稿）》，明确旧住宅区签约面积与签约人数双95%后可征收；城中村合法住宅、住宅类历史违建签约人数单95%后可征收，进一步巩固了深圳城市更新市场预期。2020年12月30日，《深圳经济特区城市更新条例》通过人大表决，2021年3月正式实施，对城市更新行业发展具有里程碑式意义。

政府是城市更新的顶层设计者，通过制定城市更新政策，进一步明确城市土地如何使用、未来空间如何发展、市场积极性如何调动等的问题。同时，政策也将在探索中不断完善，有助于加速推动我国城市更新的发展进程。

对房企而言，在内生性迫切的更新需求和外部政策的大力推动下，房企作为城市建设与运营的重要主体也将迎来更大的发展契机。

特别是近期政策新框架形成，“三条红线”、“五档分类”、22城“两集中”供地等政策的出台，房企将面临越来越大的资金压力，重点城市的土地市场交易也将更加火热，优质地块的拿地成本或将居高不下。

目前，已有多家房企探索多元化的拿地渠道，紧抓市场机遇积极参与城市更新项目，进一步补充土地储备，而这也正是房企增加土储的一个有效方式。

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华润置地立项土储规模 深圳No.1

城市更新已成为房企获取深圳土地的重要赛道。

近期，合一城市更新统计了百强房企在深城市更新计划立项土储规模（按已计划公告项目拆除规模进行土储统计，若百强房企进在深无更新项目，则不列示）和深圳市城市更新计划立项土储规模前50强房企（按已计划公告项目拆除规模进行土储统计）。

◆◆计划阶段◆◆

百强房企在深城市更新计划立项土储规模

（备注：按已计划公告项目拆除规模进行土储统计，若百强房企进在深无更新项目，则不列示。）

深圳市城市更新计划立项土储规模前50强房企

（备注：按已计划公告项目拆除规模进行土储统计。）

由此图表我们可以发现，百强房企在深圳城市更新计划立项土储规模第1名是华润置地，立项土储352.81公顷。

其次是素有“旧改专家”之称的佳兆业，立项土储276.59公顷。

第三名则是卓越集团，立项土储254.10公顷。

恒大和万科分列榜单第4和第5。

再来看看深圳市城市更新计划立项土储规模前50强房企中，华润置地、佳兆业、卓越前三的位置没变，到了第4名，榜单开始有变化了。

鸿荣源超越恒大，夺得第4名；宏发、宝安实业集团、海岸城控股土储规模排在万科前面。

从这里可以看出，深圳本土房企的旧改土储规模不容小觑。

文君认为，品牌房企想要在深圳多拿地块，通过城市更新的方式获取土地资源未来必然是一种趋势，由于城市更新项目开发周期长、需要协调的相关利益复杂，参与门槛相对更高，有助于锻炼房企综合开发能力，增强企业实力。

随着房地产行业不断发展，通过城市更新加强与城市发展的融合，不仅能够提升房企自身竞争力，同时也能激发城市发展的活力。

聪明的房企们，你们get到了吗？

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三月房企抢跑深圳城市更新赛道

进入3月，深圳各区开始披露城市更新项目进展工作。

文君了解到，绿景、鸿荣源、华润置地、深圳新世界集团等品牌房企在阳春3月新纳旧改土储，纷纷抢跑城市更新赛道。

华润置地：罗湖湖贝要建500米高地标建筑

3月12日，罗湖区发布东门街道湖贝统筹片区城市更新单元规划的公告。

项目位于罗湖区东门街道，南侧为深南大道，北侧为现状中兴路，东侧为文锦中路，西侧为东门中路。湖贝城市更新统筹片区用地面积400701.8㎡，拆除用地面积301307.1㎡，开发建设用地面积155462.1㎡，规划容积2005590㎡，规划容积率12.9。

据悉，湖贝村地处东门商业旺区的中心地带，始建于明成化年间，现存三纵八横的寸罗布局、怀月张公祠以及上百间特色名居，是典型的广府系巷式排屋村。

据了解，由于该项目涵盖旧城中村、旧住宅区、旧商业区等不同更新类型，共计40公顷统筹片区，93宗地，34处零星用地。此外，项目拆迁成本高昂，共30公顷拆除范围，77万㎡拆赔建筑，涉及1600户旧住宅区、2000户村民、42家业主、11家区属单位、19家市属单位、预计需要25亿过渡安置费。不论从涉及拆迁谈判的业主数量和规划、拆迁难度、拆迁成本等方面都被誉为“深圳城市更新之最”。

