一文讲清农村拆迁安置房买卖合同的效力（一文讲清农村拆迁安置房买卖合同的效力）

随着城镇化和乡村振兴战略的深入推进，农村基础设施条件大大改善，新鲜的空气、健康的蔬果、淳朴的环境吸引越来越多的城里人回归乡村同时，农村宅基地、拆迁安置房转让价格之低廉，给处在城市房地产价格重压之下的人们带来“可趁之机”，故城里人购买农民宅基地房屋、拆迁安置房等现象也凸显出来但是这种买卖也伴随极大的法律风险本文结合现行法律、法规，一探城市人口购买农民拆迁安置房合同效力问题，今天小编就来说说关于一文讲清农村拆迁安置房买卖合同的效力?下面更多详细答案一起来看看吧!

一文讲清农村拆迁安置房买卖合同的效力

随着城镇化和乡村振兴战略的深入推进，农村基础设施条件大大改善，新鲜的空气、健康的蔬果、淳朴的环境吸引越来越多的城里人回归乡村。同时，农村宅基地、拆迁安置房转让价格之低廉，给处在城市房地产价格重压之下的人们带来“可趁之机”，故城里人购买农民宅基地房屋、拆迁安置房等现象也凸显出来。但是这种买卖也伴随极大的法律风险。本文结合现行法律、法规，一探城市人口购买农民拆迁安置房合同效力问题。

一、我国基本土地制度

我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。简言之，我国的土地一部分属于国家所有，一部分属于农民集体所有。城市市区的土地属于国家所有；农村和城市郊区土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。个人、单位不享有土地所有权，但是可以以出让、划拨等方式享有国有土地使用权。而对于集体所有土地使用权，除符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法转移的之外，现行法律严禁出让、转让或出租集体所有土地使用权用于非农建设。

二、安置房买卖合同效力分析

安置房是因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。安置房因所在土地性质不同，其买卖合同的效力也不同。

1、买卖国有土地上依法建设的安置房，合同有效。

在国有土地上依法建设的拆迁安置房，在交易对象和时间上受到当地政策规制（一般5年不能上市交易），但政策不是法律和行政法规，政策的禁令不能作为合同无效的情形。因此，安置房的交易与普通房地产无异，只要没有《合同法》第52条合同无效的相关情形，该买卖合同就具有法律效力。

《房地产管理法》第38条及其他相关法律法规规定了房屋禁止转让的各种情形，但合同效力属于债权范畴，物权行为无效并不必然导致债权无效。与此同时，安置房因政策或其他原因暂不能办理不动产权证的，也不因此导致买卖合同无效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条也持此种观点，即出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，法院应该支持。

2、买卖农村集体所有土地上还建的安置房，合同无效。

《土地管理法》第63条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。根据房地一体主义，转让土地上房屋的，土地使用权一并转让，但由于农村集体土地使用权禁止转让，故其上的房屋也不能转让。而且，该条款是效力性强制规定，属于《合同法》第52条合同无效的情形之一。因此买卖农村集体所有土地上还建的安置房的，合同无效。

根据《合同法》第58条规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，都有过错的，应当各自承担相应责任。故安置房买卖合同无效的，买卖双方各自返还房子和购房款，有过错的依法赔偿，但是合同中约定的违约条款因合同自始无效而失去效力，即当事人不能要求对方依合同支付违约金或承担其他违约责任。

3、还建指标买卖合同是否有效关键在于买卖的还建指标房所在土地性质是国有土地还是集体所有土地。

实践中很多还建户并非以建成的还建房交易，而是将“还建房指标”进行交易。与还建房买卖合同不同，还建房指标买卖合同所涉及的交易对象尚不存在房产等实体，交易各方所交易的对象仅是所谓的指标，即一种资格、一种期待性财产权利。从合同名称及内容上看，各方当事人所进行交易的是安置房指标，但究其本质，当事人所交易的客观对象实质上是“依据该指标可以获得的安置房源”。所以，只要客观上出售人有取得安置房的期待权利，且无其他合同无效事由的，双方订立的合同就应属有效。但是，待建还建房是若是村集体经济组织对失去宅基地农户的集中安置，土地性质是农村集体土地的，因该合同违反《土地管理法》第63条的强制性规定而归于无效。

