上海旧改新阶段（上海旧改跑出加速度）

【编者按】

风雨兼程，我们站在又一个“十年”节点之上。

十年很短，在历史的长河中只是短暂一瞬，犹如浪花一朵。

十年很长，足以让高楼拔地而起、幼苗茁壮成长、一座城实现新的跨越。

滚滚时代洪流，立潮头，踏浪行。

即日起，澎湃新闻推出“奔流十年”系列报道，探寻记录党的十八大以来上海“极不寻常、极不平凡”的发展之路。本篇聚焦城市旧改如何“破解天下第一难”。

海报设计 祝碧晨

旧改三十年，上海换了模样。

太平桥地区的石库门，经过部分改造、拆除重建或保留修缮，成为中西合璧、潮流汇集的新天地；

有“穷街”之称的棚户区虹镇老街，经过20多年的旧改征收和建设推进，转身为为高端宜居的商住综合体瑞虹新城；

拥挤得只留“一线天”的“两湾一宅”（谭子湾、潘家湾和王家宅）棚户区，成了上海内环规模最大的社区中远两湾城，与苏州河有1800米水岸相连。

1992年，上海启动危棚简屋改造，之后三十年旧改路，掺杂着苦口婆心、曲折纷争和热烈期盼，在艰难中不断摸索。

上海先后出台“阳光征收”政策，实行“两轮征询”制度、“数砖头加套型保底”的补偿安置新政策，引入“房屋征收公示系统”，老百姓放心了，旧改的步伐也就快了。

上海大胆创新，利用土地批租的方式，探索“政企合作、市区联手”的新路子，解决资金瓶颈。部分地块还创新采取了“组团打包”的模式加速旧改。

2017年以来，上海旧改思路从“拆改留”转向“留改拆”，保护历史建筑和历史风貌被提到了同样重要的位置。

2022年7月底，上海中心城区成片二级旧里以下房屋改造全面收官，据上海市旧改办统计，30年来，上海共完成二级旧里以下房屋改造超过3000万平方米，受益居民约130万户。

持续30年的民生实事画上了圆满句号。一度在时光中静止的老旧街区，加速追赶时代发展的脚步。

告别旧里，圆梦新居

今年6月20日，72岁的张扎根住进了奉贤区的新家，在抖音上分享着晚年生活。

张扎根妻子在奉贤新家看电视。受访者供图

入住近3个月，张扎根“感觉太舒服了”，“两室一厅，厨房宽敞，以前我们6个人住24平方米，现在2个人就有83平方米，大多了，装修也好。”

张扎根和妻子在虹口区霍山路的家。受访者供图

旧改前，张扎根一家四代六口人蜗居在虹口区霍山路229号。空间逼仄，家具几乎都是移动折叠式的，吃饭得围着一张小方桌轮流吃，吃完把方桌立起来，睡觉时把沙发床拉出来；厕所是自己搭的，一人洗澡，其他人就得出去等着，家中没落脚之处。

这样的生活环境，在老旧里弄并不罕见。

在黄浦区顺昌路560弄小区——上海美专旧址，20户人家挤在一层楼，一处公用水池有10多个水龙头，两间公用厨房内排列着若干灶头，每到饭点住户们就参差站在过道中烧菜，墙壁橱柜上积累着厚重的油烟。

顺昌路560弄小区，水池边装了10多个水龙头，住户在清洗锅具。澎湃新闻记者 李菁 摄

在杨浦区蒋家浜棚户区，“天上下大雨，屋里下小雨”，居民过着“拎马桶”的日子，有时半夜打着手电筒摸黑去上厕所；共用的厨房间，各家轮流烧饭，香气和油烟弥漫到家家户户。

许多居民住了几十年，旧改成为盼了一辈子的梦。

北外滩昆明路以南地块旧改的消息传出后，张扎根没犹豫就去签字了，“我们没有顾虑的，有房住就行。”2021年6月，该地块旧改生效，张扎根一家成为第一批搬离的居民。

动迁以后，张扎根已经回了四趟虹口老房子，“有点怀旧，从小在那里长大，根在那里”。不过，他更喜欢新家的生活。

北外滩昆明路以南旧改项目房屋征收签约比例达标。澎湃新闻记者 栾晓娜 图

安置房位于奉贤区金汇镇，是两套83平方米的两室一厅，张扎根和老伴住6楼，儿子儿媳和孙女住5楼。

新家宽敞明亮，小区“跟花园一样”。

周边的配套设施也在完善，孙女已经转到奉贤上三年级，学校离家1公里左右，相距几百米的一家大型超市即将开业，附近的儿童医院也要开工建设了。

张扎根觉得，现在的生活没了压抑感，他每天锻炼身体、看看新闻、接送孙女，邻居们基本是来自上海各区的动迁户，疫情后人际关系也好了起来。

破解“天下第一难”

从规划、立项、两轮征询、收尾到土地出让、开发建设，旧改的每一步都走得不易，被称为“天下第一难”。

最难的是做群众工作。居民想改善居住环境，但安置方案不符合预期；家庭成员多，补偿款分配存在争议；怕早走吃亏，想拖着谈条件……全国劳模、原上海安佳房地产动拆迁公司（现为黄浦一征所）总经理张国樑曾总结道，老百姓动迁有三怕：怕过程不透明、怕补偿不合理、怕安置房不方便，核心就是“怕不公平”。

从2002年起，上海开始探索以公开透明为核心的“阳光动迁”。2009年，黄浦区（原卢湾区）建国东路390地块在全市率先探索“征询制、数砖头、套型保底、解困纳保”的旧改新机制，并引入“房屋征收公示系统”。

