中海地产的管理特点（金地绿地中海宏洋竟这样做工程精细化管理）

转眼，2019年即将过去。

回顾这一年，有几个件事正在深刻影响着每个房企：

l 楼市由卖方市场转向买方市场，供不应求的行情一去不复返。自住需求成绝对主导，购房者对品质要求越来越高，稍有差池，群诉、退房那叫一个毫不犹豫。

l 相关部门对工程质量安全监督监理力度不断加码，有些地区还专门出台政策保护购房者的验房权利、退房权利。

l 借贷成本攀升，管理成本上涨，市场竞争加剧，地产的利润空间不断缩水，越来越接近于制造业。

提质降本已成地产下半场的生存之道。

成熟的制造业（比如家电），经历惨烈洗牌之后，唯有内部管理极其精细的企业成为幸存者。而今的地产业，显然有很多企业意识到危机，纷纷强化管理精细度，尤其是一向管理粗放的工程建设，房企与房企间的差距正在拉大。

下面，明源君结合标杆房企做法，谈谈如何通过精细化的工程管理实现提质降本。

保品质

关键在于完成管理标准落地和闭环

手工制作模式下，产品的质量好坏取决于手工师傅的工艺；而工业化模式下，同一套模板出来的产品，品质基本稳定在一个层面上，即便有误差也在可控范围内。

地产项目建造也是一样的道理。标准化生产管理是快速复制、稳定出品的必然选择。

对此，房企目前普遍面临两个问题：

①管理无标准，依然停留在“人治”层面上；

②有管理标准，但是无法落地或落地不充分。

目前，规模型房企基本已解决第一问题。第二个问题则依然困扰着很多管理者。

如何才能推动标准落地？

1.将管理标准变成好用的管理工具，方便一线落地

很多房企的管理体系，洋洋洒洒几万字，厚厚的基本册子，一线人员一看就懵了，完全记不住，更别说落地运用。

例如在建阶段的施工技术标准、验收阶段的验收标准、客户服务阶段的服务标准等，这些标准可能数以万计，数以十万计。

很多房企通过培训的方式让管理人员加强标准学习，但对施工和监理方的标准传递就难以做到。

数字化工具则可以很好的解决这个问题。

通过深度研究行业TOP200房企的实践标准，明源移动质检沉淀出了超1.2万个核心检查项，并附带图文并茂的检查指引，辅助企业建立更加完善的检查标准，通过标准模板可快速导入手机端，让甲方、监理和施工方标准同频，做好标准传递。

例如，中海宏洋的工程师，在进行桩基验收过程中，就能直接在明源移动质检APP调出对应的的工序做法、验收要点，快速判断当前的施工是否符合企业要求，保障工艺工法按标准施工，避免由于自身知识不足而导致质量问题没被发现，更好地保障产品质量。

再比如东原的大监理模式，通过将制度与标准指引统一录入明源移动质检系统，让施工方和监理统一使用系统里的标准执行，将很多管控动作让权监理，真正发挥监理职能。

如此一来，不仅实现对工程质量与进度的远程管控，大大提升管理效率与人均管理效能，还能释放工程师的精力，聚焦一些更有价值的管理动作。

2.过程留痕，管理者实时监控，确保管理动作落地不变

为减少执行过程中的偏差，对过程的监控也很重要。

以往对过程执行情况的评价主要依靠查阅过往隐蔽验收资料、施工组织设计、专项方案等资料文档。

虽然地产企业开始采用集团巡检的手段去加强过程监管，但人力有限，往往只能做事后管理；其次，资料造假门槛低；再者，主观性比较高，只能做定性分析，评判结果不够客观准确。

在线化管理可以扭转这一局面。

以绿地西南的工序移交为例，其要求每个工程师按照明源移动质检APP上的验收要点、施工指引、样板图片等信息进行线上工序移交数据的录入，通过线上留痕，使得验收过程中发现的每个问题都能责任到人，并实时跟进整改进度，使整改全程可追溯。

在工序管理中也能通过数字化工具实现工序过程可追溯与对质量风险的定性定量判断：

例如中海宏洋，过去若项目出现质量问题，甲方只能通过查验隐蔽验收资料，监理日志等推测问题产生的原因。现在通过明源移动质检能够留下详实的影像资料和相关责任人，在过程中即规范现场人员的施工和验收动作，将质量风险在前端规避掉。

又如康桥，通过明源移动质检系统打造了智能监控平台，对所有在建项目和已交付项目进行实时动态监测，及时反馈质量问题及安全隐患的整改信息，工程管理人员通过一张图即可随时掌握全部项目的进度、质量状况和风险预警信息。

通过直观的数据比对，可以快速识别弱项，辅助决策分析，从而提升信息沟通和决策效率。

3.管理数据沉淀成标准，将更多的事后处理变成事前管理

当一个又一个的项目都进行了精细化管理之后，沉淀下来的数据可以有非常多的意义，比如针对高频缺陷制定专项应对措施，并且纳入都管理体系里面，下一个项目就可以事前重点防范。

