深圳沙井2023新盘入市计划（深圳楼市沙井vs光明vs大运）

【粉丝提问】大表哥，我原想积攒资金购宝中的盘，但疫情冲击下，这一片区我已拍马难追。现在根据手中预算考虑，留意到沙井、光明、大运这三个片区发展潜力较大。从纯投资的角度出发，可否请你对比这三个片区的价值和潜力？谢谢！

回答：

沙井定义为大空港新城的核心居住区，旧改很快，大量的配套在建，11号线解决了距离问题，未来3-5年会有翻天覆地的变化，沙井海岸城，深外学位入驻，是深圳最具潜力的板块之一，赢得不少小白领的关注。只是二手房选择不多，去年也有不小涨幅，到现在空间依然很大；如果能抢到限价的新盘，基本都是赚到。

大运作为龙岗中心的龙头股，长期存在价值兑现。但目前的的缺点在于未来的不确定性，距离主中心太远，随着罗湖的落寞和龙华的崛起，关内外溢的需求会越来越少，届时不知道是否有足够的需求来承接更高的房价；深圳东进的决心相比于西进还需要时间来检验；

光明分两块区域：公明和光明中心；公明是老城区，而且是没什么发展的老城区，基本就6线城市的样子，买房的除了小老板还是小老板，未来只能靠光明中心辐射了；光明中心（光明凤凰城）是一个城市副中心，目前还在大规模建设中，3到5年会发生质变，成为深圳科技产业三大支点之一。

【会员提问 】最近宝中新安地铁站附近带宝实学位的几个小区都很热，凯旋城都没有低于9w了，其他小区不论是新房还是二手都突破了10w了，这个区域还有潜力吗？相比之下宝安，宝体站附近单价会更低一点，主要是因为带宝实学位的原因吗？

回复：

宝体站附近的单价低是有各种各样的原因的：

1、君逸世家有一栋多梯多户住宅小商贩混居楼，拉低了均价，且君逸世家小区环境不行，大堂颇小气。整体氛围不够宜人，即便有宝安中心区中轴线无敌景观，还有路冲之意，起不来

2、幸福海岸户型繁多，在市面上挂盘的一般都是非抢手货，看上去价格低，实际好货早就成交了。

3、金成时代. 04年的楼盘，开盘4000块。保养维护都比较差，综合条件不行所以便宜。

4、西城雅致，单体楼，胜在物业、赠送还可以，入门选择。

5、第五大道已经比较贵了。

6、新岸线户型也很多，好货去化也快。

宝安实验有增益作用当然是毫无疑问的，而在宝安实验的学区内宝安大道以南的地方都是次新盘，不论是新房还是二手房，这个区域目前是宝中最新的片区，还有几块增量土地会入市，同事也是前海到宝安第一站，只能说多个因素相互叠加的增益效果。若论楼盘本身户型、花园、保养等方面甚至不如以上这些楼盘的。只是综合其他因素来说，凯旋城是值得投资的。

【会员咨询】罗湖的实地剑兰郡这个楼盘，投资怎么样？

回复：

实地剑兰郡 定位小户型两房三房，科技住宅，500w 两房，600w 三房。

1、地段

在蔡屋围红围坊这一块，原本kkmall后面是恒大在主持旧改，目前进度动静缓慢。

本身大地段是罗湖的金三角红岭南这一带，商业繁华，毗邻京基一百，居住人群在罗湖是比较高端的，未来寰宇大厦的旧改（可能有400-600米高）也是比较确定的。

2、资源

交通4条地铁，学校桂园小学 红桂中学（中等排名）

3、供需

片区新房比较稀缺，但同样会导致新房溢价，可能会有人拿万象城幸福里9w的单价来对比剑兰郡，但周边的10-20年楼龄的二手单价在4.5-6w之间，二手折旧没到1.5倍甚至2倍的价差，因此判断剑兰郡新房溢价过高。

4、品质

科技住宅只是一种噱头，小区没有地面花园，独栋两个单元，而且以两房三房主打，定位就是刚需，目标客户是小孩刚成年的中年父母；

综上，定位刚需，却挂出了罗湖豪宅的单价，投资不建议，给儿女小两口消费自住是蛮有面子的。

【咨询】表哥你好，计划年前在蛇口地区买房，但是身边人对蛇口褒贬不一，该区的房子到底值不值得购买？未来有没有升值潜力呢？

回复：

你好，蛇口位于南山角落，地理位置偏远。此外，无论居住环境、生活档次，还是未来的价值空间，蛇口都败下阵来。而且蛇口距离香港地区的大型垃圾场距离过近，整体居住环境不佳，再加上交通不便，使得该区的批评声音不少。

但是实际上，该区整体来看是利大于弊的。但是实际上，蛇口地区整体的绿化跟居住氛围都不错，周边还有海；教育资源丰富，教学质量也不错，除了承接前海外溢，蛇口的规划定位很高，购房者可以根据自己的不同需求来选择，蛇口还是值得入手的。

汗水能浇出成功的鲜花，拼搏能赢来胜利的喜悦。