70城房价涨幅回落一二线楼市 一二手房价倒挂25
上海近期频繁出现价格重回2年前的项目入市:
以“3字头”价格入市
虽然这些项目,2年的时间价格没变;
但项目所在板块——顾村,
却发生了超速蝶变,
板块2年中发生了4件大事。
第1件大事:板块加冕上海2035规划发布,正式宣布了宝山顾村为上海主城区。
主城区的意义在哪?
我们把主城区的图简单明了的画一遍,你就会发现,主城区就是外环线以内区域 外环线以外4大片区。
主城区为什么是它们,而房价高的唐镇、浦江镇、周康核心地区都没有进入主城区?
1、外环外进入主城区的筛选十分严格,因为上海建设用地是有刚性约束的,主城区的面积也是被控制的
2、外环外板块进入主城区,一定是有土地和有规划的潜力板块
3、考虑到上海均衡发展,所以在上海东西南北各选了一块有发展前景的地区
而唐镇、浦江镇、周康核心地区,虽然发展成熟,但潜力输给了张江科技城南片区,所以落选。
宝山郊环以内变成主城区的意义是什么?
- 大虹桥和张江科学城,对于上海的意义无需多言
- 闵行南部划入主城区,主要因为吴泾有块超大的战略预留区,这为上海主城区“未来大事件”埋下种子
- 宝山地区,主要是因为吴淞城市副中心 顾村大量土地储备潜力,这是上海未来城市最重要的发展爆发点
居住用地上,仍有大片未建的土地,预示着顾村有大量的潜在土地储备;
可以断定曾经顾村那种简单的大居规划是绝不会再出现了,
它未来将往更高端、更高效的发展方向迈进,
也是因为主城区这样的规划,它的学区在不断升级。
第2件大事:学区逆袭2016年3月29日,均瑶集团与上海市宝山区政府签订合作办学框架协议,合作推进上海宝山世界外国语学校的建设,输出世外中小学的优质教育资源。
2018年1月12日,宝山区政府与华东师范大学签约,就合作开办上海民办华二宝山实验学校达成框架协议。
重点提一下世外学校,距离本案直线距离仅750米,
是世外在上海市开办的第6所学校。
上海世外系学校概况:
世外学校的成绩如何,我们以开办时间最早的徐汇世外为例。
徐汇世外小学,毕业生80%直升到世外中学,20%被上海的牛初中录取。每年排名TOP30的牛娃都会收到华育的邀请。
徐汇世外中学,2017年世外毕业生中考成绩均分590.5,600分以上71人。上海四校八大的预录取人数有45个。2017年上半年常春藤大学录取数最多的中学排行榜中,徐汇世外也名列其中(上海美国学校是纯外籍子女学校,复旦附中是公办学校,徐汇世外中学是唯一的民办中学。),成绩傲人。
一所这样的学校对区域房价产生的溢价接近20%左右
例如:
徐汇世外周边的二手房海上华庭(2004年竣工)挂牌价高达8.4W,而与其临近的闵行古美项目阳光美景城(2002年竣工)挂牌价不到6.7W,两者差价高达26%,刨去跨区带来的溢价,两者差价近20%。
成功开业的大型商业,也印证了它主城区的地位。
第3件大事:商业巨擘龙湖北城天街购物中心共有5层,体量达14万方,1.5倍于宝山万达,1.6倍于大宁国际,是宝山乃至上海北区最大的商业中心!
从大众点评网的点评量来看:
同为外环外购物中心,龙湖宝山天街在大众关注度上比同时期开盘的、体量相似的颛桥万达广场明显要高。
不光是量、龙湖宝山天街在质上也优胜。
第4件大事:格局革新
近2年上海及板块房价格局发生了很大变化
我们将从以下3个层面进行剖析
1)北区房价
2)地王锚定
3)主城区房价
1、宝山北区房价已变天
宝山罗泾板块新房价格已直逼4W:
宝山从“地价”到“房价”的格局已经往4W 走了。
2、地王锚定
同样是2016年出的2块地王,在不限价的情况下,周浦地王要卖8W,顾村地王卖要卖7W,如今周浦地王旁的新城西岸公园已开盘,售价5.8W。
3、主城区房价
主城区边缘板块的标杆项目已卖到了4.7W。
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