村民之间买卖房屋合同（上海农村房屋买卖合同纠纷）

一、裁判要旨：

如果遇到拆迁等特殊情况的，上海高院做出相关裁判指引，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7：3左右。

二、案件情况：

2002年4月28日的《房款收条》：今收到徐HY付给许YG及吴SF购买浦东新区XX宅XX号二间二层房屋一幢，共计总价为人民币伍万元。付款人处有徐HY的签名，收款人处有许YG的签名。后徐HY委托其父亲徐某1将浦东新区XX村XX号房屋出租给案外人徐某2。

2002年8月，许YG、吴SF、许JJ经审批同意扩用地54平方米，扩建住房占地54平方米，为二层。2002年9月，上海市浦东新区高行镇人民政府向吴SF出具建房施工通知单。

2016年12月7日，上海市浦东新区高行镇人民政府作为甲方（拆迁人）、上海市XX事务所有限公司作为代理人（房屋拆迁实施单位）与吴SF、许YG、许JJ作为乙方（被拆迁人）签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》。

四、一审法院判决：

一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，许YG于2002年4月28日出具《房款收条》，确认收到徐HY付给许YG、吴SF购买浦东新区XX村XX宅XX号二间二层房屋一幢的5万元。可见，徐HY已经按照约定履行了付款义务。本案中虽出现XX宅XX号和XX号不同的表述，但从查明的事实可知为登记的门牌号不同的问题，许YG、吴SF抗辩XX宅XX号与本案无关的意见，一审法院不予采纳。

徐HY在取得涉案房屋后长期使用涉案房屋，可以认定本案双方当事人之间就涉案房屋存在买卖合同关系并已实际履行。许YG、吴SF辩称吴SF对涉案房屋的买卖不知情、不认可，许YG系无权处分，不符合常理，且有违诚实信用原则。涉案房屋为宅基地上的房屋，徐HY虽未能办理产权过户登记手续，但不能基于此否定双方之间就涉案房屋存在买卖合同关系的事实。鉴于涉案房屋现已被征收并拆除，故徐HY作为买受方应享有相应的动迁安置利益。许YG、吴SF抗辩无法确认《房款收条》指向哪幢房屋，经查从《房款收条》的时间和确认的“二间二层房屋”来看，可以确定徐HY购买的为《上海市集体土地房屋估价分户报告单》中的房屋1，根据相应的拆迁安置协议和估价单等证据材料，徐HY要求取得货币补偿款516,923.94元和装修补偿款127,407元的诉请，一审法院予以支持。

但徐HY主张的搬迁奖励费，根据相关的拆迁政策搬迁奖励费按照有证建筑面积每平方米200元计算，故徐HY享有的搬迁奖励费为21,600元。综上，许YG、吴SF、许JJ需向徐HY支付货币补偿款516,923.94元、装修补偿款127,407元和搬迁奖励费21,600元，共计665,930.94元。应当指出的是，许JJ在一审法院向其公告送达起诉状副本及开庭传票的情况下，未到庭应诉，应视为许JJ放弃了对徐HY所主张之事实和提供的证据进行辩驳的权利，由此产生的法律后果由许JJ自行承担。

五、二审法院判决：

基于此，本着尊重并维持现状的前提，考虑到近年来房地产价格上涨和徐HY实际支配和使用系争房屋十余年及其使用期间对房屋的管理和贡献，本院认为应将涉案的宅基地房屋所对应的动迁安置利益按照徐HY得70％、吴SF户（吴SF、许YG、许JJ）得30％的比例进行分割，但在分割前应扣除徐HY购买涉案的宅基地房屋时支出的购房款5万元。根据本案基本情况，一审法院对于涉案宅基地房屋对应的拆迁利益为665,930.94元的认定并无不当，本院予以认同。据此，徐HY应得动迁补偿款为431,151.66元[(665,930.94元-50,000元）×70%]。一审法院对于涉案的宅基地房屋所对应的拆迁补偿利益在徐HY与吴SF户（吴SF、许YG、许JJ）之间未予区分比例不当，本院予以纠正。

综上所述，许YG、吴SF的上诉请求部分成立，应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

变更上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初30205号民事判决主文为：上诉人许YG、吴SF及原审被告许JJ于本判决生效之日起十五日内向被上诉人徐HY支付431,151.66元。