深圳刚需买房干货（南山购房的6大痛点）

前段时间，华润城一套法拍房单价19万成交，淘哥认为低点已出，很难再找到南山核心区的优质笋盘。

不少粉丝也表示，现在在南山买房难越来难了，总结一下共有6大痛点：

1、预算范围内购房成本太高；2、房子老旧，周边配套档次低；3、老人、小孩住一起太拥挤；4、小区太小，居住体验差；5、交通不方便；6、小孩要上学，附近学校一般。

接下来看一个典型案例。

01. 90后上车南山太难了

”10年不吃不喝，也买不起房！“

最近一位粉丝林女士咨询淘哥，她和爱人郭先生都是50多岁的老南山人，有一套房是老破小，户型朝向一般，学校一般，小区太小，老人和孩子住的都不方便。

但是小区内，户型更大朝向更好的2房，都要比现在住的房子贵200万，但是手头上只有150万，没有资金换房，林女士实在是不想住这个破房子了，对淘哥感叹道：

“人到中年，住南山老破小，还有必要换房吗？”

夫妻俩还有一件最苦恼的心事，儿子小郭是90后，刚毕业不久，在南山科技园工作，年收入税后20W。他有一个交往5年的女朋友，今年准备结婚，一年内考虑生小孩。

林女士和郭先生是过来人，一对新人结婚，房子是一个永远都在首位的主题，新房是给家庭栖息的港湾，能够为双方带来安全感，也是这对新人重新组建一个新家的条件。

但小郭才工作几年，还在租房，面对南山核心区总价千万起步的房子，他感到很无力，经常自嘲道：

“按我现在的工资，就算10年不吃不喝，也买不起房！”

夫妻俩决定支援儿子150万作为首付，月供由小郭自己承担。然而，这点预算在南山要想买好一点的房子，太难了。

一家人从去年就开始看房，想在南山买个小两房，总价控制在500万以内，看了一圈找不到。

南山新房户型普遍是100㎡起，对于预算有限的他们来说几乎没有选择；便宜一点的都是一些市区边角料，上班交通压力太大；新房离父母太远也不好，将来老人要过来帮忙带小孩很麻烦；也看了南山的二手房，好学区的房子单价都15万 了，总价1500起步，相比之下限价的新房肯定更香。

林女士一家人现在进退两难，在寸土寸金的南山，买个小户型好学区的房子怎么这么难？该怎么办？

淘哥认为，林女士一家遇到的问题非常具有典型性：

1、南山很多房子都是老破小，改善需求大，但是换房成本大，重新装修也浪费钱；

2、不少老小区的社区不大，配套不够完善，居住体验差；

3、房子面积太小，随着家庭成员来越来越多，上有老下有小，一家人住太拥挤，要么换大房，但是预算不够，要么再买个小房子，供老人或小孩住，不能离原住处太远；

4、下一代出生了，要为孩子寻找好的学校，南山区有好学区的房子门槛太高；

5、南山区便宜一点的房子，大多在城市边缘，交通压力大。

可是林女士手头只有150万现金，说实话，能符合所有这些要求的新盘屈指可数，淘哥研究了整个南山的新盘，最后找到一个

“宝藏神盘”，首付只要150万——丹华公馆，交通便利、大社区、配套成熟、生态丰富，旁边就是深中南山创新学校，

完全能满足这位粉丝的要求。

丹华公馆效果图

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02. 丹华公馆邻近深中南山创新学校

积分入学有很大优势 最低34分

古有“孟母三迁”,今有“择校而居”!合适的学区,对未来子女的教育的作用显而易见。按照最新的学区划定范围，丹华公馆位于深中南山创新学校（九年一贯制公办学校）的招生范围内。

深中南山创新学校有多牛？今年的中考成绩非常抢眼，最高分590分，在南山名列前茅；在16届亚洲和太平洋地区信息学奥林匹克中国区（APIO2022）、美国学术五项全能挑战赛（2022USAP全球赛）等比赛中，均取得了较好的成绩。

师资力量也很强大，学校执行校长韩晓宏，原是深圳中学初中部校长。

至于丹华公馆的入学积分问题，淘哥仔细研究了一下积分政策，发现项目在整个片区的优势很大。

根据现在南山区的积分入学政策，积分只看是不是住宅，积分跟着产权占比和购房年限变化。

丹华公馆是住宅，按照“学区内购住宅性质房产1年以下且持有产权占比51%(含)以上”的标准，丹华公馆目前积分34分，随着居住年限增加，持有3年以上最高可到40分。

来源：南山区教育局政策文件

很多人并没有看清楚一点——从现行的南山区积分入学政策看，丹华公馆有很大的优势，这才是项目的最大亮点，想象空间很大！（注意：关于入学积分政策，深圳各区教育部门每年都有最新政策发布，以当年度最新政策为准）

此外，丹华公馆自带18班幼儿园，紧邻深圳第二高级中学（高中），周边还规划有8所学校 ，包括南山区文理实验学校（集团）科创学校、南山区文理实验学校（集团）文理一小（改扩建中）、官龙学校（在建中）、南山区文理实验学校（集团）文理二小（改扩建中）等。

