碧桂园最主要业务（碧桂园服务李长江）

本报记者 陈婷 赵毅 深圳报道

“过去一年，我们方向定准，步子迈稳，走在高速增长的道路上，也交出了一份高分数的答卷。”

3月29日，碧桂园服务控股有限公司（6098.HK，以下简称“碧桂园服务”）发布2021年全年业绩，碧桂园服务执行董事、总裁李长江在业绩会上如此评价公司过去一年的表现。

根据公告，2021年，碧桂园服务实现收入约288.43亿元，较2020年的156亿元增长约84.9%；毛利同比增长67.3%至88.64亿元；净利润较2020年的27.81亿元增至43.5亿元，增幅约56.4%；股东应占利润同比增长50.2%至40.33亿元；核心净利润为46.07亿元。

业绩会上，李长江表示：“2021年，公司没有受到行业发生的各种变化带来的较大影响，因为公司坚持独立的战略定力，同时根据自身的发展需要做出有益于公司的战略和战术决策。另一方面，公司也没有因为股价的变化，去调整五年战略营收目标。”

按照此前制定的战略目标，碧桂园服务方面称，公司到2025年实现千亿元营收。

收费管理面积增幅约103%

根据公告，规模方面，2021年，碧桂园服务新增的合同管理面积为6.2亿平方米，新增的收费管理面积为3.9亿平方米。

截至2021年12月31日，除“三供一业”（根据国有企业分拆改制方案提供水、电、暖供应及物业管理服务）业务外，碧桂园服务的物业服务收费管理面积约7.66亿平方米，相较2020年底的约3.77亿平方米，增幅约102.9%；物业服务合同管理面积约14.38亿平方米，相较2020年底的约8.21亿平方米，增幅约75.25%。

截至2021年12月31日，碧桂园服务“三供一业”业务的物业服务收费管理面积及合同管理面积均约8520万平方米。

其中，碧桂园服务来源于第三方的面积贡献（包含“三供一业”）在两项指标上均实现过半，即来源于第三方的合同管理面积占比达57%；来自第三方的收费管理面积占比达59%。另一方面，一二线城市的收费管理面积占比为47%。整体项目个数达到6046个，单城市项目密度不断增加。

图/碧桂园服务2021年度业绩发布会现场

在扩张规模过程中，2021年，碧桂园服务与碧桂园控股有限公司（2007.HK）的持续关联交易收入占公司总收入的比例为7%，2018年这一数据为17%。碧桂园服务方面称，公司坚持高度市场化运作，与姐妹公司相互隔离，保持上市公司的独立性。

碧桂园服务方面称，通过品牌外拓及收并购等多种手段并举，公司2021年新增储备面积2.29亿平方米，其中93%来自于第三方开发商。截至2021年末，公司来自第三方开发商的储备面积为3.58亿平方米（占比53%），来自姐妹公司的储备面积为3.14亿平方米（占比47%），第三方开发商贡献的储备面积首次超过姐妹公司。

另外，2021年，碧桂园服务新增业委会项目数量134个，同比增长198%，其中一二线城市占比57.5%；公开招标项目的中标率超过50%，高于行业平均水平。

碧桂园服务首席财务官、联席公司秘书黄鹏表示：“2021年是‘大物业 大社区’的开局年，也是一个‘艰难年’。对公司而言，2021年是个‘突破年’，2022年是一个‘夯实年’‘内生年’，公司将更加安全稳健地践行五年目标。”

截至2021年12月31日，碧桂园服务的银行存款和现金总额（包括受限制银行存款）约117.56亿元，流动资产净值约64.1亿元，流动比率为1.3倍。

社区增值服务收入增长92.2%

在业绩会开始的致辞中，李长江在评价完公司过去一年的表现后，提及了几项具体业务，其中包括增值服务。他表示：“2021年，公司在开展增值服务业务方面，紧紧围绕社区、客户需求开展，坚持全员行动，而不是部分人的工作。”

根据公告，2021年，碧桂园服务的社区增值服务收入为33.28亿元，同比增长92.2%，占公司总收入比例上升至11.5%；非业主增值服务收入为26.75亿元。

公告显示，碧桂园服务的社区增值服务包括六大业务，即到家服务、家装服务、社区传媒服务、本地生活服务、房地产经纪服务、园区空间服务。其中，社区传媒服务2021年的收入较2020年增长179.1%至9.78亿元；本地生活服务收入同比增长107.1%至11.05亿元。

黄鹏在业绩会上介绍称，社区增值服务2021年毛利率同比下降4.6个百分点至60.5%，因结构变化虽有所下调，但仍维持在较高的水平。

“特别是本地生活、社区传媒、家装服务、到家服务等收入的增长较为快速。社区增值服务产品进行了重塑，特别是在家装、本地、生活、房产经纪、到家服务方面，公司升级了产品线，打造‘楼下’系列，成为社区生活服务的2.0版本。

此外，‘楼下’场景及渠道自带引流属性，能够灵活地接入不同的业态、不同的商家，公司也注册了全新的碧桂园服务一站式生活服务站品牌——‘楼下’，2022年即将开设千个以上的点位。”黄鹏进一步表示。

李长江在业绩会上透露，公司在今年或将参与增值服务方面的收并购。“碧桂园服务大规模的收并购阶段已经结束，但不意味着不再收并购。在我们看来，不管是单个项目的规模，还是业务的完整性，2022年的物业收并购形式与过去相比将会有所不同。但无论房地产形势怎么变化，收并购始终强调标的质量，包括其所处区位、平均管理费单价、团队能力、业务开展情况等。”

另一方面，碧桂园服务的城市服务业务在2021年末正式开启公司化运作，涉及市政服务、空间运营、产业园区、校园综合、医院后勤。此外，公司的城市服务业务首次将EPCO模式（“工程施工设计 采购 施工 维护”模式）引入老旧社区改造，采取总包集成运营方式，提供一体化城市大物业模式。

（编辑：赵毅 校对：颜京宁）