郑州未来升值潜力最好的楼盘（大郑州新春置业项目盘点系列）

郑州的北龙湖南岸曾经是顶豪以及高端住宅项目扎堆的地儿，不过目前北龙湖南岸基本没有地了，高端住宅也不是仅局限于洋房别墅，北龙湖外围的小高层，高铁站、老城区的大平层项目同样也可以做的很漂亮，高端置业的门槛也降低了不少，让购房者的选择范围越来越大了。今天整理出郑州在售或者待售的几个高端住宅项目，分别是金水老城的万科古翠隐秀，北龙湖北岸的保利璞悦、华润瑞府，北龙湖东岸的绿城湖畔雲庐、中海云顶湖居，高铁站片区的华润幸福里，以及中原老城的万科山河道，供大家参考。

古翠隐秀项目位于金水老城区，红专路北、经二路东，两条路均不是主干道，但是外部大交通体系很完善。由于地处老省级行政中心和金融中心，项目周边生活配套设施不仅成熟，而且档次均比较高，周边社区虽然比较老但多数都是各单位家属院，人群素质有保证。

项目西地块为安置区，东地块为商品住宅地块。住宅地块容积率5.20，是高端住宅少有的高容积率，楼栋比较密，小区内公共空间有限等。

产品有优势。电梯入户，建筑面积约147-248㎡，拥有270°环幕景观视野，开放式厨房配备独立岛台，配备国际国内一线的装修品牌，每平约28000元，总价410万~540万。

在位于紫荆山的嘉里·雅颂居基本售罄的情况下，古翠隐秀项目是唯一一个品牌、地段、配套、产品等都比较均衡的高端项目，是老城区高端改善的首选项目。

项目位于三全路南、龙湖内环西路西，占地55.9亩。地块位置在整个北龙湖区域比较特殊——从整个北龙湖来看属于龙头位置，既不属于传统的北龙湖南岸顶级豪宅区域，也不属于新兴的龙湖北岸区域。

配套比较丰富，南侧有郑州森林公园以及龙湖干渠水道，东侧是龙湖湿地公园和龙湖水系。作为中原科技城大规划的启动区，周边的高科技产业园区已经开始入驻企业，清华附中郑州学校也已经招生。

保利·檀园的容积率为1.69，所以全部规划为7 1洋房。采用了与保利璞岸相同的公建式外立面由铝板、金属、石材、大面积玻璃幕墙组成，加上坡屋顶的设计，极具现代主义风格。层高3.05米，算是高端住宅产品的标配。

目前已经启动尚未开盘，其实一路之隔有万科拾谧森语在售，以保利的一贯风格，会比万科便宜，但在产品力上也相对会弱一些。两个项目产品类似、位置相同，喜欢这个区域的改善客户可以都看看，对比一下。

项目位于龙湖北岸龙湖外环北路南、龙源西一街东，央企华润进入郑州市场13年，终于在北龙湖有了一席之地，命名为瑞府，属于华润高端产品系列。

相比北龙湖北岸在售的其它两个大牌，万科与保利，华润这块地的位置稍差：比较靠北，距离连霍高速较近，地块指标也不够顶级。但是瑞府是北岸目前唯一在售小高层项目，与以上三盘的价差在1W左右，瑞府不但价格低，129-155㎡户型占比较大，给很多资金实力有限的客户提供了入驻北龙湖的机会。

不过相比幸福里，瑞府也就是开盘热闹了一下，开盘价2.9-3W。后续的加推效果不理想，价格也早就有5%的松动，降价虽然不多但是信号明显，毕竟也算是高端住宅项目，总让人觉得信心不足。目前西边的东龙控股地块很快要入市，竞品来了估计降价压力更大。瑞府可以持续关注，包括东龙项目也可以关注，哪个价格低考虑哪个。

