奥莱智慧广场（奥莱体验引航满京华）

8月18日，作为满京华·满纷天地的重要合作伙伴，华南首家杉杉奥莱——深圳杉杉奥特莱斯广场迎来了试营业，正式揭开了神秘面纱。事实上，自从满京华·满纷天地官宣与深圳杉杉奥特莱斯广场强强联手以来，这个项目便受到了业界广泛的关注。

众所周知，与蓬勃的消费力相对的，深圳乃至整个大湾区的奥特莱斯市场仍处于待开发状态，尤其是重奢奥莱，目前仍然是空白。而作为国内奥特莱斯市场中的佼佼者，杉杉商业集团的业绩及招商运营能力早已经过了市场的考量。在这片广阔的市场中，满京华·满纷天地携手深圳杉杉奥特莱斯广场，能带来怎样的新鲜血液，这一切令人期待。

作为150万平米的大型综合体，满纷天地综合体包含主题购物中心、开放式街区、社区商业、住宅、写字楼、产研基地、艺术中心、国际教育、酒店公寓等多元业态，自成一个完善的生态体系。奥特莱斯之外，满京华·满纷天地更牵引了大量体验业态，力图打造一个体验式微度假目的地。随着深圳杉杉奥莱的试营业，这个全新的商业地标也即将正式揭开神秘面纱。

• 新入市商业如何破局找到自身站位？

• 国内商业市场增量放缓，如何寻找新增量？

• 疫情黑天鹅影响持续，如何找到应对之策？

这几个问题，或许都可以在满京华·满纷天地这个项目上找到一些启发。

重奢奥莱引航 稳占C位“出道”

想要在存量市场中获取优势，必须在红海中寻求新的发展蓝海。谁能及早发现和满足消费者的独特需求，快速掌握市场动向，谁就能在赛道中掌握主动权。而满京华·满纷天地找寻到的发展蓝海之一，是如今深圳乃至整个大湾区市场稀缺的重奢奥特莱斯。

众所周知，疫情带来的出国限制使得中国奢侈品市场逆势猛增，凭借亮眼表现成为全球奢侈品市场表现最好的区域。同时，疫情引发的经济不确定性，在一定程度上影响了消费者收入和消费信心。多种原因交织的结果，则是在疫情之下消费者期待在价值与价格之中找到一个绝佳的平衡。因此，奥莱市场规模不减反增，2021年国内奥莱市场全年营收1000亿，爆发式增长验证了其巨大的潜力。

奥莱的蓬勃前景与深圳乃至大湾区市场对奥莱的旺盛需求之下，满京华商业主动出击，与国内头部奥特莱斯品牌——杉杉奥特莱斯合作，力图呈现出一个消费与体感并重的体验式购物天堂。

事实上，作为扎根奥特莱斯市场10余年的国内资深连锁奥莱企业领军者，杉杉商业集团已经形成了奥特莱斯品牌化、连锁化经营模式，不论是管理规模还是营收能力都名列行业前茅。2021年，杉杉商业集团旗下11座在营奥莱有5家成功突破10亿大关，太原店和宁波店年销售额超30亿元；宁波、太原、哈尔滨以及郑州项目更荣获全国最具影响力奥莱TOP20……亮眼的销售业绩及多年的精耕细作证明了其不俗的实力，也助其获得“中国奥莱20年领军商业品牌”殊荣。

可以说，双方的强强联手，早已为项目未来的顺利发展写下了最佳的注脚。

丰富的奥莱运营经验让杉杉奥特莱斯有足够的眼光与实力抢占大湾区奥特莱斯广阔市场的先手。作为杉杉商业集团全国第12家门店，深圳杉杉奥特莱斯广场以重奢和国际品牌为重要突破口，引进了BALLY、BEAUTY 33国际化妆品集合店、BOSS、BROOKS BROTHERS、CANALI、CK CALVIN KLEIN、CLUB MONACO、DANIEL HECHTER、GANT、MICHAEL KORS、PANDORA、PLANET 33（GUCCI）、PLANET 33（PRADA、MIU MIU）、PORTS、ROEBOE（BURBERRY）、SAM EDELMAN、SAMMY、TOMMY HILFIGER、WISSE潮奢集合店、Y-3等众多重磅国际名品，以几乎全部首进深圳乃至华南市场的吸睛品牌矩阵锻造出了核心竞争力，也形成了项目的护城河。

此外，ADIDAS、CALVIN KLEIN、CAT、CHAMPION、ELLASSAY、EP大雅家、FILA、 FILA FUSION、HAZZYS、JORYA、LACOSTE、LEE、Levi's、MARISFROLG、MLB、MOUSSY/SLY、MY TENO、NAERSI、NEW BALANCE、PUMA、TIMBERLAND、VANS、YINGER CLUB等众多国际潮牌、精品女装领域极具竞争力的品牌，更成为深圳杉杉奥特莱斯广场客流与销售的压舱石。

试营业期间，深圳杉杉奥特莱斯广场带来全场3折起，折上再7折；国际名品满2000减100等一系列诱人折扣。满京华·满纷天地综合体中提前开业的商户也带来人气餐饮买一送一、教育培训体验课包限时秒杀等同庆活动，将奥特莱斯的优势与吸引力发挥到极致，也让人更加期待这个综合体正式开业后带来的惊喜。

