房地产金融产品未来发展方向（房地产资产去金融化）

电视剧《亮剑》里有一句著名的台词：“不谋万世者，不足谋一时；不谋全局者，不足谋一域”。说的是一个国家大势的重要性。#10月财经新势力#

曾国藩曾说：“谋大事者首重局。”要成就大事，必须先观其大势，布其大局，最终才能掌控大局。

我们要做任何事先要知道未来我国发展的大趋势，无论是求学、就业还是创业，无论是大企业管理者还是小微企业主，都必须知未来趋势才能定进退。其中我国未来发展的三大核心趋势关系到所有人的生存和发展。

具体有哪三大核心趋势呢？第一是房地产资产去金融化；第二是教育去产业化；第三是医疗去市场化。这三大核心趋势是国家未来的三大方向。今天我们只讲房地产资产去金融化的问题。

第一、什么叫房地产资产金融化？

建行董事长田国立曾经表示：“现在房地产业被过度金融化”。可见房地产资产的过度金融化已经成为一种现实。

先看数据，根据国家统计局数据显示，我国拥有总资产1302万亿元，其中房地产的资产总额300万亿元，占我国总资产的23%。房地产行业的融资规模预计达到75万亿以上，可能你觉得这个规模没有什么概念，，但是2018年底我国社会融资规模存量大约只有200万亿元，房地产行业的融资规模占社会融资总规模的35%以上。融资方式有ABS、银行信贷、各种发债融资、股票融资、信托融资与基金融资，其中通过银行信贷的融资规模达到54.64万亿元，占房地产行业融资总规模的72.85%，也就是说，房地产行业的融资7成以上在银行的信贷规模里。

有报告对39家银行（包括所有的国有大银行和全国性股份制银行以及部分城市银行）的信贷资产情况进行调查结果显示：2018年底这39家主要银行的贷款余额96.44万亿元，其中投向了房地产业的贷款余额达到31.67万亿元，比例达到32.84%，其中6大国有银行占比为35.76%，4家农村商业银行占比超过40%。

再从居民家庭资产情况看，西南财经大学研究报告的数据显示，2017年我国家庭总资产中住房资产占比高达77.7%；2022年6月底我国个人住房贷款余额38.86万亿元，央行的数据显示，我国居民户均家庭住房贷款占家庭总负债的比重超过7成。

这就是房地产资产金融化，或者说已经是过度金融化的现实，房地产被用于主要的融资工具，并成为融资资产。

第二、什么叫房地产资产去金融化？

所谓“房地产资产的金融化”，简单地说就是把房地产资产当成了金融工具，将房地产资产变成了投机的工具和投资融资品。

那么，房地产资产去金融化的关键就是两点：一个是去；另外一个是金融化。

所谓房地产资产的“去”就是去掉房地产资产的投机属性和过度融资属性，将房地产回归本来的功能和属性，即房地产本身的居住属性和投资功能。这里不是不要房地产行业，更不是不让房地产不发展。

所谓的“金融化”实际上说的是“过度金融化”，针对的是两个方面：房地产开发企业的“高周转、高杠杆、高负债”过度金融化的三高模式，从而房地产企业负债过高并通过融资滚动开发导致的资金链过度紧张；

房地产购买端即消费端的“炒房”和“过度投机”的融资行为，就是房地产购买中的、以涨价获取收益为目标的各种投机炒房行为。

因此，房地产资产去金融化就是保证房地产企业的合理需求，防止各种炒地和炒房的行为，确保房地产企业的健康发展；居民消费端确保刚性购房者的合理资金需求，防止以房地产投资为主并以房地产资产进行融资的过度投机行为。

第三、房地产资产去金融化对我们普通老百姓未来的影响是什么？

房地产资产去金融化对老百姓的未来有什么样的影响？实际上将影响到所有的人和家庭。主要有：

一是强化了住房的居住属性而弱化了住房的金融属性，刚性住房需求将得到进一步的满足；因此，未来的房地产金融政策都会围绕着刚性需求和改善性需求展开。

二是进一步强化房子是用来住的、不是用来炒的理念，房价一直上涨的理念将被打破，房价稳定才是未来的趋势，这对那些买房投资的人是一种非常大的改变；未来的房价将呈现出稳定的态势，可能只有一线城市的房价才会略有上涨，大部分城市房价将会稳中有降。

三是房子虽然是可以抵押的融资资产，但是既不是什么样的房子都能贷款，而是要靠地段、房产的变现能力和未来的价值趋势；也不是什么样的贷款都能以住房进行抵押。这才是房地产资产去金融化最本质也是影响最大的问题。

四是不是所有的买房都会获得贷款，只有刚需和改善性住房才能很容易得到贷款，而那些投资性住房获得贷款将越来越难、条件越来越多、越来越严格。这对一些住房投资者特别是炒房目的的投资者影响甚大。

房地产资产去金融化在未来一定会是一种趋势，特别是在未来10年以后房地产形势与现在会发生非常大的变化，你感受到了吗？（麒鉴）