新楼盘底层商铺业态（正在拼了老命盘活底商）

如何一眼分辨小区豪不豪？

看大门是否是五重七进？看景观水系是否名贵曼妙？看地下车库是否金刚砂？这些都是硬货，但是对于豪宅，也需要有柔软的内核。

底商，正是豪宅最柔软的良心。

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郑州豪宅的底商，已经跌跌撞撞走过3个阶段。一路走来，成长颇多，却总感觉哪里不对，但又说不出所以然。

一方面，底商是物质生活的基石，聚集了人世间最烟火的气息，方便又实惠。

每当我下班回家，尤其是肚子咕咕叫的时候，特别去一家小店饱餐一顿，大超市太远，搁不住。反而是，就在楼下的小商铺最是适合，距离适中，抬脚就到，非常方便。

感冒发烧简单买药，烟酒杂货顺手去拿，更是楼下右拐50米直走。超市、饭店、药店一应俱全，一般都不打，但是都够用。

但是另一方面，如果你楼下有底商，嘈杂的环境、刺鼻的油烟味会让你心情烦死。

我的好朋友茅十八，每次见面都要抱怨一番。楼下的饭店清一色“底商三宝”，兰州拉面、逍遥镇胡辣汤和沙县小吃。不仅油烟大、噪音闹，小区的管理、治安、停车更是差的不能行，每次路过，她都要掩面逃离。

爱恨交织的底商大作战，郑州豪宅艰难走过了3个阶段。

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第一阶段，要什么自行车，物质才是一切生活的基石。

哪怕是豪宅，郑州的底商也是个大杂烩，什么都有，什么都涵盖，很全，但也很杂。

豪宅1.0时代，带头大哥是天下城和亚星盛世。

作为郑州最早一波暴富人群的聚集地，从新密、巩义乃至地市蜂拥而至，家里有矿的有钱人居多，拎着一麻袋一麻袋的现金，安放了郑州的第一个家。

绕着天下城，我走了一圈，曾经的豪宅早已淹没在一众老破小中，鳞次栉比的饭店，夹杂着少量的药店、培训机构、便利店。

住在对面家属院的朋友，也不止一次跟我抱怨，每到下班高峰期，道路两旁停满车辆，最后一公里走得异常艰难，没有半个小时休想过去。

热闹，总是老城区豪宅最原始的底色。但是，杂乱无章、市井之气越来越成为小区的累赘，狗皮膏药一般，油渍渍，汗津津，甩都甩不掉。

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第二阶段，市场的手试图抹去沾满油渍的底商，换以浪漫、换以文雅。

从绿城百合到绿地老街，再到永威东棠，豪宅社区品质提升的同时，虽然仍然规划了底商，但是角色性质已经有了本质的变化。

底商仍在，不过中产阶级的格调和气质已经若隐若现。

我在老东区豪宅和永威东棠附近溜达时，发现一个非常有趣的现象，不只是商业布局的业态在变，就连商业规划的外形也在悄然改变。

以绿城百合、永威东棠为例，最大的变化就是，餐饮占比大幅缩小，咖啡店、早教、SPA、水果店等明显增多，底商的整体格调整体拔高，看起来既有质感又有格调。

私密化的餐饮、定制化的服装几乎随处可见，除此以外，这些底商很多大一部分都是纯玻璃外外饰。“资本主义”外衣，成为豪宅最新的外套。

尤其是傍晚时分，抬头仰望这些色彩斑斓、清晰温暖的商铺，很舒服，很养眼，非常惬意，让人忍不住偷看两眼。

不过这个阶段的底商，进化并非尽善尽美。每一个社区依旧相对独立，单打独斗的居多，而且因为当初规划老旧，道路十分狭窄，竟然规划了停车位，更是加剧了拥堵。

这个阶段的底商，只是艰难的挪了一小步，有欣喜，也有遗憾。

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第三阶段，物质需求的基石早已夯实，精神需求更进一步，更高进阶的欲望被挖掘，更高级的享受逐渐抬头，于是底商已经沦为附庸。砍掉底商，成为大部分豪宅的选择。