弘阳就利用数字化工具打造了“产品质量可追溯制”。

众所周知，房屋建筑因为存在体积大，建设周期长，一次性，不可复制性等特点，导致很多房企忽视了经验沉淀与总结反思，或者总结靠回忆，信息颗粒度太粗。

这样耗费数亿的大工程，却没有将宝贵经验进行系统性总结，简直是太浪费了，后续其他项目若遇到同样的问题，恐怕依旧掉坑里。

弘阳，就没有将这些数据浪费掉。它通过“建筑施工—内部查验—正式交付—投诉报修”每个阶段的数字采集，实现以房间为单位、以房子的生命周期为时间轴的一户一档资料，使其对每个房子的前生今世都能一手掌握。

未来一旦给客户交付了，若出现质量问题，弘阳就可以通过明源移动质检系统追溯到这个问题产生的原因，针对原因进行整改，并将该案例沉淀下来，为以后的项目作案例指导，避免再次发生同样的质量问题。

控成本

减少无效成本就是最大的节约

建安成本是地产项目中仅次于投资以外的第二大成本。地产降本提质这一目标的达成，一定离不开工程建造环节的成本管控。

理论上，工程的成本在项目图纸确定、招投标完成的时候，就已经基本明确下来了。然而，很多项目最终结算时发现超出预算一大截。为啥？过程产生了大量的无效成本浪费，比如说签证变更、材料浪费、无效整改等等……对工程管理来说，减少这些无效浪费，就是最大的节约。

1.在线变更签证，杜绝不明不白的变更成本

项目施工过程中，大量的设计变更及现场签证是无法避免的事情。变更控制较差的公司甚至其变更成本会占到合同总成本的50%-60%。

传统的签证变更是线下补录，往往属于事后作业，很容易出现迟录、漏录，这就导致管理层看到的都是事后资料，无法对其线下审批时资料的真实性和完整性进行监控。最终，一到结算阶段就会大量涌现前期不清楚的业务单据，这不仅会造成成本突然的增高，还大大拖慢了结算的进度，面临着被供应商索赔的风险。

每个房企都很清楚，即使严审严控也不能完全杜绝“变更“的发生，一旦发生，就必须要及时做好管理工作。

首先是要尽快确认变更情况，然后及时获取变更工程量和金额，最后再将整个变更过程形成资料保存，以便后期的审查、结算。

这一套做起来实际上并不难，但每个房企的执行与管控力度不同，其效率和效果也不一样。

以绿地香港为例，其采用数字化工具实现签证变更全流程在线：

● 在线发起，避免发起不及时，变更金额反映滞后

移动工程协同将签证变更的发起入口交由施工方，发起时，预估变更金额会一同在线上提交，绿地香港的现场工程师审批同意后，这笔变更金额将会立即进入绿地香港的动态成本系统，避免了动态成本前期一动不动，后期集中爆发的风险。

● 签证变更资料在线留痕，避免漏单丢单，影响变更金额的准确性

绿地香港使用的移动工程协同，能够将每一个签证变更从发起到审批全过程的资料在线上留存，方便绿地香港的成本部实时查看与核实。避免后期结算时，单据遗漏、丢失与乙方扯皮。

● 审批过程实时追踪，全程可查，确保变更金额及时进入成本系统

签证变更的审批流程从线下搬至线上，只要设置好相应的审批节点及审批责任人，就会在线上自动流转，绿地香港的成本部可以随时追踪到每一项签证变更的所有资料及审批情况。

这样一来，不仅保证了绿地香港所有的签证变更都能够及时、高效完成，并且让产生的变更成本及时进入动态成本系统，便于绿地香港的相关纠偏部门，及时的对动态成本进行监控和预警。以避免被大量涌现的动态成本打乱节奏。

2.智能设备监控材料进场，防止缺斤少两或假冒伪劣

材料管控是工程管理中非常关键的环节。但当各种材料分批进场的量越来越大，很容易出现管不过来的现象，材料假冒伪劣、偷工减料等问题时有发生，不仅给项目带来质量风险，还很可能引起因材料问题而发生的返工，产生无效成本。

面对这样的材料管控风险，金地采用了车牌识别对接明源移动质检APP进行材料验收的方式，确保每批进场材料都经过验收，有效避免漏检情况。

每当材料进场，金地的车牌识别系统会将进场车辆记录在案，与APP打通，自动生成材料验收任务。施工单位会对进场材料进行拍照并记录相关数据于APP中。上传之后，监理会去验收，验收的内容包括材料品牌、数量、合格证及其照片。

如此，材料进场的痕迹全部都在明源移动质检APP上体现，每一批材料都相当于有了一张自己的身份证，金地可随时查看每一批材料的质检报告等前世今生的相关信息，倒逼材料供应商保质保量和现场人员严格验收，从而避免施工过程中由于材料质量问题而导致返工，减少无效成本的产生风险。

3.隐蔽工序处处留痕，责任到人，减少不必要的返工

例如上文所提到的中海宏洋引入明源移动质检系统进行隐蔽工序验收，施工的关键步骤都会用照片、数据等一一记录，一方面倒逼施工员认真对待，避免因偷工减料而产生后期质量问题，另一方面也减少了返工的可能性，减少无效成本发生的风险。

小结

世上唯一不变的就是变化。随着地产进入横盘时代，房企内部必然面临一轮大调整。而这个过程，作为房地产开发非常重要的一环，工程管理不可能再像过去那样粗放了，追求精细化管理早已成为许多房企工程一把手一致的共识，高品质、降成本也成为了工程管理的重中之重。希望上述做法能给大家带来新的思考。2020年，工程人，继续加油！

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