三、典型案例

1、庞文凤与徐飞、曹磊确认合同无效纠纷（武汉市汉阳区人民法院 案号：（2018）鄂0105民初3651号）

案情概况：原告庞文凤与被告徐飞系夫妻关系。2014年9月，拆迁人武汉仙山鸿宇商贸有限公司就被拆迁人徐飞位于武汉市汉阳区仙山村的房屋，签订《集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》，约定由武汉仙山鸿宇商贸有限公司按照“拆一还一”的标准，给予徐飞安置拆迁房屋还建面积一千余平方米。拆迁安置房共分三期分配。2016年4月20日，在徐飞的拆迁安置房还未实际分配的情况下，被告徐飞与被告曹磊经案外人尹亮介绍，就徐飞即将还建的房屋签订了一份《购房合同》。安置房建成后曹磊于2018年1月入住，曹磊夫妇及子女、父母均居住在该房屋内。2018年5月，庞文凤到涉案房屋处看房，知道房屋已经被出卖给曹磊的事实，以未经房屋共有人同意为由，诉至法院请求确认购房合同无效。经法院调查取证，涉案房屋所在地块为集体土地性质，未取得国有土地使用证。

裁判要旨：徐飞与曹磊签订的《购房合同》及《购房合同变更》，虽是双方真实意思表示，但双方约定买卖的还建安置房系城中村改造拆迁还建房，涉案房屋所在的土地性质依旧为农村集体所有土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条的规定，拆迁还建安置房系集体经济组织在集体土地上集中建设用以安置本集体经济组织成员的农民住宅，其建设目的为保障农民的基本住房，交易只能严格限制在同一集体经济组织内部成员进行。曹磊并非仙山村村民，其与徐飞不是同一集体经济组织成员，不符合农房买卖的条件，故被告徐飞与曹磊签订的购房合同，违反了法律的禁止性规定，依法应当确认无效。

2、祝叶英与虞志军买卖合同纠纷（上海市浦东新区人民法院 案号：（2015）浦民一（民）初字第24439号）

基本案情：原告祝叶英和被告虞志军于2008年4月25日签订了《动迁安置房面积购买权转让协议书》，该协议书约定，原告以60，000元的价款获取被告名下的86.79平方米的安置房面积购买权。另约定，如一方违约，违约方需向守约方支付违约金100，000元。协议书签订当日，原告即支付被告60，000元，被告向原告出具了收条，并向原告另行出具了承诺书，称所转让的86.79平方米安置房面积经其妻子周云同意。然协议书未约定上述安置房面积的转让期限。至2015年2月，原告欲通过被告协商并办理购房事宜。被告已不知去向，且发现被告将涉案购房面积又转让给案外人购买之事实。因而导致原、被告签订的协议因被告违约而无法履行。故原告于2015年7月1日诉至本院，请求判如所请。

裁判要旨：原、被告之间签订的动迁安置房面积购买权转让协议是双方当事人的真实意思表示，且合同内容亦没有违反法律禁止性规定，故对原、被告双方均有约束力。本案中，原告提供的涉案证据能证明因被告的违约而导致双方所签协议不能履行，故原告要求解除协议，返还给付被告的60，000元价款，并按合同约定由被告承担违约金100，000元之诉请于法有据，应予支持。

3、陶峰波与李伟、湖北省武汉东湖新技术开发区豹澥街道办事处丁峰村村民委员会买卖合同纠纷（武汉东湖新技术开发区人民法院 案号：（2015）鄂武东开风民商初字第00044号）

基本案情：2010年2月，原告陶峰波委托万丹在豹澥街购买房屋。第三人程福地听案外人鲍喜明说有熟人被告李伟要卖还建房，就将此信息告知万丹。经第三人程福地联系，万丹与被告李伟见面商谈还建房买卖事宜。

2010年3月7日，买方原告陶峰波（甲方）与卖方被告李伟（乙方）签订《房屋买卖协议》一份。该协议约定：甲方自愿将F042拆迁还建房（待拆迁房屋）的120平方米还建房屋卖给乙方，双方商定成交价格为156000元；甲方在本合同签订之日将对该房屋的全部权利转让给乙方，待交房后甲方需无条件协助乙方办理过户手续；出卖的房屋如存在产权纠纷，由甲方承担全部责任；如有违约，违约方愿承担违约责任，并赔偿损失，支付违约费用，违约费用不低于该房屋市价的200%等内容。后因多次联系被告李伟解决交房未果原告诉至法院。

裁判要旨：我国土地性质分为国有土地和集体土地，案涉《房屋买卖协议》上的标的房屋指向的是集体土地上的F042号房屋拆迁后的待建还建房，而此类待建还建房是村集体经济组织对失去宅基地农户的集中安置，土地性质是农村集体土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。原告陶峰波要实现其与被告李伟签订《房屋买卖协议》的目的，就必须使案涉房屋的所有权和土地使用权同时转让，但案涉房屋的土地性质不得转让，则被告李伟将集体土地上的F042号房屋拆迁后的待建还建房屋转让给原告陶峰波的行为违法了法律的强制性规定，故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，原告陶峰波与被告李伟于2010年3月7日签订的《房屋买卖协议》无效。

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