西安二手房最难卖吗(被指导了一个月的西安二手房市场怎样了)

对于西安楼市来说,一个月前的7月8日是一个特别的日子,这一天西安市住建局发布了关于建立二手房成交参考价机制的通知,成为一个热点话题。次日,西安市公布了第一批包含102个小区,成为继深圳、成都后,全国第三个正式公布二手房成交参考价的城市。

虽说是“成交参考价”,带有一点请君参考的意思,但是在坊间解读中,更习惯将其称为“指导价”,一词之差,似乎就带有了行政指令的意味。

今天,二手房指导价出台已整整一月,带给了西安楼市哪些影响?买方和卖方的二手房交易发生了什么变化?

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▲图源网络

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8月的西安,酷热难耐。

西安一家房产中介的严林奔波不停,在他负责的雁塔片区带客户看房子。两三个小区跑下来,工装长袖白衬衣的后背就已湿透。

严林从事这一行业已超过5年,这5年前也正是西安房价连续上涨的5年。

“7月份到现在,工作量没变,成交量下降,门店成交量一个月下降了差不多有40%,可能还不止。”他有点无可奈何地说。

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▲图源网络

二手房成交量明显下降的原因,是西安市出台了二手房指导价。现在,买方的心理是:政府都出台这个指导价了,房价是不是能降下来?严林有几个客户,都是看房看了两三个月的,一听到这个指导价,不着急买了。例如高新的房子之前有报价4万多的,现在指导价2万多。买方要观望一下,等降价。

在政府7月8日的通知中也明确:房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台要对已挂牌房源开展自查,下架价格虚高的二手住房房源。未按规定执行,将受到房管、网信等联合惩戒。这样一来,中介的挂牌房源也明显减少。

一些着急卖房变现的业主,为了尽快成交,也会把价格稍微下调一点,“但说成交价要降到指导价,不太可能。”西安7月9日第一批公示的102个小区指导价,与挂牌价相比,降幅普遍在20%-30%左右,个别楼盘价差甚至过万,例如枫林绿洲,比之前的挂牌价低了一万多。

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▲首批公布的西安部分二手房小区指导价

大多数业主则是不着急卖房的,之前态度就是可卖可不卖,现在更不可能在这个节骨眼上跟着政策降价卖房。

严林认为,二手房市场成交价与政府指导价相差太大,会遏制一部分炒房客,但对刚需购房者来说,压力则会加大。

买卖双方可以按市场成交价签合同,银行则是参考二手房指导价来放贷,从之前的成都、深圳就能看出来了。西安各大银行虽然还没有公开明确宣布,但在实际操作中已经有银行这么做了。

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大部分普通人购房都是靠贷款,如果不能从银行贷到足够的钱,买房的计划可能就会搁置。举个例子,比如二手房实际成交价是240万,若按指导价算下来是180万,那么银行贷款是按180万审批,首付就会多出来60万,那还要不要买?这是个问题。

这种情况下,还不排除更多卖房者想要全款交易,买方压力只增不减。

至于“房子150万,必须同时购买假名画300万”,他认为这是个夸张的段子。

七八月份,在往年算是一个房屋交易的小高峰,因为涉及到一些职场工作变动、高校学生毕业、中小学升学等等和房屋买卖相关的因素。今年同期,严林工作的门店看房的客户明显减少,做这一行的,大多数没有底薪,成交量下来了没有业绩,他们也就没有收入,“希望两三个月后能缓过来。国家出台这个政策,是为了不让房价被炒得过高,但房价不会一下子就降很多,以后的趋势应该是平稳。”

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被二手房指导价打乱计划的除了中介,最焦心的莫过于买方和卖方。

三个月前, 刘鑫将自己的房产信息发布在二手房买卖平台上,这是一套110平左右的三室,位置就在浐灞周边,他专门找到一个中介,除了卖掉现有的这套房,中介还会帮他留意曲江附近的房子。

“我想大房子换小房子,是为了孩子上学方便。”刘鑫是卖家,同时也是买家。

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刘鑫的儿子再过几年就要上初中了,浐灞这套房子周围没有令他满意的初中,他动了心思想换房到曲江。

浐灞的房子刚发布出来,就被很多买家关注到,基本上每天5、6个带看,也都有确定要的买家,“我想要找个全款买家,这样我们换房压力就能小点儿,也认真谈了几个买家,最后都因为各种原因没有交易成功。”

而作为买家,刘鑫当时主要关注曲江一期、二期的买房信息,结论是:二手房买不起新房摇不上......

