房改房购买的法律常识有哪些（工龄购房款购买）

一、什么是“房改房”？

“房改房”是1994年国务院发文实行的城镇住房制度改革的产物，是特定历史时期的政策福利性分房，购买“房改房”享受一定的优惠福利。“房改房”的价格在标准价或成本价的基础上还有工龄、职务或职称方面的优惠折扣，所以，购房职工的工龄优惠成为购房职工在购买公有住房时必然会享受的一项福利待遇。

“房改房”的销售对象有着严格的限制，不是所有人都可以享受房改的优惠政策，享有购买房改房的人只能是承租公房的城镇居民和符合分配住房条件的单位职工。职工按成本价或标准价购买公有住房，每个家庭只能享受一次。

案情简介:九八年房改的时候，王先生和他媳妇儿用了他们两个人的工龄六十四年的工龄，再加上他岳母出了三万二买了涉案房屋，登记在王先生媳妇名下，现在王先生岳母去世了，这个房子没人住了。然后他想了把这个房子卖掉，现在房子市值三百多万，然后他想把他和他媳妇儿六十四年的工龄刨去，把那个他岳母之前出的那个三万二，平分给他岳母的这个三个孩子（包括他媳妇）。

分析案情：房改房是我国经济社会发展特定时期的特定产物，关于房改房的产权归属等问题，极为复杂。需要在对诸如有关部门的相应规定、售房单位的具体意见和情况、房改时是否享受了双方工龄优惠、配偶中的另一方是否因分配该房屋而失去了其在本单位另行分房资格等多方面的因素综合考量后，才能做出认定。也就是说，此类问题不能一概而论，而是应当具体问题，具体分析。福利分房在相当长的时期内曾经是我国城镇居民获取住房的主要途径。通常，人们将这些原本福利分配的公房依据相关规定出售给个人所有的房屋，统称为房改房。

结合本案对当事人的提问：

1、本案“房改房”的购房时间？

2、王先生的岳母有没有对出资32000元购房款的行为性质进行约定？

3、对于32000元购房款有无借据、收据？以什么方式交付购房款的？

4、岳母去世的时间？生前岳母有无主张过还款？

5、房屋登记在谁的名下？

二、本案中“房改房”所有权人是谁？

本案房改房由王先生和其配偶共同所有。享有购房主体资格，享受工龄优惠是判断房改房权属归属的依据。王先生与其配偶所购买的房改房是基于二人的工龄享有的优惠购房政策而购买的房屋，且登记在夫妻一方名下，因此，该房屋为王先生与其配偶共同所有。虽然本案中王先生的岳母在王先生与其配偶购房时出资32000元，但是房改房是国家以优惠的价格将公房出售给职工,属于职工享受的福利待遇，对购房主体具有条件限定。

【〔1994〕43号《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》：第四项稳步出售公有住房中第十四款：“城镇公有住房，除市(县)以上人民政府认为不宜出售的外，均可向城镇职工出售。职工购买公有住房要坚持自愿的原则，新建公有住房和腾空的旧房实行先售后租，并优先出售给住房困难户。”

第十七款：“职工购买现已住用的公有住房，可适当给予折扣，1994年折扣率为负担价的5%，今后要逐年减少，2000年前全部取消。售房单位应根据购房职工建立住房公积金制度前的工龄给予工龄折扣。每年工龄折扣的数额，按抵交价除以65(男职工35年，女职工30年)计算。离退休职工购房计算工龄折扣的时间，按国家规定的离退休年龄计算。”

第十八款：“职工按成本价或标准价购买公有住房，每个家庭只能享受一次，购房的数量必须严格按照国家和各级人民政府规定的分配住房的控制标准执行，超过标准部分一律执行市场价。”

最高院民一庭编著《最高人民法院婚姻法司法解释（三）理解与适用》，人民法院出版社，2011年8月第1版。“房改房是国家以优惠的价格将公房的产权部分或全部出售给职工,属于职工享受的种福利待遇。依照福利政策所购买的房改房,往往与职工的职务、级别、工作年限等挂约,购买价格远远低于房屋的市场价值,以成本价或标准价购房的,每个家庭只能享受一次。”】

三、王先生的岳母有无“房改房”份额所有权

王先生的岳母不享有房屋份额所有权。本案中32000元购房款是建立在王先生与其配偶共同工龄优惠政策的基础上，故房改房的购房主体没有发生变化，仍是王先生与其配偶，因此如房款中含有第三人丙的出资，则其出资视为对甲的垫资帮扶，应按债权关系处理。

【1999年4月，建设部住房司在给司法部律师公证司的建住房市函[1999]005号《关于唐民悦房改房产权认定问题的复函》中答复：“按照目前我国城镇住房制度改革的有关政策，按成本价或标准价购买公有住房以城镇职工家庭（夫妇双方）为购房主体，且每个家庭只能享受一次。本案中，唐民悦按房改政策购买住房时享受了其配偶的工龄优惠，该住房应当视为其夫妇双方共同购买。因此，我司认为，该住房应视为唐民悦与其配偶共同财产。”《民法通则》第六条：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。”】

四、王先生的岳母出资的32000元购房款是什么行为？

需要对出资人以及接受出资方双方的意思表示做出综合判断，可能存在的法律行为包括：1、赠予行为 2、借款行为

如存在借款行为可以作为债权债务关系处理，在法律实践中法院通常会以债权关系予以处理。

【最高院民一庭编著《最高人民法院婚姻法司法解释（三）理解与适用》，人民法院出版社，2011年8月第1版。“婚姻关系存续期间,双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，因房屋原来属于一方父母承租的公房,如果认定为夫妻共同财产,显然会损害一方父母的财产权益,与国家有关房改政策精神也不相符。作为产权已登记于一方父母名下的房改房,基于国家房改政策规定、房改房特点及不动产物权登记公示原则等,离婚时不能作为夫妻共同财产进行分割。对于夫妻用于购买房改房的出资,很多法院是作为双方离婚时的债权予以处理,是比较可取的。”】（由此可见，无论是双方父母出资购买以子女名义参见房改的房屋还是双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，对于购买房改房的出资，按照债权处理符合房改政策精神。）

对策：

一、关于“房改房”

本案“房改房”为王先生和其配偶共同所有，但登记在其配偶一人名下，为了避免法律风险的发生，王先生可以采取如下对策：

1、更正登记

申请更正登记，应当提交利害关系材料、证实不动产登记簿记载错误的材料以及其他必要材料。

2、诉讼

到房屋所在地的基层人民法院，申请确认房屋所有权之诉。

二、关于3200元债权债务（需要结合相关证据待核实认定的）纠纷解决对策如下：

1、和解

协商和解是指债权债务当事人在自愿、互谅的基础上,直接进行协商或邀请第三人从中斡旋,解决纠纷。

2、调解

可向所在地的人民调解委员会提出书面调解申请，经调解达成协议后债务人应按约定履行义务，达成协议后债务人又反悔或部分反悔的，债权人可以就调解协议向法院起诉，要求履行调解协议。

3、仲裁

当事人申请仲裁应向仲裁机构递交仲裁协议、申请书及副本。申请书要详细载明当事人的姓名、性别、年龄、职业等情及事实理由。

4、诉讼

债务诉讼就是打民事官司，诉讼的优势表现在：1、解决纠纷是最终的、具有强制执行力的的解决方式；2、诉讼时效受法律的严格限制。

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