创新为本 依托体验突围

物质的丰盈之外，为了满足消费者对精神共鸣的追求，满纷天地在体验上狠下功夫，结合区位与定位，在钢筋水泥森林之外呈现出一个与常规商业不同的乌托邦式“满纷趣处新地标”。

新地标的新，新在项目新开之上，也新在项目的创新之上。

众所周知，商业模式创新有两种，一种是对原有商业模型的重构，即“重创新”；一种是对原有商业模型的优化，即“轻创新”。两种创新形式并无好坏之分，选用何种方式，往往取决于行业的成熟度以及消费者消费习惯的培育情况。

而对于购物中心行业这样一个高度成熟甚至模式化的行业，想要异军突起，“轻创新”显然是一条最佳路径。满京华·满纷天地显然深谙此道，从其整体规划中，不难看出其以自身地理区位、集团基因为原点，打破固有范畴与限制，将“轻创新”贯穿始终，最终呈现出了一个巧妙融合运动、休闲、艺术的微度假目的地。

令人惊喜的是，这种轻创新的运作是克制的，也是接地气的。在一系列元素的共同作用之下，满纷天地没有为了不同而不同，更没有为了提升而显得曲高和寡，而是在变与不变之间找到了一个绝佳的平衡。

✦ 超强地理区位 自带千万流量

商业的运作往往离不开其所处区位的影响，满京华•满纷天地位于“湾区核心，松岗门户”，自带百万级客流。尤其是在粤港澳大湾区高质量建设、深圳西进、前海扩容等一系列利好的加持之下，满纷天地乘东风而生，出道即多层光环加身。

优越的地理位置之外，项目也坐拥强劲的交通网络，为后续辐射更广阔的客群奠定了基础。项目背靠世界级交通枢纽——深圳机场，紧邻地铁6号线、11号线及107国道、京港澳高速、南光高速等多条城市主干道，不仅能够轻松通达深圳、东莞，前往广州、中山、珠海等多地亦是十分便捷。畅达的交通网络使得项目辐射的消费半径进一步扩大，可谓自带客流基本盘。

✦ 全新网红打卡地标 氛围感取胜

当购物中心不再仅仅是商业场所，更是公共服务和社交生活的重要提供者之时，想要赢得消费者的喜爱，通过商业场景“氛围感”塑造所提供的情绪价值更加必不可少。

在满纷天地，综合体内的建筑均呈现出极具审美力的设计风格，规划极佳的硬件将建筑、艺术与商业进行了完美的结合，碰撞出绝佳的场景魅力。从美术馆式的购物中心、白盒子艺术中心到以超现实主义画家契里柯画作为灵感的街区，每个建筑自带干净沉稳的文艺气质，展现了满纷天地商业哲学中独特的精神与艺术表达。

为了提升微度假氛围，项目打造了白鸽广场与屋顶花园两大网红打卡点，露天广场上旱喷与鸽群让人仿佛置身欧洲度假，屋顶栽种的大量绿植形成了一个待人探寻的秘密花园，为项目增加了新的灵动标签。

此外，满纷天地更通过大量绿植的应用，将商业与自然进行了绝妙的结合，生机盎然的绿植拉近了购物空间与自然空间的距离，也为项目增加了更多的活力。当夜幕降临，鸽群在落日余晖中飞起，与人亲密接触，户外绿植与灯光相映成辉，如同远离喧嚣的世外桃源。

商业场景的营造必然也离不开IP的打造，满纷天地还结合品牌调性打造了专属小蜜蜂IP，更以IP形象为蓝本与灵感来源，设计了一批独特的艺术装置，潮流与艺术的奇妙结合使得空间更为灵动，也为满纷天地增添了独特的记忆点和性格，进一步提升了项目的场景体验。

✦ “体验 ”品牌矩阵 以新动人

当商业运营走到下半场，购物场域功能的延伸与跨界成为制胜的关键，而这恰恰是对商业运营实力最大的考验。尤其是当正处于大规模文化觉醒之中的千禧一代与Z世代成为消费的主力，想要突破，必须基于对消费者和市场的洞察，持续挖掘新人群、新需求、新场景，通过新业态、新品牌的引进，丰富体验，通过跨界与融合，为购物中心融入更多功能。

满纷天地作为湾区首个以社交体验为驱动的标杆商业中心，在品牌矩阵构建上，充分契合后疫情时代下消费者对健康生活、场景体验与绿色空间的渴望，全方位强化体验业态的引进。项目从跨界融合的维度出发，与更多对于购物中心而言极为新鲜的品牌合作，形成了个性鲜明的主力品牌矩阵，以组团作战的形式，带来多维度、多感官、沉浸式的新颖体验内容选择，真正引发消费者生活方式上的“共鸣”。