从幼儿园到小学、初中、高中、大学一应俱全，圈层高智高知化，高层次素养圈层的潜移默化，将会沉浸于孩子的谈吐、见识之中，影响孩子的一生。

03. 首付150万上车“宝藏神盘”

产品性价比高

除了学区优势，丹华公馆的产品、交通、配套、生态都是一流的，具备很强的投资价值和居住价值。

丹华公馆效果图

产品是建面约58㎡、建面约101㎡两个户型。

其中建面约58㎡的小户型产品，3.9m层高，使用率很高，空间感强。

项目预计单价8万多，算下来小户型总价500万起步，首付150万就能上车，在动辄千万总价的南山实属可贵，能满足小年轻的置业需求。

此外，项目周边的小户型很好租，流通性强。比如万科云城的公寓，50㎡的2房租金是7500/月，62㎡的2房租金是7500/月，保守估计，丹华公馆建面约58㎡的小户型住宅，租金能到8000多/月。

建面约101㎡的户型，景观资源堪称一绝，不论从阳台还是飘窗望出去视野都非常开阔，周边没有高的建筑物遮挡，尽览城市风景。

户型方面，相比市面上3房，丹华公馆建面约101㎡的户型，尺寸更阔绰。

比如01户型的设计，属于一步到位的改善型住宅。对称的房间布局，客厅位于中间位置，动静分区空间合理规划。于三口之家而言，能多一处随心创享的自由空间，于二胎家庭而言，让每一个孩子都有独立的成长空间，于三代同堂的家庭而言，亦有互不打扰的奢适。

户型图

同时，丹华公馆是大社区，内部配套完善，能享受品质生活方式。

建筑外立面采用香槟色铝板 玻璃幕墙的组合，按照豪宅标准打造。

豪宅外立面设计效果图

园林景观设计特别邀请了著名的欧博设计公司来打造，深圳湾一号，半岛城邦三期，深圳湾人才公园等等……都是出自欧博之手。

丹华公馆打造2.5万㎡超大私家花园，分为儿童活动区、林荫休闲区、阳光草坪区、成人活动区等空间，围绕920㎡的核心泳池设置了一条350米的环形跑道。

350米环形跑道效果图

最特别的是，结合泳池和车库打造了一个320㎡的下沉式生态光院，上通地面泳池，下连负三楼的停车库，保证车库的空气流通和采光。

森屿星空泳池效果图

每一楼栋之间还设置了风雨连廊，与户外景观浑然一体,营造出“庭院幽深、廊道回转”的意境。

风雨连廊效果图

项目交通很便利。目前距离项目最近的是5号线留仙洞地铁站，未来还有地铁13、15、27、29号线等。

区位图

其中地铁13号线石鼓站，距离项目直线距离约800米，预计2023年开通。

地铁13号线的规划（包括延长线的规划）可不得了，它南北走向，贯通了整个南山、光明、从深圳湾一直到松山湖。

看看沿线有哪些重要区域：深圳湾口岸、人才公园、后海总部基地、科苑（科技园南区）、深大、科兴（科技园北区）、西丽高铁站、留仙洞总部基地、一直到光明，未来延长线还会向北链接东莞地铁5号线直通松山湖、向南连接东角头歌剧院——这条线基本就是大湾区的最强科技地铁线。

此外，西丽综合交通枢纽建成后，将成为国内最大的高铁、城际与城市轨道交通换乘站，未来高铁出行、地铁无缝衔接，换乘便捷，串联科技创新轴，实现1小时大湾区生活圈，预计今年开始建设。

项目商业配套、生态资源丰富，便捷生活举步可达。

丹华公馆紧邻约20公顷的西丽生态公园，并在小区内设置人行次出入口，直接面向西丽生态公园；从丹华公馆步行200米就到了云城万科里，直线距离3公里内，还有宝能环球汇、西丽天虹、益田假日里、西丽水库、塘朗山公园、深圳野生动物园等配套，尽享繁华生活。

淘哥认为，丹华公馆完美解决了林女士一家的需求，想象一下，首付150万上车了这个宝藏神盘：

早起可以去小区跑步，围绕超大私家花园的环形跑道变成自己的私家跑道 ，不过瘾的话，出门可直达西丽生态公园，健身完后，从容不迫的坐地铁或自驾上班；

下班后去家附近的云城万科里逛逛，和三五好友聚会happy，然后夜深了从容不迫的回家休息；

如果有小孩了，可以早上步行，送小孩去附近的学校上课；天气炎热的时候，带着孩子们在泳池里欢快畅游；

周末的时候，老人带着小孩，一家人享受西丽的优美风光。

在深圳核心区很难找到这种门槛低 近名校 交通便利 配套成熟 生态资源丰富的宝藏神盘了，项目是难得的全能王，最近样板房已开，项目即将发售了，感兴趣的朋友可以去现场感受一下，一定会有惊喜！

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（本文仅代表《文杰淘楼》及淘哥个人观点，不构成具体投资买房建议，楼市有风险，投资须谨慎。）

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