沙漠徒步专属的徒步线路（我尝试还原一个真实的新站）

“城市的发展洪流中，板块之间其实没有高下之分，我们只是在不同的时代成为英雄罢了。”

2021年3月23日，我在合肥新站区徒步了大半天后，一时间感慨，自言自语讲出了这句话。

是的，就是那个大部分人一直不看好、被认为是“刚需地”的新站区。

回来后，我翻阅了一定的资料，也把实探见闻梳理了一遍，试图向大家还原一个我所看到的新站区。

或者说，是一个需要我们重新审视的新站区。

01

在重新认识新站之前，我有必要说一下我们为何要全新地审视新站？

长期以来，大众对新站的固有印象，多半和“刚需”、“落后”、“不成熟”这些词联系起来。

我特别记得，在上次米宅写了《我彻底认怂了！拎着200万，却在这里根本买不到一套房！》这篇文章后，合肥有一些反击的声音：200万，瑶新北还有很多房子可以买！

是的，在楼市里，新站是和瑶海、北城一个层级的存在。

选择新站的也大多是刚需。

这些本身都是没问题的，但问题就在于，多数人对新站的固有印象一直没变过，以至于出现了“有钱人看低新站，刚需对新站不自信”的局面。

图源：网络，侵权立删

可事实上，作为快速发展的合肥城市的一部分，新站真的没有变化吗？

那必然不是的。这也就说明，长期存在的固有印象和新站的真实变化之间，出现了信息差。

重新审视新站，就是打破这个信息差的过程。

一座城市的每一寸土地的存在，都有它的理由。

我绝不相信，全名是「新站高新技术产业开发区」的这片土地，被选择的理由是“刚需实在无从选择的下下策”，它身上一定有能让那部分买房人值得坚信的特质。

有钱人和刚需的区别，其实就在于“拿钱买时间”。

刚需在资金上面没有优势，那就需要看得更远。

所以，我斗胆，替各位“眺望”了一番。

02

眺望，则需要台阶。

我不是研究新站的专家，因此也拜读了很多有关新站的资料、分析。其中，有位叫文忠魏武的大神的观点，深得我心，也相当认可。

所以这第二部分，我会用一些他的观点和我自己的理解，说一说新站的规划和未来。

我们先来看一张图↓↓↓

这是合肥“十四五”的城市发展格局：中心城区引领、东西两翼齐飞、多极发展支撑、岭湖相互辉映。

新站，就位于东西两翼的东翼。

我们承认，在之前五年，西翼的发展速度远远高于东翼，高新、经开、肥西都很强。

但正因为西翼强，我们才要格外关注。那个被人看低的新站，在未来五年里，竟和这些区域处于同等重要程度的规则层面。

再往东翼规划里细看，是这样描述的：做大以新站高新区、东部新中心为引擎，以下塘产业新城、肥东产业新区、合巢产业新城等为支点的东部发展翼，促进区域更加协调发展。

新站的排位，在东部新中心之前。

也就是说，西翼的领头羊是高新，那东翼的排头兵就是新站。

这不是捕风捉影，我们需要看到政府规划里的细节。

第二点，我们要弄清楚“城市发展、板块轮动”的本质。

看清楚，「板块轮动」这四个字。

为什么会出现所谓的老城、新城，因为随着一些要素的转移，城市的中心、发力点是在变化的。

而这些要素，包括但不限于：规划、可开发土地、人口。

当然，我觉得这三点最为重要。

●「规划」，可以理解为：政府挥杆，指哪打哪。这是前提，只有规划落下，才会有资源导入。

●「可开发土地」，则理解为：承接资源的“容器”。为什么会出现新城？就是因为老城的“容器”装满了。有可供开发土地，才会有想象空间和充足的上升空间。

●「人口」，就更好理解，就像是：激活整个板块引擎的“按钮”。规划落地和土地开发，吸引人口流入；人口流入，又让规划落地和土地开发有了意义。

当理清楚这一个逻辑，我们就能更轻松判断一个板块的未来。

准确点来说，可以判断一个板块有没有“再向上的空间”。

举个简单例子，我前两天去看了蜀山纯新盘意禾佶第，那边属于老城区，高价、医院、道路、楼房，都很拥挤逼仄。它固然好，但它再有很难有充分的“容量”，去承接新一轮更大的利好了。

