三四线城市楼市降温（今年三四线城市）

万万没想到，我是通过这些方式认识一大批过去并不起眼的三四线城市。

扒开网站一看，一箩筐都是三四线城市的救市政策：

内蒙古包头：购首套自住房，公积金贷款首付最低20%。

广西贵港：第二套住房可申请公积金贷款，首付比例最低30%山东枣庄：家庭首次使用公积金贷款购房最高额度可达55万元安徽六安：可提取住房公积金支付首付款，取消新建商品房限售云南文山州：拟提高公积金提取额度，每年最高提取1.8万元内蒙古赤峰市：拟调整公积金贷款额度，首套房最高贷80万元江西高安：公积金贷款首付比例20%，最高贷款额度80万元

不一一展开了，真的太多了，可惜这些城市放松政策，并未在市场掀起一丝波澜。

毕竟南京、苏州、杭州、武汉这样的强二线城市都基本一脚油门松到底了，谁还关心三四线城市什么事儿呢。

何况，连二线城市的楼市都还没起色，三四线城市再怎么折腾，也基本无济于事。

那么，今年，三四线城市的泡沫，会破吗？

今年房价，是真降了，只不过是在三四线城市。

老粉都知道，我在老家四线城市有套房子，最近挂出去了，比5年前买的总价还亏9万挂牌，算上这些年的月供 利息，我保守亏掉25万。

帮忙挂牌的中介告诉我，这个价格还不好出手，没有运气，1年都难卖，最近有着急卖的业主，亏到底线都不要了，直接单价5000元/㎡大甩卖，要钱不要房。

就这，还是熬了2个多月才有人接盘的。

现在不降价想卖房，想都不要想！

之前不是有粉丝吐槽，现在只降首付、降利率有什么用，房价又没跌，实际上跌了，只不过在三四线城市。

都说潮水褪去，就知道谁在裸泳，现在看来，三四线城市怕是裸奔。

诸葛找房数据显示，2022年春节期间，三四线城市同比跌幅超9成。

有人说是因为疫情，大家不返乡，但到了4月，三四线城市城市的回暖速度依旧差，别人刺激刺激还能蹦跶跳一下，三四线城市蹦跶，嗯···

你细细品品。

三四线城市这轮最大的问题，在于库存量太大了。

今年楼市冷已经众所周知了，二线城市这波猛招，市场都还没回暖，何况库存量巨大的三四线城市。

去年截止11月，全国100个城市新建商品住宅库存总量为52110万平方米，环比增长2.1%，同比增长2.1%。

库存环比数据出现连续4个月环比正增长现象，而同比则连续36个月保持正增长态势。

而百城库存规模为2016年8月份以来的最高值，即创下5年来的新高。

其中，三四线城市建商品住宅库存总量22487万平方米，同比增速达到6.7%，三四线城市已经出现连续37个月库存规模同比增长态势。

简单理解，三四线城市要卖的房子太多了，懂点经济学常识的都知道，供大于求的时候，价格就会下跌。

客观上，买房客都是追涨杀跌，市场那么冷，完全没动力买房。

不是丈母娘催着要买的刚需，短时间都不会入场。

更尖锐的问题还是，三四线城市真的没有多少刚需。

三四线城市吃的最大的亏，就是没有年轻人，去年全国新增人口只有48万，今年负增长基本已经确定。

人口越生越少，没有产业基础的三四线城市拿什么留住年轻人呢？

除了本地刚需，三四线城市基本没有外地人入场。

现在，一大批三四线城市已经面临人口净流出的情况，没有人，但库存量还在攀升，房价怎能不降？

这是房价上涨的结，但也是三四线城市的死结，没产业，没人，根本玩不动。

三四线城市的第二个问题，是透支。

而且多数透支5年，甚至10年以上。

我们先搞清楚三四线城市房价上涨的逻辑，我国房地产发展的原始链条是：

地方ZF卖地给开发商——开发商卖给购房者，但因为大家都没钱，所以需要银行的加入。

银行先借钱给开发商买地，再借钱给购房者买开发商的房子，这里购房者就已经透支了未来30年的收入去买房了。

银行呢，还可以大规模借钱给地方去搞基建，于是你发现整个杠杆都放大了30倍。

房地产带动经济，经济变好了，大家生活居住条件改善了，大家都变有钱了，这就是国外是工业化带动城镇化，而我们是城镇化带动的工业化根本原因。

那按理说城镇化还没到头，我们还可以再搞10几年，怎么说透支了？

因为往往说没有意外的时候，就会有意外。

2008年金融危机到来，我们祭出了4万亿的基建计划，直接把建房子的速度进条拉快。

结果库存积压，房子卖不动了，房子卖不动，上面说的原始链条就玩不转了，开发商就不拿地了。

于是乎，去库存运动来了。

2015-2017年大家应该对三四线城市的货币化棚改有印象吧，把你房子拆了不给你房子，给现金，让你去买房，这不房子卖了，房价涨了，链条又通了。

如果到这，其实也没问题，库存去了，开发商拿到钱了，百姓生活改善了。

但问题就出在，人性本身是贪婪的。

短期度过难关后的地方又在疯狂卖地，开发商又在疯狂地建房子。

所以一下子又把库存量积压，现在楼市再一次承压，房子又卖不出去了。

这下怎么办？

又来一轮基建显然不现实了，现在方式，就只能是政策松绑，刺激刚需买房，刺激改善换房。

这种方式的用处有多大，不用我多说，看看结果也知道了。

上一轮入坑的那批韭菜还没解套，现在都在疯狂降价出手。

而新的房子，塔吊还在继续运转，房子还在建，结局已经可以预见。

今年楼市的冷，比想象中还更严重。

只要经济一天没好转，今年的刺激政策就不会停。

当强二线城市开始下场抢人，松限购、松限售、降房价的时候，还有三四线城市什么路可走呢。

那句话就是这么说的：我走你走的路，把你逼得无路可走。

所以这几年大胡子李老师一直在视频和直播中强调：要买房，只买一线城市、环一线城市和强二线城市的房子。

因为除了土地收入，当地还有产业税收，还有人口流入，城市才能发展，房价才能上涨。

对于现在多数的三四线城市：

非刚需，能不买就不买，有多套的抓紧卖。

拖得时间越长，那真的是“把房捧在手上，虔诚的焚香”，最终——凉凉。

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