绿城湖畔雲庐，位于北龙湖东岸，总占地约84亩，由16栋住宅组成，容积率为1.69，共522套建面约152—249㎡的精装洋房。

项目是中原第一座雲庐系作品，新中式外立面，据说曾荣获2020年全球未来设计大奖一等奖。目前外立面已经基本成形，低层是石材，南向大面积玻璃幕墙设计，部分真石漆。从外部看只能说是仁者见仁，比北龙湖南岸的项目还是有差距。

项目之前的销售均价在36000元/㎡左右，去年年底价格有松动，部分房源32000-33000元/㎡即可买到，10%的降幅在去年属于常规操作了。不过比起隔壁的中海还差得远，在价格方面绿城一向很稳，不管是代建还是自己开发，比如绿城诚园、明月滨河，一直都是区域最贵的项目。

项目的劣势是在北龙湖核心区域外，且东侧距离高铁线比较近，位置不算太好。

中海云著湖居在绿城湖畔雲庐南，两个项目一路之隔，容积率也是1.69，占地119亩，产品也都是7层洋房。

中海拿地比绿城晚，楼面价在2.5W，比绿城2W的楼面价贵了不少，但是在产品上却不输绿城，外立面采用铝板、石材、涂料，结合大面积落地玻璃幕墙，比北龙湖北岸的中海云顶湖居升级一大块，从实际效果看比绿城还要好看点（仁者见仁，这两个项目的实体外立面都有展示，可以去看）。

去年年底云著湖居价格落到了3.2W左右，不过只限149㎡户型，169㎡户型的价格贵1000左右，价格低的主要是小户型，临路、不利因素比较多的楼栋。但相对于2.5W的楼面价，这个价格应该是比较低了，何况北龙湖北岸的瑞府都卖到了2.9W，一路之隔的恒大悦龙台数年前的高层都干到了3W 。央企狠起来，真是没有其他人的事了。

虽然项目南向临河，但是挨着高架桥上下口，东边距离高铁线不远，都是不利因素。

幸福里在2022年可谓是流光溢彩，近60亿的销售业绩一骑绝尘。有人说作为全河南省最好的地段之一，加上央企光环，卖3W简直是太便宜了，所以才能热销。但这个销售业绩恐怕只有市场全面火爆时才能打破了。

南地块已经售罄，目前推出北地块包含住宅、万象城商业、一栋写字楼。住宅有六栋，有三栋在万象城商场上面，7层以上为住宅。相比南地块，北地块的住宅一是缺少了河景，在资源占有上少了一块，二是不够纯粹，挨着大体量商业和热闹的金水路。这两点让北地块住宅的价值大打折扣。

幸福里的操盘团队这么做无可厚非，市场不好，先把好的贵的拿出来卖一波回血，后面差点的市场不好降价有理由，市场好了涨价赚的更多。对于相中这个项目的购房者而言，可以抓住时机，如果价格有松动、销售门槛降低的话（目前还绑的有车位，40W一个）可以入手，不过要尽量避开商业上的楼栋。

山河道一期交房口碑崩了，没想到浓眉大眼的万科也开始躺平。不过还是相信万科能整改好，一是品牌多年的形象，二是二期马上开盘。尽管万科山河道与前面的项目比价格不高，但在西区绝对的顶尖存在了。

二期地块位于一期南边，占地27.246亩，容积率5.0。地块小、容积率高，南边的楼栋距离陇海高架有点近。

相比缺点，山河道的优点就很多了，中原区老城核心位置，交通便捷、商业、文化、教育配套完善，小片区内的业主群整体素质较高，而且虽然容积率较高，户型并不算差，124-185㎡纯改善户型，精装标准也比较高。

最重要的就是，在西区改善盘没啥可选的，想改善目前只能看它了。当年的西区改善三杰，康桥玖玺园和恒大云玺，一个还没有封顶完，一个刚刚封顶，俩项目交房遥遥无期，就万科交房了。华润热电厂地块目前刚签约，在西区老城区想买新房改善的不买万科又能考虑谁呢？

这也许就是西区有钱人的无奈吧！