叠拼别墅的稀缺性（买叠拼圆别墅梦）

不久前，发哥发布的一条关于高层底跃物业的推文的评论区，很多读者留言讨论对这种产品的看法。也有读者发表了对叠拼这个“地下室含量”更高的物业形态的观点。

限墅令后，叠拼已经成为很多买房人拔草别墅梦的仅存机会。锐理数据发布的2021年市场年报显示，近5年，成都的低密物业（包含叠拼）成交套数占比在逐年提升，去年占比已经达到5%，而这一数据在2016年时仅为2%。

近5年，各物业类型的成交套数占比变化

叠拼究竟香不香？我们去一些已经交付了的小区，了解了一下真实情况。

价格表现

均价贵过同小区大平层，上叠单价最高

在新房阶段，许多开发商在讲述物业价值时会给叠拼贴上“稀缺物业”、“终极置业”等标签，在销售中往往还会带着增值能力更强的暗示，事实真是这样吗？

在城市航拍中，能够看到不少高低配组合

家住华侨城东岸的陈阿姨，在2011年左右买下了一套洋房，当时小区也有叠拼在售，单价差距其实不大都在1.6-1.8万元/㎡左右，但由于叠拼的面积为300㎡起，总价超过预算。几年之后，现在回头来看，陈阿姨的类似户型二手房挂牌单价在2.5-2.7万左右，而叠拼的挂牌单价则从2.8-3.1万不等，叠拼的二手价格的确要比洋房高大约10%。在麓山国际的拉佩维尔组团，也几乎存在同样的情况。

当我们在看圣芭芭拉的一套上叠时，经纪人指着对面的一套房说“那套房子，是我2020年卖出的，面积更大，但成交价仅400多万。”而现在小区最便宜的一套叠拼挂牌价已经达到660万。

箭头指向处便是这套昔日400余万的上叠

成都链家经纪人也告诉我们，整体上，在地段、品质接近的前提下，叠拼在二手房市场的价格的确略高于大平层。仅从物业形态对比的表面看，在当高层和叠拼的清水房价格都只能达到29999元/㎡上限的情况下，理论上叠拼的增值空间要高于大平层。

当然也不是没有例外，贝壳APP显示，东二环绿地锦天府唯一挂牌出售的叠拼，清水单价甚至以低于该小区的二手房指导价30466元/㎡挂牌，而该小区的高层大源大多数的挂牌价都要超过指导价20-30%。

贝壳APP显示的绿地锦天府二手房挂牌情况

叠拼与小区的平层产品在二手房市场存在差异，而叠拼产品本身，也有明显的价格鄙视链。一般情况下，叠拼不同位置的二手房价格表现几乎与新房定价逻辑一样，上叠最高，下叠次之，中叠最低。在麓山国际社区的圣芭芭拉组团，一套210㎡上叠的售价为660万，单价在3.1万以上，而一套建面240㎡的下叠售价则为700万，单价在2.9万左右。

实际居住感受

装修成本过万，地下室用途要想清楚

两层阔尺地下室、超大花园、霸气露台，这些都是大家对叠拼的美好印象，也是构成“别墅梦”的核心要素。但这些“美好”真的实用吗？

买叠拼首先需要面对的是超高的装修成本，贝壳App上的挂牌来看，精装叠拼价格比清水叠拼的价格高出近300万。这也影射出这类产品的现实问题：装修工程复杂，且装修价格更高。一般情况下，大多数叠拼的装修成本都超过了1万元/㎡，远远超过大平层。超高的装修主要体现在几个方面，一是地下室，二是搭建，三是花园和露台等赠送空间。

发哥看的这套上叠，装到一半已经挂上平台出售

更尴尬的是，虽然在入住时花了大量的装修成本，但是当进入二手市场时，这些装修成本在买家眼里基本是“一文不值”，因为绝大多数人都会选择敲掉重装。

第二个问题和之前我们谈到的底跃一样，就是地下室的低实用性。在我们看到的下叠中，都能明显感觉到铺面而来的“阴冷潮湿”，甚至出现墙面发霉的情况。尽管很多业主会安装了抽湿器，但依旧存在一股霉味。许多业主在地下室装修时预设了一些美好的享受场景，比如健身房、影音室、衣帽间、棋牌室，但实际的使用频率并不高。

华侨城东岸的某套下叠地下室已经受潮发霉

在当前新入市的叠拼房源地下室面积占比更高的情况下，买房人必须想清楚未来入住之后对于地下室空间如何做使用规划。尤其是现在的地下室都是以全面积计入房价之中，更是不能浪费。

第三个问题也和装修有关，很多业主都喜欢在赠送的露台上进行搭建，扩展为室内面积，甚至改变了房屋的外立面，把“装房子”变成“修房子”。这类违章搭建问题可能会受到当地规划主管部门的干预，在实际执行中的处理办法是进行“产权冻结”，这种情况虽然不影响日常使用。但如果要抵押或者交易，会被要求恢复原状。

某叠拼小区的装修现场

叠拼，还能爱吗？还敢爱吗？

看了这么多套二手叠拼，坦白说，发哥仍然心动。因为发哥看的几套二手房都是建于2010年左右，当时的产品存在几大优势，比如，地下室属于全赠送、小区密度也更低、且位置好，实际入住率很高。

但最近两三年市场上的叠拼产品却发生了变化，一方面，因为限价的缘故，越来越多项目将地下室做到产权面积中，这一做法大幅拉高了购房成本，而实际的使用尺度却并不算高。另一方面，主城区的许多叠拼都以高低配的形态存在，终极改善的体验感也并不算强。

在下手叠拼之前，发哥建议买房人考虑清楚以下几个问题。

一是这类产品的实际花费远不止买房时的价格。后期的装修、打理、物业费都不是小数目，要做好装修预算。

下叠的大花园，成为业主的超大生活阳台

二是要谨慎选择低密产品，发哥看的华侨城东岸和圣芭芭拉都是早期较为著名的墅居代表，但现在市场的多数叠拼项目，本身容积率并不算低，尤其是某些三叠、四叠产品的中叠，本质上就是跃层，墅居感大打折扣。

现在的一些新高低配项目沙盘

三是现在的新项目，几乎每一户都增加了计入产权的地下空间，如果扣除地下室，剩余的地面空间感是否充足也是影响后期居住的关键。

如果以上三个问题都想好了，叠拼还是很香的。发哥看了一套华侨城东岸二期300㎡左右的上叠，目前为清水状态，采光及通风都几乎没有瑕疵，三层楼最多可以做到7个房间，尺度感充足，其中最吸引发哥的是三楼大露台，阳光充足且没有视线干扰，如果在这样的叠拼上拔草别墅梦，那还是非常值得。

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