一共23层买哪层最好（哪一层最不值得买）

最近几年，上海楼市出现越来越多的「叠加」产品。

尤其外环内，几乎没有别墅供应了，而外环外的项目也大多都是“高低配”排布，而这里面的“低”，几乎都是叠加别墅。

大家似乎也都挺关注叠墅的，好多粉丝在后台问我们：上、中、下叠买哪个好？

TIPS：

叠加别墅是由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，一般为四层带阁楼建筑。容积率大致在1左右，户型面积一般在100-300平米之间。

今天，咱们就来聊一聊这个问题。

1、居住体验

上、中、下叠到底哪个居住体验好？

我特意在公司问了一圈，我们编辑部的莱昂纳多说：“没有花园，那还叫什么别墅？必须是下叠！”

巧克丽丽听了坐不住了：“什么？当然是上叠呀，梅雨季节下叠多潮湿，还是上叠又清爽、又阳光！”

阿飞凑上来说：“当然是中叠呀，你们说一千道一万，都不如我这一句重要，中叠单价低，性价比高呀！”

“甭说了，钱到位了，我还是会考虑独栋！”旁边的旺旺幽幽的来了一句~

“废话！”大家异口同声的回了一句......

唉，看来万事具备，就差钱了......（OS: 说的好像能买得起叠加似的.......）

大家的意见都不无道理，居住体验这件事还是见仁见智。

从客观来讲，下叠与普通别墅差别最小，大部分产品都有院子、地下室，客厅还可以做4米挑高，缺点是会受到上层住户的影响，如果楼间距过小，采光效果会受到影响。

上叠采光好，不受楼下住户的影响。但入户需要爬楼梯。上叠也不适合做挑高，因为不像下叠动辄送两层地下室，做挑高会浪费很多空间，但上叠一般赠送露台和阁楼。

中叠和上叠类似，但没有“上有天”的感觉，若有两层，则像复式公寓，若仅为一层，则类似大平层，但市面上也有一些开发商做到中叠退台设计，这种产品居住体验就类似上叠。

2、上中下叠，买哪个更划算？

一般来说，下叠赠送面积最多，上、中次之。

例如，上海具有代表性的叠墅产品银亿领墅：

234平上叠（赠送阁楼100平）

234平中叠（无赠送）

234平下叠（赠送地下室120平，花园80平）

赠送面积上：下叠＞上叠＞中叠。

那么，上、中、下叠，究竟买哪个更划算呢？

银亿领墅的上叠为234平，赠送100平阁楼，也就是使用面积达334平，总价2300万左右。

中叠的面积为234平，没有赠送面积，总价1850万左右。

下叠的面积同样为234平，赠送80平花园和120平地下室，也就是说使用面积达434平，总价2400万左右。

按照使用面积来算，那么上、中、下叠的单价分别为：6.88万/㎡、7.9万/㎡、5.5万/㎡。

那么性价比排名为：下叠＞上叠＞中叠。

这么一看，没有任何疑虑了，只要钱到位了，买下叠就可以了。

但赠送面积高，一定更划算吗？

实际上，这仅仅是纸面上的划算，还要注意一点是，需要评估一下，赠送面积中，哪些面积是实际可以使用的面积。

就比如说，开发商赠送60平的阁楼，但实际上，阁楼两边的斜墙，导致角落的空间难以利用，这种赠送空间就比较鸡肋。

另外，从居住使用的角度看，有些地下室较为潮湿，阁楼冬冷夏热，不宜居，导致赠送空间沦为鸡肋，这里就要看：

1）地下室外墙是否做了防水处理

2）室内有没有布置采光井

3）看阁楼墙体有没有保温隔热层

因此，考虑性价比的同时，也要考虑赠送空间具体的使用情况。

3、谁最好卖，谁最难卖

要问上、中、下叠墅谁最好卖，谁最难卖？要先看是二手还是一手。

在二手市场中，最好卖的是中叠，上叠次之，最难卖的是下叠。

就拿银亿领墅来讲，中叠总价在1850万左右，上叠总价在2300万左右，下叠总价在2400万左右。

中叠的成交周期大约在2个月，上叠的成交周期在3个月，下叠的总价大约在2500万，成交周期一般比较长，从链家的成交记录来看，最近4年内的两次成交，成交周期都长达3年之久。

因为在二手交易市场中，叠墅好不好卖，与总价密不可分，总价越低，成交周期越短，越好卖。

若总价上、中、下叠的总价相似，产品力就成了好不好卖的决定因素。

而在一手房市场中，最难卖的却是中叠。

尤其是仅有一层的产品，因为这种产品的居住体验感类似大平层，但又没有大平层产品具备的视野和景观，也没有别墅产品具备的“有天有地”的居住体验感，最为鸡肋。

因此，大家在买中叠的时候，尽量买有别墅居住体验感的，比如有退台的产品。

在买上、下叠的时候，要关注上下叠是否有独立入户，户型的功能分割。

TIPS！户型的功能分割是指：

1）动静是否分离？比如一般一楼是公共区域，二楼是私密区域。

2）代际分层是否明晰？一楼是老人房、二楼是主卧和儿童房。

户型上，大面宽、窄进深的最好，可以做到四开间、五开间的布局。

在赠送空间上，关注阁楼的实用性，花园的具体使用面积，大尺度的叠加别墅是有前庭后院的，双层地下室，客厅也可以挑高。

最后，给小伙伴们一点建议：

1. 关注叠墅性价比，不能只看赠送面积，要关注赠送面积中可以有效使用的面积。

2.注意赠送空间能否投入使用，关注阁楼冬冷夏热以及地下室潮湿的问题。

3.投资需求的小伙伴，尽量买同小区总价较低的叠加产品。

4.购买中叠要谨慎，尽量避开一层的大平层产品。

5.购买上下叠，重点关注独立入户、户型的功能分割、代际分层、户型布局、赠送空间。

对叠墅感兴趣的朋友可以关注下最近新上市的叠墅产品,