已预售商品房抵押权登记（办理预购商品房抵押权预告登记后）

来源：高明法院

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高明法院经审理后认为，蔡某逾期还款的行为已经构成违约，应承担还本付息的责任。关于某房产公司的责任问题，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条规定，因涉案房产已办理了抵押预告登记和建筑物所有权首次登记，且抵押预告登记尚未失效，故认定抵押权自预告登记之日起设立。原告依法享有对涉案房产的优先受偿权，被告某房产公司免除保证责任的条件已成就，无需承担保证责任。

办理抵押权预告登记的不动产，若已经在不动产登记部门办理建筑物所有权首次确权登记，且不存在预告登记失效的情形下，为保全预告登记权利人（银行）办理抵押登记的请求权，民法典担保解释第五十二条赋予预告登记权利人（银行）优先受偿权。同时，若保证人（开发商）约定对购买抵押物的债权承担连带保证责任直至取得抵押权证书之日，鉴于抵押权预告登记的优先受偿权已经得到支持，提供保证的目的已经得到实现，保证人（开发商）所承担的保证责任应归于消灭。

法条链接

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《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》

第五十二条

当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。

当事人办理了抵押预告登记，抵押人破产，经审查抵押财产属于破产财产，预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的，人民法院应当在受理破产申请时抵押财产的价值范围内予以支持，但是在人民法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务设立抵押预告登记的除外。

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