重庆房地产破产企业（网红烂尾楼再造重生）

△人民法院报2021年11月01日第07版

历时1年零8个月，融资5.5亿元，解决1600余名购房户的收房难题……近日，重庆市沙坪坝区人民法院成功审结重庆南恒置业有限公司破产重整案。

此案是沙坪坝区法院迄今受理的涉案财产数额最大、债权类型最复杂、债权人最多、矛盾最尖锐、社会关注度最高的房地产企业破产案件，也是该院运用日趋成熟的房地产企业破产案件办理机制，通过破产审判工作解决民生痛点、防范化解重大风险、维护社会大局稳定的一个经典案例。

资金断裂：“网红”楼盘遭遇烂尾

“等到挖掘机确定进来，我们再搬出去。”“金阳·第一农场”烂尾楼居民强硬的话语，道出了所有购房户强烈的交房诉求。

2015年5月，位于重庆市沙坪坝区大学城的大型住宅项目“金阳·第一农场”开盘。该项目于2014年开工建设，占地面积16.85万平方米，总规划建筑面积43.17万平方米，计划分为5个团组进行开发，包括高层住宅17栋、联排别墅90栋。因项目中有一个可供玩乐的农场，又在优质中小学划片区域内，还因为紧邻公园，开盘后销售火爆、一抢而空，一时成为重庆的“网红”楼盘。

“金阳·第一农场”项目的开发商是重庆南恒置业有限公司（以下简称南恒公司）。作为“金阳系”中拥有优质资产的公司，除自身进行抵押借贷用作开发资金外，南恒公司还大量为“金阳系”的其他公司进行担保以及进行关联交易。

房屋约定的交付时间是2018年1月，但正是从2018年开始，受“金阳系”公司资金链断裂的影响，南恒公司出现资金问题，经营陷入困境，导致项目停工，所有已售房屋均无法按期交房，1600余名购房户为此不断集访、上访。2020年，受新冠肺炎疫情影响，部分购房户面对失业断收、有贷无房的困境，被迫住进了烂尾楼。他们在烂尾楼生活的片段被发布在抖音、快手等平台上，引发了社会的高度关注。

重整之路：对症下药化解难题

2019年10月，重庆市沙坪坝区人民法院受理南恒公司的破产重整申请，并指定了管理人。

“南恒公司一案涉及破产财产价值约22亿元、债务逾17亿元，涉及烂尾楼购房户1600余户及其他各类债权人100余人的重大利益。”沙坪坝区法院院长鲜亚勇告诉记者，考虑到案情疑难复杂，该院确定由破产庭庭长李勇担任审判长，与两名政治过硬、办案经验丰富的法官组成合议庭审理该案，同时由分管副院长重点跟踪督办，最大程度汇聚集体智慧解决各种难题。

“此案最棘手的问题就是如何消除购房户焦虑情绪，依法保障其合法权益。”李勇表示，合议庭经过慎重考虑，认为在重整过程中必须高度重视购房户的合法权利保障，最大限度兼顾各方利益。

越是债权人众多的案件，矛盾越尖锐，稳定压力越大，对法官办案能力要求越高。法官面对众多购房户，已经形成一套“驾轻就熟”的沟通方式。

2020年初，新冠肺炎疫情暴发。面对在购房户群体中蔓延的恐慌和谣言，法官引导购房群众从“各自为营”转变为“统一发声”，由购房群众推荐确定10名代表直接与法官联系。法官将详细的债权申报流程、申报须知在代表群中分发，再由代表在各自群里进行“广播”，引导购房户通过电子邮箱、QQ、微信、快递等无接触方式进行债权申报。最终法官全面捋清1700余名债权人的信息及诉求，并通过保持良好的沟通，赢得了购房户的信任和支持，实现了重整期间社会持续稳定。

△组织召开线上债权人会议

债权人会议是众多债权人主张合理诉求、维护合法权益的重要载体，网络债权人会议则是突破传统场域空间限制、“多快好省”地保障债权人知情权和参与权最有益的方式。南恒公司破产重整案的3次债权人会议均通过线上方式召开，累计超过3000人次远程参会，既保障了债权人的参与权，也避免了疫情期间的安全风险。

重整计划草案是各方当事人同舟共济争取企业走出困境的行动纲领，一般由债务人或管理人制作一个重整计划草案提交给债权人会议表决。但在南恒公司破产重整案中，多家投资人提出了不同的投资模式及方案，根据不同投资人的方案所制作的重整计划草案，对各类别债权人的收益和风险将产生完全不同的影响，无法直接量化比较。

为了充分整合债权人的意见，提高重整计划草案的可执行性，法官指导管理人精准分析，反复比较、权衡不同投资方案的利弊，最后确定了3种投资方案备选，并制作了对应的重整计划草案。同时，多次召集购房户代表对不同重整计划草案进行释义和答疑，并多渠道告知购房户群体，使购房户都能充分了解不同方案对自身权益的影响。

△第三次债权人会议

在第三次债权人会议上，法官没有采取传统的“一次债权人会议表决一个重整计划草案”的做法，而是同时提交3个不同的重整计划草案，由债权人分别表决。最终，经债权人分组表决后，法院裁定批准了根据“共益债融资 工程总承包”模式制作的重整计划草案。

“线上线下相结合和‘一会多决’的审理方式，让债权人在全面了解不同方案可行性的基础上，表决通过了最合理的重整计划草案，极大地节约了时间，也充分证明法官要思路灵活，决不可机械办案。”合议庭成员辛灵说道。

