青龙湖是什么样的（青龙湖其实是一盘大棋）

近期青龙湖板块备受关注，业内外对于青龙湖板块的争议不断。

要清晰认知青龙湖板块，首先要从四个维度去了解区域：

第一维度：区域“三不管”，周边配套落后

青龙湖板块卫星图

青龙湖之所以能够引起业内的广泛争议，最主要的原因就是其特殊的区域位置。青龙湖板块位于六环外丰台与房山交界处，东北属于丰台，西南属于房山。

据了解，青龙湖以前是典型的“三不管”地界，丰台区域大力发展的是西局、丽泽、总部基地，房山大力发展的是长阳、良乡等地，这就造成青龙湖板块周边交通、配套、医疗、教育等配套一直不完善，而且落户后于北京整体水平。

此外，青龙湖板块周边用地性质及其复杂，国营工厂、军工厂、大型科研单位林立，地方、军队、村镇棚改错综复杂，区域通往市区的主干道京港澳高速，也非常拥堵。

第二维度：供需失衡，同质化产品竞争激烈

据克而瑞数据统计，2017年至今，青龙湖板块共成交经营性用地6宗，总建筑面积在百万左右，将产生至少7000套房源，其中绝大部分还是有7年以上流转周期的限竞房。而近半年来，丰台整个区的月均去化仅470套。

区域同价格、同面积段产品的限竞房项目扎堆，将不可避免地造成贴身肉搏的局面。据克而瑞统计，目前板块内已经有首开熙悦观湖、龙湖熙湖悦著、金地大湖风华、万科翡翠西湖、万科国开东方地块、中铁建地块等六个项目及地块。

其中，金地大户风华、龙湖熙湖悦著、首开熙悦观湖不仅价格相似、容积率相同，主力产品也都是88-89㎡三居。

第三维度：区域属性与项目定位矛盾隐现

众所周知，青龙湖板块自然环境优越，不仅坐拥6000亩水面大湖，还有青龙湖森林公园，到2020年将建成京西南大型生态屏障，此外，周边还有千灵山公园、北宫国家森林公园，西山国家森林公园、八大处公园、永定河森林公园、园博园等。

板块一直是北京人游玩的地方，区域多年来也仅有低密项目燕西华府具有一定知名度。从区域自然条件和综合配套来看，青龙湖板块适合打造低密改善产品，作为亲湖的第二居所或是老年康养居所。

但目前板块项目因为成本原因和7090政策，面积段和总价段都是适合刚需和刚改的产品，而板块目前的配套尤其是交通，对于刚需和刚改群体来讲还不完善。

第四个维度：具备先天资源 区域潜力较大

整体而言，青龙湖板块未来潜力较大。

一方面，区域生态水平非常高，生态环境尤其是大湖资源在北京区域内较为稀少，是不可再生资源，占先天优势；另一方面，任何一个区域的配套都要经历从无到有，从低到高的过程，区域内目前汇聚国企和品牌头部房企，在配套进度上肯定会加速。

现在的青龙湖板块，总价290万起，无疑具备刚需上车的总价优势。板块目前状况与价格匹配度较高，但预想一下，当板块内限竞房七到八年的流转周期一过，区域也已经成为生态优良、独占大湖、配套齐全的板块，届时板块将呈现什么样的价值？

梦想很丰满、现实很骨感，当前的青龙湖板块依然有着不同程度的问题，区域内的项目们更是无法摆脱贴身肉搏的局面，哪个项目会在肉搏战中脱颖而出？购房者又该选择哪个项目？还要看一下板块项目的产品力。

青龙湖板块目前仅有四个项目入市，分为别万科翡翠西湖、金地大湖风华、龙湖熙湖悦著、首开熙悦观湖

万科翡翠西湖

翡翠西湖是板块最先入市的项目，销售均价41230元/㎡，主打90㎡三居洋房。

均价：4.1万/㎡

主力户型：89㎡三居、180㎡四居

总价：365-740万，最低首付150万

万科经典户型，无浪费，全明户型，容积率1.1，利用率高，四居户型有三卫。周边青龙湖、千灵山山水环境配套。1.5公里上六环，周边无地铁。后期是万科物业，项目后期还将配备近10000㎡的商业及幼儿园，2021年底交房。

万科翡翠西湖90㎡三居户型图

此外，距离项目4公里处有人大附中的丰台分校，是项目一个优势。

金地·大湖风华

金地·大湖风华是板块内目前唯一供应全装修洋房的项目，项目均价3.7万/平米，总价330万左右，金地物业。项目主力供应89㎡南北通透全装修洋房三居，139㎡南北通透上跃下跃，140-210㎡叠拼。

金地大湖风华89㎡三居户型图

均价：3.7万/㎡

主力户型：67㎡一居、89㎡三居、180㎡三居、140㎡四居、220㎡四居

总价：总价250万起，首付100万

区域唯一开通社区班车接驳地铁的别墅社区，全装交房，容积率1.6，墅区洋房(精装，新风系统，智能家居)户型为89平三居洋房，额外赠送约5平方米阳台 2平方米飘窗，户型客厅面宽3.8米，卧室面宽3.4米；叠拼的上叠总价在500万元左右，下叠在700万元左右。有少量1居，总价249-260，只有约50套。

此外，金地·大湖风华的叠拼产品还实现了地下全采光，是板块内唯一一个地下全采光的项目。

龙湖熙湖悦著

项目由龙湖 国开 万科 首开四家联合开发，龙湖为主要操盘方。

均价：3.7万/㎡

主力户型：78㎡三居、88㎡三居

总价：290-330万，首付100万左右

距青龙湖直线距离不足200米，规划1.58容积率纯洋房低密社区，毛坯交房。绿化率35%。88㎡三居在目前全北京同类产品中面宽最大，客厅面宽3.9米，卧室面宽3.6米，相比同类产品至少大30-50公分；78㎡南北通透三居，赠露台，总价不到300万元。

熙湖悦著73㎡两居户型图

熙湖悦著83㎡三居户型图

此外，作为龙湖操盘的项目，园林景观是项目的一个优势。

首开熙悦观湖

均价：3.7万/㎡

主力户型：89㎡三居、143㎡三居、169㎡四居

总价：330-690万，首付133万

位于房山区青龙湖镇中心区，湖景洋房，容积率1.53，装修情况待定，自建大型商业。

熙悦观湖89㎡三居户型

首开熙悦观湖项目主力户型为89㎡平层洋房，总层高6层，此户型为三室两厅两卫全明格局户型，另有下跃层产品143㎡，三室两厅两卫，上跃层产品169㎡，四室两厅三卫。预计2019年5月份开盘，于2021年交房。

综合来看，在青龙湖目前四个项目中，万科翡翠西湖的优势是教育和物业；金地·大湖风华的优势是主力产品精装修、别墅地下全采光以及金地物业；龙湖西湖悦著的优势是园林景观和较低的总价；首开熙悦观湖优势是自建大型商业配套。

政府推出任何一个区域的地块时，不可能无的放矢。

曾经的望京、亦庄、良乡、后沙峪、沙河，哪个不是经历了从无到有的过程，最后实现区域价值的飞跃。而青龙湖板块多宗地块的推出，不仅能够吸引人口置业，让区域焕发活力，还能让头部房企介入，发展配套，倒逼区域整合发展。那么是否可以猜测，从青龙湖板块第一宗地入市，政府其实就在下一盘大旗？

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