房价悬殊的深刻逻辑（构成的几点看法）

对城市房价构成的几点看法（以一线城市：北京为例 ）这里，不讨论“地拍价”及土地出让金，只讲后续的关联因素，对房价的影响。首先 ，房价本身不是单一的个体，它的架构，是由几个互为关联的要素集合而成。可以归纳为 ：a 地段 b 配套设施（商圈、交通、学校、医院） c 房子的品质（普通住房、大平层、别墅） d 房屋的属性（一般住宅，学期房）

从以上（a、b、c、d）这几个，看似每个都有它的独立性，但本质上，又丝丝相扣，互为关联，这里，把它们统称为影响房价的“要素”。这些要素，我们抽丝剥茧，从本质上说 “地段” (a)，才是房价涨跌的核心点。也可以说画龙点睛，击中要害。 因为、其它要素，都是陪衬，统统离不开地段（城市的核心区）这一要点、别的，都是围绕着 “地段” （a）展开的，就拿学期房为例 吧（政策调整前），北京市好的学校基本都在三环以内，（政策调整后）政策变了，入学的方式也变了，但学校，是不会搬走的，四环 ，五环，有好的学校吗？ 肯定是没有的呀 ！而其它几个要素，都离不开地段，没有好的地段，谈何商业圈？即使房的品质再好，（远离城市中心）又有何用？至于地段内的房屋位置、楼层等，虽然也会影响房价，但，起到的作用，相对来说，就小多了！

这里再谈一下，配套设施（小区周边环境）所谓配套设施，重点， 是配套，而不是“设施”。所谓配套设施（政府提供的公共设施，并非一定要配套），即使有也并非是无偿的？它是由政府出资，或企业捐助，绝不是为了，要让你（住户）方便，而提供的！没钱赚 ，哪个商家，会傻到，给你提供无偿服务？商场、餐饮 、医院 ……等 这些服务设施 的建立，以及日后，维持正常的运作，是需要成本的，商家不是慈善机构，人家是要赚钱的，若，没有更多的“人”，居住（ “投入产出比” 失衡！），何谈，给你配套，地段不好，人的流动性就差，配套就是一句空话！房子就不好卖！，房价减值的风险就大！所以，你买的房子，能否升值，一看，政府现行的出台政策，二看，房子所在的地段位置。顺便浅谈一下新楼盘的定位！一般新楼盘，初期，很难有完善的配套设施，即便有（也是改善型住宅，很难有进一步拓展空间）基本属于万点蜡烛一盏灯 ，处于，老破小混居的区域。新楼盘，不仅要看它所处的地段，更要看此地段处于一个什么样的开发状态！若几个新楼盘扎堆在一起，俗话说 “一枝独秀不是春 万紫千红春满园”，居住人多了，配套设施，能不跟进吗？能不完善吗？ 商家，是要赚钱的呀！而且配套设施，一定都是新的，不说高大上，也是赏心悦目吧！有人会说，我要的是现金（配套完善的社区），不是股票（涨跌未知），股票，低进高出，把握时机，现金，永远是明面上的，收益，如何？这里不用细说吧。 聪明人，知道如何取舍！如果等到了你满意的结果出现（你不差钱，你牛逼）但，好的户型、楼层、还有吗？现在的新房，是期房交易，不是现房交易，你还能买的到吗？