“房地产企业破产重整，以法院一家之力难以推动，必须全程与党委、政府联动处置。”沙坪坝区法院副院长曾康认为，“办理房地产企业破产案件，尤其要善于团结一切可以团结的力量，决不能单打独斗。”

在案件办理过程中，沙坪坝区法院积极争取沙坪坝区委及高新区党工委的支持，主动与房屋管理、规划建设、信访等多个部门联系对接，协同行动推进各项工作，扫清重整路上的重重障碍。

复工续建：业主接房指日可待

沙坪坝区法院通过选强办案团队，多方联动协调，创新审理方式，多渠道招募和竞选战略投资人，最终成功引进东方前海投资管理（杭州）有限公司等3家具有国资背景的投资方，引入战略投资达5.5亿元，为烂尾楼项目的复工续建提供资金支持。

今年7月，沙坪坝区法院裁定批准南恒公司重整计划草案并终止重整程序，进入重整计划执行阶段。

这个消息第一时间传到“金阳·第一农场”的业主群里。几天后，一张“施工告示”的张贴，标志着这个烂尾多年的项目正式启动复工续建。

△法官走访察看烂尾楼项目复工情况

9月27日，鲜亚勇到“金阳·第一农场”工地现场调研烂尾楼复工续建情况，并与关注该案的人大代表、政协委员及新闻媒体深入交流。

“南恒公司破产重整要达到三个效果：一是尽快投入资金完成烂尾房的续建和交房，二是投资人获取合理的利益，三是实现债权人尽可能多地受偿。这也是我们办理其他房地产企业破产案件的要求。”鲜亚勇如是说。

△人大代表、政协委员调研烂尾楼续建情况

全国人大代表刘钟俊对沙坪坝区法院的破产审判工作表示肯定：“法院坚持司法为民，稳妥处理了涉及1600余名购房者的破产重整案件，维护了社会稳定，树立了标杆，工作开展得扎实。”

业主代表也为法官送来了锦旗：“感谢法官所做的工作，我们才能有信心等到收房的那一天！”

目前，“金阳·第一农场”项目续建工作正在按照沙坪坝区法院裁定批准的重整计划有序推进，预计在2022年春节前，第一批业主就可收房，2022年底前已售房屋可实现全部交付。

△“金阳·第一农场”项目业主向法官赠送锦旗

建章立制：以破产审判保障民生

南恒公司破产重整案成功审结，较好地实现了法律效果与政治效果、社会效果的有机统一，是新时代沙坪坝区法院干警勇于担当作为的具体体现，也是努力践行以人民为中心思想的生动实践。

近年来，受多方面因素影响，房地产企业破产案件大幅增长，烂尾楼已然成为民生之痛。此类案件社会影响大、民生问题突出，是破产案件中最难啃的“硬骨头”。如何在依法公正办案的同时维护各方主体合法权益，保障人民安居、维护社会稳定，都是法院在办理房地产企业破产案件过程中需要重点考量的问题。

沙坪坝区法院多年来不断探索创新、总结经验，针对房地产企业破产案件，已然建立一系列行之有效的办案“套路”：

——重整优先机制。凡涉及烂尾楼的房地产企业破产案件，首选破产重整而非清算，通过重整引入资金推动复工续建，解决最迫切的民生问题，实现多方共赢。

——“庭长主审 院长督办”机制。针对社会影响大、疑难复杂的破产案件，均由破产庭庭长担任审判长，抽选政治过硬、经验丰富的员额法官组成合议庭审理；同时，由院长、分管副院长重点跟踪督办，定期听取合议庭对案件办理情况的汇报，参与研究、分析、解决各类问题。

——府院联动机制。与当地政府部门研究建立合作，积极争取各方面支持，针对破产中涉及行政审批、税务、维稳等问题，分别畅通联系渠道，加强程序衔接，便于高效集约办理相应行政事务，助力破产审判顺利推进。

——专家咨询意见机制。邀请行业专家、法学教授等针对房地产建设工程的各个环节，进行专业化指导，完善关于工程建设、质量监督、后续经营等方面的内容，增加重整计划草案的可执行性。

——常态化通报机制。针对购房群众对破产重整程序的不了解，对律师事务所担任管理人的角色定位不理解等问题，法官定期通报案件审理进展信息，收集债权人的意见建议，争取购房户的理解和配合。

各项工作机制有效发挥作用，近三年，沙坪坝区法院审结房地产企业破产案件12件，为2900余户购房户解决了收房难题，维护了辖区社会稳定。

据了解，重庆破产法庭成立后，除指定管辖的案件，沙坪坝区法院将不再受理新收破产案件，破产审判法官们也将面临“转型”。

“我认为，办案经验都是相通的，只要能积极寻求内外合作，与当事人保持良好沟通，总能把案子办下来。”辛灵说，目前她已按照该院的轮岗交流机制，从破产案件审判庭交流到派出法庭实践锻炼。

鲜亚勇表示：“好的工作经验是可复制、可推广的，因为我们办理任何案子都是在‘以人民为中心’的思想指导下进行的，只要坚持这个思想，坚持以司法服务大局，服务经济社会发展，那么就可以实现以点带面，推动法院工作行稳走远。”

近年来，沙坪坝区法院始终立足审判职能，找准法院工作与全市、全区中心工作的结合点，对内完善审判执行管理体系、建设高素质法院队伍、推动新时代人民法庭建设工作，对外积极参与基层社会治理，为推动高质量发展、创造高品质生活、实现高效能治理贡献了应有的力量。

,