这些豪宅的代表，就是北龙湖几乎所有的楼盘，加上建业天筑。之所以把建业天筑加进来，就是因为本质上讲，天筑是有底商的，只不过商、住分离，数量也少，所以可以忽略不计。

以建业天筑为例子，所有底商的业态中，仅有一家颐年春雍禾属于餐饮，其余则是阿玛施/哥弟、茶馆、燕窝、整形医院、少儿中心、咖啡店、茅台品鉴馆等，业态不一。

看到阿玛施，看到咖啡店，看到茅台品鉴馆，没有那么多的惊喜，毕竟入驻品牌并非顶级大牌。但是看到竟然规划了一座茶馆，我还是挺意外的，这种原本充满烟火气息、如今却是身份象征的茶馆，更多成为一种身份的象征。

去底商化最彻底的还是一哥——北龙湖，这个引领郑州豪宅的片区，内部小区几乎全部没有规划底商，居住氛围很纯粹，片区内规划了几座大型购物中心，比如说华润龙湖南里、中粮大悦城、龙湖新天地等。

完全去底商的规划好不好？怎么说呢，我的心里感觉挺别扭的，没有小型的便利店，只有大型的购物中心，多了一丝富贵之气，却少了许多人间烟火。

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三个阶段走过来，豪宅的底商，或者说郑州所有社区的底商，其中的进步非常明显：

1、商业业态的进步。

餐饮比重不断下降，高层次的消费占据上风。

最简单的例子就是，老城区的社区餐饮居多，永威东棠的餐饮则在减少，建业天筑的餐

饮几乎销声匿迹，高端服装、咖啡店、茶铺、SPA店等逐渐增多，而且档次很高。

2、建筑形态的进步。

从天下城、亚星盛世老旧的底商布局，到永威东棠的底商外形艺术化，再到建业天筑的住、商分离，最后北龙湖整个片区彻底的去底商化。

3、底商质感的进步。

油渍渍、汗津津不再，取而代之的是干净、整齐，甚至带有一丝质感和格调。

如果说以往的印象中，底商只是吃喝玩乐，满足基本的生活需求。那么现在底商对你而言，更多是以一种安放身心的场所，形态各一、规划新潮，会让你花费更多的时间驻足停留，达到这样的目的，已经足够。

底商，以往更多代表了生存，现在则更多代表了生活，一种积极的生活态度。

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当我喜滋滋的以为，郑州底商的三步走已经走完，葫芦娃一把甩过来一个南方城市的底商规划，意味深长的说：万里长征底商路，郑州只是走了3步。

这个城市就是苏州，一个集美貌与才华于一身的城市。

在这个城市中，更高级别或者说规划更超前的底商出现在这里，脱胎于新加坡社区服务商业概念，苏州工业园区创新性得打造了“邻里中心”这种形式。

我们以一个苏州很常见的邻里中心为例，没有喧闹，没有奢华，并非高端大气，这个商业综合体不大，商业种类中低端为主，非常接地气，更多是以实用、便利居多。

但是，当你去仔细观察这张图的时候，就会发现，总共有7个社区围合，中间是新城邻里中心，最关键的是，这7个小区完全没有底商。

也就是说，苏州的邻里中心一面去底商化，一面配建社区围合式商业。

这样做的最大好处，就是既能保证小区居住的纯粹性，不会受到商业的打扰，同时也能保证小区生活配套非常齐全，能满足基本的生活需求。

所以说，邻里中心虽然规模很小，但是却能满足周边辐射1公里范围内的居民。

不用再担心油烟味、吵闹声；

老人、小孩到超市的距离控制在15分钟以内，非常方便；

城市规划更加合理，直接盘活片区的社区组团；

而这种邻里中心最大的缔造者就是苏州政府，因为早在规划之时，就会在住宅附近预留一块配套用地，用于打造商业配套，并且后期运营全部自持。

邻里中心的案例再次证明，去底商化不等于去商业，而是另一种形式的合理安置。

苏州人民应该感谢目光长远的政府，感谢超前的规划，感谢愿意用心打造的房企。这是苏杭人民之幸。

未来，郑州会不会跟进，如何跟进，既是开发商要思考的问题，更是政府要考虑的问题。

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