头两个月为了房子来回奔波,刘鑫也从买家、中介、银行包括网络渠道获得的信息,在指导价出来之前银行就减少房贷额度了,今年就算房贷审批完等放款也好需要很长时间,二手房交易流程会变长,他开始有点犹豫不决。

“本来卖也是打算看看形势,有特别合适的再说,没碰到特别合适的就作罢了,”在指导出来之前,他就打算不卖浐灞的房子了。

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▲图源网络

刚和中介谈完下架房源,打算纯粹以买家身份关注一下二手房,谁知没过几天二手房指导价的信息就公布了。刘鑫注意到,政策公布之后最明显的变化是中介平台上房源数量急剧减少,之前他想看的小区基本上都有不少房源,但指导价出来之后再去搜,几乎就只有车位没有房子。

指导价出来之后,平台限制很多房源看不到,不少的卖家也会有种观望心态暂时不卖了,所以能买的选择少了很多。

“除此之外,指导价会导致首付变高,资金是一个问题,本来我想买二手房压力就很大,现在不确定因素更多了,”刘鑫说。

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二手房成交参考价的出台,是和过快上涨的房价有关的。

在7月15日国家统计局公布的《2021年6月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数》中,西安新房环比上涨1%,同比上涨8.2%。6月西安新房均价17461元/㎡,除西咸新区以外其他区域均价都超过1.6万/㎡,最高依然是高新区,均价20698元/㎡。

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西安新房连续上涨,是从2016年3月份开始的。据媒体报道的数据显示:2016年受到信贷环境宽松、国内一线城市房价同期暴涨的推动,西安楼市出现多波成交热潮。2018年西安全年成交均价突破万元大关,至11673元/平方米,环比上涨24.31%。

2020年,西安出现了史上首个“万人摇”项目——紫薇·东进。该盘均价仅1万元/平方米出头,对比周边的二手房价格,倒挂价格约4000元/平方米。

2021年上半年,西安更是出现了10次“万人摇”,其中,中海曲江大城共出现了3次,中签率最低为0.86%。

有业内观点认为,“热点楼盘万人摇”的核心动因在于新房与二手房价之间存在较大价差,让购房者及投资客产生“买到即是赚到”的心理。

要给楼市降温,二手房是一个切入口。

西安二手房成交参考价政策出台一个月,从买方卖方及中介的反应来看,市场观望情绪居多,“横盘”局面显现。

根据国家统计局发布的2021年6月70个大中城市二手住宅销售价格指数显示,今年6月,西安的二手住宅销售价格指数环比增长0.9%,同比增长7.8%。7月,据相关统计数据显示,西安的二手房成交均价为15435元,环比下降0.17%,同比下降0.5%。从市场上看,二手房交易网站上高价房源下架,已挂牌的房源也基本都与指导价保持一致,页面上还标注了“本小区政府参考单价”。

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▲截图来源“安居客”

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在西安之前,深圳、成都先后出台了二手房的指导价。

深圳早在今年初就出台了二手房指导价,之后成交量从最巅峰的一个月过万套逐渐下降到数千套,其中5月份成交是3027套,6月份只有2575套。成都二手房市场一直不算很好,今年前半年总成交不到2万套,今年5月28日、7月8日(西安出台政策的同一天),成都先后公布了两批共487个楼盘的指导价,有的指异价差不多打了7折。

总体来看,成都和深圳的成交量在下跌,但是否有大量二手房成交价大幅下降,还没有看到相关报道。

二手房指导价的出台,相当于给西安楼市疯涨泼了一盆冷水,市场反应需要时间,目前整体还算平稳。

西安二手房指导价公布后,也许房价还没有真正明显地降下来,不过楼市风向已逐渐转变,在房产信息平台上,不断有人发帖询问,“有人按指导价降价卖房了吗?”“听说大批二手房开始降价了?”“被指导的二手房还能买吗?”

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二手房的挂牌价和成交价之间,一定会有一个差距。很多人把卖方挂牌价理解为成交价,这是一种误读。就像有人把二手房指导价当作是成交价,这也是一种误读。二手房指导价的意义与作用,在于对买卖双方心理以及市场未来预期有影响,从而在一定程度上遏制二手房价格炒作。

正如西安市在解读为什么会发布二手房指导价时所说明的,建立二手住房成交参考价格发布机制,是贯彻落实中央“房住不炒”定位精神和西安市《关于建立房地联动机制促进房地产市场平稳健康发展的通知》要求,提高二手住房市场信息透明度,稳定市场预期,引导买卖双方理性交易,促进房地产市场平稳健康发展的重要举措。

药方多久会见疗效?让我们拭目以待。

(文中人物为化名)

作者:王喵 贝小羊

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