湖贝旧村改造计划始自1992年，先后有10多家发展商先后进驻，都因难度太大而无法实施。直到2012年9月23日，在第一次股东会议暨湖贝旧村城市更新意愿表决大会上，1000多名湖贝股份公司股民签字表决改造意愿。超过97%的股民在会上举手同意并签字，确定由华润置地作为开发主体，对湖贝旧村进行城市更新改造。

华润置地是央企华润集团旗下的城市综合投资开发运营商，业务包括住宅开发、商业地产、城市更新、物业服务等，于1994年改组成立，1996年在香港联交所上市，华润集团2010年首次跻身世界500强。

（湖贝统筹片区效果图）

2021年3月1日，湖贝统筹片区城市更新单元C2地块(含中央区)国际竞赛中期汇报会在罗湖商务中心45楼大会议室召开。中国工程院院士孟建民领衔专家团队参会，罗湖区城市更新和土地整备局主要负责人及相关人员参加会议。

湖贝城市统筹片区中央区由C2、C3、C6、C7四地块共同组成，整个中央区北承思贝路，东接翠园路，南邻湖贝路，西接怀月路。

其中中央区500米地标性建筑“湖贝塔”（C2地块）与百年湖贝古村（C6地块）共存共建，是深圳市文化传承与创新发展的聚焦点；同时还包括一个24小时全开放城市公园（C3地块）及建筑面积达26000㎡的市政文体设施（C7地块）。

C2地块作为湖贝片区统筹项目中区即核心重点区域，除了考虑自身定位外，还需整体处理与周边C6古村落、C3中央公园及C7文化设施的关系，营造出旧村、公园与文化“三位一体、无界融合”的人文公共绿心，因此整个中央区需要统一在国际竞赛阶段考虑设计。

鸿荣源：龙华大浪旧改再落1子 邻近阳台山东地铁站

3月16日，龙华区发布大浪街道赖屋山城市更新单元规划（草案）公示，申报主体为深圳市鸿荣源实业有限公司。

项目位于大浪街道西北部片区，处于布龙路与华繁路交汇处西北侧。

更新单元用地面积91676.1㎡，拆除用地面积89463.2㎡，其中开发建设用地面积46941. 9㎡(含划入国有未出让零星用地2212.9㎡)。规划容积为441390㎡，规划容积率9.4。

其中住宅208545㎡(含公共租赁住房28295㎡)，商业、办公及旅馆业建筑217060㎡，公共配套设施15785㎡(含12班幼儿园4800㎡(占地3969.4㎡)，公交首末站2900㎡，社区健康服务中心1000㎡，老年人日间照料中心750㎡，文化活动室2000㎡，社区管理用房300㎡，社区警务室100㎡，便民服务站(社区服务中心) 400㎡，社区级公共配套用房2275㎡，邮政所100㎡，公共充电站700㎡，垃圾转运站(含再生资源回收站、环卫工人作息房、公共厕所) 460㎡)。另配建社区体育活动场地占地面积2200㎡，物业服务用房按照《深圳经济特区物业管理条例》予以核定。

深耕深圳二十余年的鸿荣源，如今在深圳拥有超1000万㎡土地储备，拥有超大体量的土地储备面积，以壹城中心、壹方中心、鸿荣源金融中心等项目为起点，鸿荣源在城市核心区域创建系列百万平米超大型项目，布局大城版图。

目前仅在龙华地区就拥有民治第三工业区旧改、宝山工业区旧改、牛湖老村片区旧改、清湖老村旧改、赖屋山城市更新单元等十几个项目，还拿下了龙华观城第一期城市更新单元、宝安钟屋黄田旧村城市更新单元等巨无霸项目。

深圳新世界操盘香蜜湖华泰旧改

3月16日，福田区发布景田南区[华泰小区]城市更新单元规划（修改）公示。

福田区景田南区[华泰小区]城市更新单元于2011年9月取得更新单元规划批复。

项目位于福田区莲花街道，北靠景田南路，南临新闻路，西至香梅路，东邻合正名园。

修改内容如下:

(一)根据《深圳市城市更新和土地整备局关于2000国家大地坐标转换的通知》，自2020年10月8日起，新产生的涉及空间位置的城市更新和土地整备项目须全部使用2000国家大地坐标系。坐标转换后，更新单元拆除用地面积为55013.5㎡，开发建设用地面积为46442.4㎡。

(二) 03-02-05地块和03-02-06地块的地下空间连通，且地下连通通道应满足消防、设备管线敷设、人防设计规范及地下通道设计规范等要求。

据了解，香蜜湖华泰小区位于福田区香梅路与新闻路交汇处东北角，小区始建于1984年，距今已经有37年的历史。小区占地面积约5.5万㎡，由1栋综合楼、18栋住宅楼和8栋单身宿舍楼及部分构筑物组成，归属深圳华泰实业有限公司（以下简称华泰公司），居住近900户住户。