这也是滨湖，为什么会在这几年“杀出重围”。

道理同样适用于新站。

面积约205平方公里的新站，还有大片未开发、待开发、待重新开发区域。

为什么会有“待重新开发区域”？

这是这些板块的专属，毕竟，老城区拆迁再发展和新站拆迁再发展，你站在政府的角度，你会选择哪个？

显而易见，选成本低的。

第三点，也是我觉得在合肥会被市场忽略的一点：地铁的重要程度和带来的辐射效益。

地铁的重要性，在合肥目前的确被弱化了。

我认为，这是因为地铁还没串成一定规模，路上交通的占比还很大。随着地铁三轮建设的逐步落实，未来地铁的价值会在合肥被更多注意到。

而新站，占了4条地铁：1、3、4、9号线。

其中，4号线很快就能兑现，3地铁局面很快就来。

我其实有注意到，合肥地铁的布局，也是发散型的，并没有北京那样的环形线，反倒和南京很像。

这种地铁格局，在达到一定数量成网以后，将大大缩短其余板块与主城中心的时空距离，并且，以地铁为脉络，会诞生一个又一个有活力的小中心。

这已经是21世纪的城市发展了，不会总局促在一个核心上。

而地铁，就是这个核心蔓延的关键。

第四点，我就简单说下。

合肥城市有一句宣传语——大湖名城，创新高地。

“大湖”目前已经发展很好了，“创新高地”则指望高新和新站的发力。

03

到上面为止，都是一些纸上谈兵。

但别急，我不想做快速阅读的口水文章，我希望真的能带给各位一些思考，哪怕只触动一个人，也足够。

实探见闻分享，这就来。

先看看我那天徒步的大概路线，主要集中在蜀西湖-少荃湖一带，从下午走到晚上6个多小时，我没有去看楼盘，而是聚焦在了城市界面。

我们分为两个部分看。

先看目前新站区相对成熟的区域——陶冲湖附近。

京贸国际商贸城等小区，在陶冲湖东侧，形成成熟住区↓↓↓

周边有不错的居住氛围，有商业，有安医大四附院↓↓↓

并且城市仍然在更新，新的道路在修建，弘盛商业广场在建↓↓↓

再往北边去点儿，招商的奥体中心也在施工了，未来是一个相当恢弘的体量↓↓↓

再看陶冲湖公园，也在进一步完善↓↓↓

合肥一六八中学陶冲湖校区，名校的资源这里也具备↓↓↓

陶冲湖周边也林立着一些住区，且还有新建项目，风景视野相当好↓↓↓

最让人动心的自然是陶冲湖本身了，公园很美，木桥、小道、环湖步道，绿意盎然，波光凌凌↓↓↓

并且由于陶冲湖周边的规划，湖中还有“小岛”，对岸少有高楼存在，湖面与蓝天相接，交于一线↓↓↓

再看我实探的另一部分区域，相对发展滞后、但在大力发展的区域。

其中，就有少荃湖。

相比之下，少荃湖南侧，虽有一些楼盘和设施配套，但似乎没有陶冲湖那边来得热闹。

我去的时候已经是晚上了，夜色下的少荃湖仍在建设之中，并且我们知道，少荃湖的水域面积更大，接壤着更多具有发展空间的土地。

并且，其南侧的道路，宽敞干净到让人视觉舒适。

从少荃湖的南端，向南望去，远远地能看到挺不错的小区亮灯率。

是的，尽管在黑夜中显得有点孤零零了。但别忘了，周边那些被黑夜填满的地方，都是少荃湖板块的想象空间。

除了这两个部分——陶冲湖和少荃湖周边外，更多的照片我是在徒步路程中拍摄的，地点已经具体都记不清了。

我只想让各位知道，在新站区的土地上，到底在酝酿着怎样庞大的建设运动。

那夜晚机器的轰鸣、塔吊的灯光、绿色的围挡、倒下的拆迁房，都是新站在“向上生长”。

其中还有两幅画面，尤其震慑到我：

一是，某楼盘隔壁就是拆迁的废墟↓↓↓

二是，一条马路之隔，分别是拆迁地和有入住的楼盘。

这种“新”和“旧”的对比冲击，是非常强烈的。

很多人也许会把这个归为新站的劣势，但我认为恰恰相反，这就是正在生长的城市啊。

新旧更替，说明什么？

新站在发展，新站在腾出一块又一块新的地皮，新的地皮，可以布局很多想象力。

甚至你盯着那片废墟，你恍惚间能看到城市的生命力在向上冲。

“无”到“有”，“旧”到“新”。

这就是一个城市、一片土地的发展空间。

04

这篇文章，本不想聊及楼市的。

但转念想，楼市的变化，其实也映射着板块的变化。

目前，在新站北部，布局着超20家楼盘。

要知道，开发商的集体出现，往往也就意味着一个片区的启幕。

图源：365淘房网

同时而来的，还有产业、学校、商业、医疗，这些资源的涌入，涌入到土地的“容器”里，赋予土地意义。

更重要的是，像这样的“容器”，新站还有很多，还可以承接更多外来的利好摄入。

就单看住宅用地，根据世联行的消息，2021年新站计划供地8块共1250亩，冠绝合肥。

更别提，新站其他类型的土地储备。

在未来的城市竞争中，当中心城区的土地饱和，新站手握大量可供开发土地，自然也就抓住了未来红利。

每个人的“碗”都是有限的，有些人先吃，有些人后吃罢了。

后吃又怎么一定是输呢？

05

今天真的聊了很多，越写越用力。

我并没在给新站打广告，只是在夜色里听到机器的轰鸣声，看到卡车、围挡、工人，我有那么一瞬间被感动了。

这是一个城市的前奏，是个固定的过程。

我知道，看不上新站区的大有人在，但多年前又有谁看好滨湖呢？

城市发展洪流中，板块没有高下之分，我们只是在不同的时代成为了英雄。

对城市充满一点期待吧，那不仅仅是浪漫的理想主义。

一切未来，都在慢慢破壁而出。

部分资料来源：合肥文忠说、世联行等

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