• 未来战场——全国最大规模旗舰店、华南首家旗舰店，超5000㎡沉浸式竞技空间，全球首个大空间VR对战平台；
• K1 SPEED卡丁车——深圳西部首家旗舰店，5000㎡的全维度一站式潮玩尽兴体验；
• 也合马马术运动综合体——全国首家旗舰店，深圳最大的空中室内绿洲马术场，4000 ㎡超大梦幻游乐园；
• 野恩动物园——深圳西部最大室内动物园，深圳西部首家体验店，近1000㎡奇趣室内动物园，集合800多只海陆空网红动物；
• 空气湃——深圳首店，超4900㎡超大娱乐聚会平台，包含60 娱乐项目的趣味运动体验；
• 极客森超乐场——近750㎡室内电玩游乐园，汇集赛车/拳皇/投篮机等上百种游戏；
• 优优酷星航空馆——全国首家酷星航空馆×幼尔王国联名店、旗舰店，兼具飞机驾控与高级棚拍的宝藏基地；
• 迈索尔优 瑜伽会所——中国十佳高端瑜伽连锁品牌，2000㎡广阔瑜伽空间，拥有国内最大瑜伽练习室。

体验品牌组合形成的场景往往比单兵作战拥有更强的用户吸引力，众多品牌将游逛、休憩、娱乐、亲子、社交、体验等功能融合，使得满纷天地更像一个复合式的公共空间，也与消费者之间有了更多的情感交流可能。

值得一提的是，这些品牌从悦己消费到家庭消费应有尽有，全面覆盖了全年龄段消费者和全时段的体验消费需求。而品牌所提供的服务都并非能够快速完成体验的，满纷天地通过此，进一步延长了消费者的停留时间，为消费者与项目之间发生更多可能奠定了绝佳的基础。

✦ 紧抓在地思维 与片区共生

商业项目往往与人们的生活密不可分，想要真正扎根下去，必须能够将项目辐射范围内的市场真正吃透，通过抓住目标客群的痛点与痒点，与消费者共生共存，形成一种稳定持久的吸引力与互动性，而这正是商业浪漫的所在。

满京华·满纷天地恰好深谙此道，在整体规划上，满纷天地不仅仅考虑了体验业态这类更高层次的所需，也同时将片区内消费者的生活、购物、休闲、娱乐、文化等重要需求纳入了考量，以几乎全部为区域首店的强势矩阵，真正满足在地消费者。

而这一突出的品牌矩阵，也将凭借其对区域消费者极为精准的把握，成为项目的客流稳定器，为项目持续不断的输送稳定的客流。

• 流量餐饮：麦当劳、肯德基、必胜客、绿茶、润园四季、太二酸菜鱼、雨润田深圳首家旗舰店、清晖小苑深圳首家臻选店、蛙来哒、胖哥俩、探炉深圳首家金标店、乐凯撒、老碗会深圳首家关中食集-概念店、山涧肴深圳首家归野主题概念店、奉点匠心深圳首店、渡小凤华南首家乐享店、仙隐小鹿华南首家旗舰店、粤佰家鸡煲深圳西部首家臻选店、牛稻鲜牛腩煲深圳西部首家旗舰店、Zzz Tang滋滋风味堂深圳首店、泰古小清迈等深圳首店，几乎全部为区域首店的品牌，通过各具特色的美食，充分满足片区消费者的打卡需求，有效缩短片区消费者的美食打卡半径。
• 网红茶咖：星巴克、奈雪的茶、Tims咖啡深圳西部首家捷枫店、台盖、丘大叔、瑞幸咖啡、茉莉奶白，集合当下最热门的茶咖品牌，迎合年轻消费者的偏好，进一步营造微度假的氛围。
• 爆款小吃：万利记、盛香亭、云味馆、福客麻辣烫、鱼你在一起、苏晓玥鸭血粉丝、阿甘锅盔、酥小满、鸡翅包饭、简喜寿司、周黑鸭、欢喜花生等，带来亲民的价格、精致的菜品和多元的选择。
• 品质配套：鹤祥宫深圳首家黑金店、鹿石花艺、赫莎法式家居、六白艺术馆、莱德斯厨具、自然醒全国首家睡眠科技国潮馆、荣泰、名艺世家深圳首店、爱美物语美甲美睫、小天才、乐客VR、小鹿之家、奈斯兔臻品店等，以更理想的生活方式提案，进一步助力片区消费者生活品质的提升。

从高频的日常消费需求到消费品质升级的需求，再到体验升级的需求，在巧妙的业态及品牌规划之下，满纷天地蕴藏了极强的发展潜力，其后续的吸客能力可见一斑，未来潜力更是无限。

紧扣“奥莱 体验”的独特定位，满京华·满纷天地完成了一套出色的业态和品牌矩阵的构建。未来，我们期待看到这些品牌与场景如同密不可分的齿轮，有机结合，推动满纷天地走上可持续的高速通道。

当然，商业地产行业仍有非常大的增长与进化空间。商业的未来会如何，谁也无法完全预测。但我们始终希望看到满纷天地这个擅长创新与思考的商业领域新生力量，能够通过持续不断地进化，形成更优质的商业模式范本和方法论，激活行业的创新力，与行业共同进化成为更好的自己。

来源：满京华·满纷天地，版权归原作者所有。