早在2005年福田区政府就正式认定华泰小区为“旧城区”，并于2010年纳入城市更新计划。不过，由于各种复杂的历史遗留问题，直到2017年，才逐步形成搬迁补偿安置方案。2018年3月5日，项目启动签约。2021年2月23日，福田香蜜湖华泰小区城市更新项目完成了拆迁工作。

（华泰小区旧貌）

项目由深圳新世界集团操盘，该公司早期以上梅林旧村改造为依托，迄今，公司成功开发了新世界红梅苑、新世界梅沁楼、新世界荔园阁一期、二期、新世界山月居、新世界鹿茵翠地、新世界家园、新世界商务中心、无锡新世界国际、新世界四季御园、新世界四季山水一、二期等多个住宅小区，施工建筑面积达200多万㎡。目前正在开发建设的大型项目有新世界临海揽山、新世界四季城广场等多个项目。

据了解， 更新后的华泰小区将科学规划和调整建筑空间布局，配备大型商业中心、休闲会所、泳池、健身房等，将进一步升级居民生活品质，成为香蜜湖美丽的人居家园，城市中心的靓丽风景。

（项目规划图）

绿景集团：白石洲旧改提速

3月18日，南山区发布沙河五村城市更新一期实施主体的公示。

沙河五村城市更新单元东临华侨城，西临沙河东路，南抵深南大道，北至香山西街。

沙河五村更新单元即白石洲旧改，白石洲曾号称深圳人口最密集的城中村。村后有山，山上多石，石白且巨，故曰“白石洲”。白石洲地处关内最核心的地段，东邻华侨城世界之窗、欢乐谷，西与高新科技园仅隔一站地铁。核心地段加上低廉的房租，这片0.6平方公里的土地曾吸引了15万外来人口租住于此，是深圳最知名的“城中村”。

（被豪宅环绕的白石洲旧改）

南山区沙河街道沙河五村更新单元规划项目被列入《2014年深圳市城市更新单元计划第一批计划》，项目专规已经2018年第15次建环委会议审批，并取得正式批复，于2021年3月15日进行规划修改公告,申报主体为深圳市白石洲投资发展股份有限公司。

其中一期项目主要位于新塘街与上白石街之间。该更新单元规划已批，其中一期项目拆除用地面积104918.7㎡，开发建设用地面积61539.4㎡。

该一期项目拆除用地范围内涉及四个地块，用地面积合计104918.94㎡（与规划修改批复基本一致），具体为：一个地块为城中村用地，用地面积90360.59㎡，为深圳市白石洲实业股份合作公司用地；一个地块属T308-0029宗地，用地面积6140.11㎡，为深圳市河宇实业有限公司用地；一个地块属T308-0001宗地，用地面积7724.16㎡，为深圳市绿晟投资发展有限公司用地；剩余为国有未出让用地，用地面积694.08㎡。

该一期项目拆除用地范围内包括96栋建筑物，总建筑面积169918.38㎡，现状主要为厂房、私宅、宿舍，涉及54位权利人（1份搬迁补偿协议为1位权利人）。其中，办理了房地产登记45226.71㎡，分别是：深圳市河宇实业有限公司13326㎡、深圳市绿晟投资发展有限公司31900.71㎡，剩余未办理房地产登记124691.67㎡，相关建筑物权属由深圳市白石洲实业股份合作公司、深圳市绿景天盛实业有限公司联合在2021年2月7日《深圳商报》A02版进行了公示。

一期落实01-06、01-07、01-08、01-09、01-10地块及上白石街、沙河街北段、中心路北段、华夏街北段、新塘街东段等的拆除责任，完成01-08、01-10地块的建设，落实老年人日间照料中心、公交首末站、110kV变电站、社区菜市场、便民服务站（社区服务中心)、社区管理用房、社区警务室、文化活动室、社区体育活动场地、公共厕所、邮政所的建设。

实施主体为深圳市绿景天盛实业有限公司，该公司的实际控制人为深圳市绿景企业管理集团有限公司。

绿景成立于1984年，是一家多元化国际企业集团，拥有房地产开发与经营、金融投资平台以及高新科学技术三大核心产业板块。绿景很少通过招拍挂拿地，90%以上的地皮都是通过城市更新的模式获取，深圳区域先后开发过绿景香颂、绿景虹湾、绿景山庄、蓝湾半岛等多个知名项目，未来还将陆续启动白石洲项目、黎光旧村项目等城市更新单元。

来源：文君言，素材引用自合一城市更新、中指研究院，转载请务必注明！

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