玉米拍卖后市如何（郑州大玉米又双叒被拍）

郑州的千玺广场，俗称“大玉米楼”，是郑州乃至于河南省最著名的地标建筑，无人不知，无人不晓。建成之初房价3-5万每平米，高的曾售价6万多每平米，很多人都以购买到它而引以为傲。

近日，阿里拍卖平台再次挂出千玺广场13套标的进行拍卖。22层2201-2213号房屋，共13套2806.55平方米，将于2022年3月28日10时至3月29日10时止（延时的除外）再次拍卖。历经了两次流拍后，第三次千玺广场22层1000万起拍，市场评估价3158万，折合单价3560元/㎡。

回顾去年7月16日，千玺广场22楼整层拍卖，起拍价2400万，单价不到9000元/㎡，第一次竞拍，以流拍告终；第二次起拍1920万，单价6800元/㎡，让人意想不到的是，直到拍卖结束的时候，仍旧无人问津。而本次拍卖，则是又一次降价920万后举行的第三次拍卖。

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涉及刑事案件，背景较为复杂

从知情人士处获悉，此处被拍卖楼层于2011年被购买，当时价格或将近一个亿。购房者因非法集资判刑入狱，背后受害人多达500多人。因此，本次拍卖是刑事拍卖，目的是追赃。

有部分购房者对于刑事法拍房望而却步，实际上通过法院拍卖获得的房产，属于合法交易，购房者能顺利取得房产物权。

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贱卖背后，最尴尬的是谁

本次挂拍房屋只有合同备案号，未办理产权证的原因是：房屋购买方在付过一部分购房款后，去银行申请贷款，却因公司股东征信问题贷款审批未通过，后来公司也产生了债务纠纷。购房者未按揭、未补尾款，只给开发商绿地交了首付。后购买方涉刑入狱，法院在向绿地追讨首付无果后，将千玺广场22层进行挂拍。

按正常的房产买卖逻辑，如果买方只交纳了首付款，备案了合同，未按揭也未补尾款，那就意味着他同时也拖欠开发商绿地的50%购房款。按当时的购买价将近1个亿来算，欠绿地将近5000万。但此次拍卖的13套房产是100%产权，如果1000万底价拍出，那房屋的产权实现完全转移，绿地的5000万欠款可能会面临遥遥不可追的境地。

对绿地来说，或许主动接手后，与原购买方解除合同，才是保障自身利益最大化的最优选项。据悉，在去年第二轮拍卖时，绿地有意接手，但后来又不了了之。其中原因，或许看看郑州绿地多个项目的状态，也能推测一二了。

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税费各付，但风险仍然存在

此次拍卖公告中，有一项内容与前两次拍卖有较大变动。前两次的拍卖公告约定：标的物过户登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费、维修基金及其可能存在的水、电等欠费，经济适用房、房改房等类型的房屋在办理过户时产生的税、费、差价等费用均由买受人承担。

由于挂拍的房屋只有合同备案号，被执行人张某购买后未交契税，所以对于新的购买人来说，拍下房屋后需要二次过户，替被执行人补交上一手的税费，同时，缴纳本次交易双方的全部交易税费。

而此次拍卖呢，则规定由相应主体各自承担，原权利人承担的部分由买受人先行垫付，再凭票退税。也就是说，如果有人买下这13套写字楼，只需要交4%契税和0.05%的印花税即可。替原权利人垫付的费用，后期可以凭票退还。

但是，也不能过于乐观。因为公告明确了退税的前提是：优先保障本案的执行款。如没有剩执行款，这次就退不成了，需要买受人另行主张。

依此看来，退税也是困难重重，大概率还需要买受人默默承受。一是，不确定执行款够不够，涉案金额有多少。二是，原房东现在已经进去改造了，如果还有其他资产，何至于三次拍卖“大玉米”呢？

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光鲜的外表 空虚的内在

据河南本地某知名媒体的记者调查，千玺广场的办公区共计30层，5楼至35楼为办公区，总体有超过400间办公区，其中空置区域超过200间，粗略估计空置率超过50%。

曾经高不可攀、炙手可热的千玺广场，怎么会沦落到如此地步呢？据说，是因为这些原因：

1、CBD的外部交通环境和商业配套设施被诟病，一个好的商业办公区不仅仅是一座楼的硬件，内部设施和外部环境，商业配套同样重要，而在规划之初CBD区位似乎并没有深入地去考量这个问题，以至于后续的发展空间受限，大的公司企业很难长久落户。

2、销售型产品使得服务和物业管理跟不上，作为甲级写字楼和五星级酒店一样除了本身之外，服务是第一位的，开发商为了快速回笼资金将写字楼卖给投资客，后续物业管理水平自然就成了问题，长此以往物业只能越来越贬值而非增值。

3、郑州本身就缺少大企业总部，前期对于进驻企业没有任何想法和规划，各类型公司良莠不齐，小公司过于依赖经济环境变化，导致入驻公司类型和数量非常不稳定。在千玺广场现存的公司中，以融资担保类的金融公司居多，大玉米的光环几乎已经化身为了担保公司的专属脸面。

4、投资环境影响，近两年一方面受国际疫情影响，另一方面多种行业都处于转型期，用来投资的社会资金量大幅减少，但凡出现上千平米的二手商业物业出售，加上高额的商业物业税费，动辄上千万的资金投入很少有人或者公司可以负担得起，更何况是一栋看不到什么增值空间的物业呢。

身为中原地区的地标性建筑，千玺广场像是一个象征意义上的建筑物，美则美矣，但脱离了实用的价值。

本次千玺广场22层拍卖是否能成功拍卖，让我们拭目以待!