具体而言，在旧改地块实行“两轮征询”制度，一看居民愿不愿意改，二看居民是否同意改造方案；从“数人头”变成“数砖头”，把被拆除房屋面积作为补偿依据，形成统一严格的补贴标准；对安置后仍有困难的居民进行保障托底，确保居者有其屋。

在“房屋征收公示系统”触摸屏中，居民可以随时查询动迁政策、房屋面积、居民人口、安置房源、补偿安置款、最新签约等，所有信息公开透明。“阳光旧改”从此在全市推广，旧改也跑出加速度。

2019年，黄浦区宝兴里旧改被称为“传奇”，从发布房屋征收范围公告、两轮征询到居民全部搬迁只用了172天，居民100%自主签约、100%自主搬迁。

宝兴里项目总结了旧改群众工作“十法”：一线工作法、精准排摸法、党员带动法、危中寻机法、平等交流法、循序渐进法、钉钉子法、换位思考法、组合拳法、经常联系法，并向全市推广。

宝兴里房屋征收一轮意愿征询投票。上海黄浦 图

群众问题解决了，还有旧改资金难题。过去30年，上海在摸索中大胆创新，顺势应变，不断推动旧改“换挡加速”。

“七五”期间，黄浦区（原卢湾区）打浦桥街道的斜三基地被市政府列为23片旧区改造基地之一，1000多户居民要动迁安置，20多家工厂和商店要搬迁，动迁费估算约1亿元，改造困难重重。

1992年，黄浦区（原卢湾区）大胆创新，通过土地批租，由香港中国海外发展有限公司出资2300万美元受让了该地块，用于建造商品房，开启了改革开放以来吸引外资进行旧区改造的先河。后来，土地批租在上海各区全面展开，上海大规模旧区改造得以成为现实。

政府财力有限，旧改难免遇到融资瓶颈，上海开始努力探索一条“政企合作、市区联手”的新路子。2019年6月22日，虹口区17街坊旧改二轮征询生效，这是上海实行“市区联手、政企合作、以区为主”新模式后的首个旧改项目。上海虹房（集团）有限公司和市地产集团，按比例出资，成立虹口城市更新建设发展有限公司，负责编制改造实施方案，统筹资源，有效提升了旧改速度。

近三年，创新做法不断涌现，一些动迁停滞项目重新激活。杨浦区定海路街道129、130地块曾停滞达15年之久，2020年，该区创新采取了"一地一策"办法，建立了政府与开发企业、金融机构三方合作模式，依靠企业自有资金和银行贷款筹措项目资金，按照土地出让合同进行开发建设，3600户居民重新看到旧改的希望。

旧改推进中，一些区摸索出“组团打包”模式。2021年，北外滩昆明路以南地块将10个街坊近6000户居民“组团打包”，成为虹口区最大的旧改项目，在3个月内集中推进高比例生效。同年，杨浦区定海路街道7个街坊的零星旧里合并，“组团”启动旧改，原本涉及三个旧改征收基地的片区，用两个月就实现旧改生效。

在城市更新中延续文脉

上海有许多网红打卡点，新天地、思南公馆、外滩源、建业里……它们的共性是，保留着鲜明的石库门建筑特色，让穿行其中的人们在摩登都市里看见历史。

风雨洗礼，这些建筑也曾残损破败，被纳入旧改征收范围。旧区改造，城市更新，一个绕不开的问题是：如何对待在城市发展中没落的历史建筑？

去年12月向公众开放的“今潮8弄”提供了答案。这里原本是虹口区18号街坊，有公益坊、颍川寄庐、扆虹园等保护建筑。旧改征收后，建设单位采取了“征而不拆、人走房留”方式，对地块内历史建筑群进行整体性保护，修缮过程中留下了建筑、巷弄和旧砖，甚至是生长在墙面缝隙中的小草。

今潮8弄夜景俯瞰。上海虹口 图

如今，“今潮8弄”成为虹口新地标，融入文化和商业活动，“以用促保”让老建筑历久常新。漫步其间，8条百年老弄堂、60幢石库门建筑和8幢独立老建筑诠释着城市更新中的柔性，彰显着城市的厚度和温度。

在“能快则快”的旧改中，上海对于历史文物和建筑表现得相当审慎。

2017年，上海提出旧区改造方式由“拆改留并举，以拆除为主”，调整为“留改拆并举，以保留保护为主”，明确提出730万平方米里弄建筑应当予以保护保留。

从“拆改留”到“留改拆”，两个字的顺序变化，却是城市治理理念的改变。

2019年，新版《上海市历史风貌区和优秀历史建筑保护条例》正式通过。根据条例，上海市专门设立了保护委员会，由13个相关委办局组成，协调解决全市范围内历史风貌保护工作中的重大问题。

2020年7月13日，上海市城市更新中心揭牌成立，推进旧区改造和城市有机更新。

乔家路地块是有着丰富历史的老城厢，上海唯一保存完整的大型清代民居——书隐楼也被纳入该地块征收范围。这块地由城市更新公司作为平台，引入资金和规划团队，全程参与旧改，其中最重要的就是历史风貌保护。书隐楼内，部分屋面坍塌，室内木结构局部被白蚁腐蚀，地坪杂草丛生，于去年8月启动了抢险维护工作。

书隐楼在2021年8月启动抢险维护。上海黄浦 图

虹口区提篮桥历史文化风貌区，比较完整保留了二战时期犹太难民避难上海时期的建筑风貌，在旧改中全部被纳入昆明路以南地块。虹口区表示，北外滩发展规划中，“新旧融合”的格局已经明确，东部提篮桥片区将保持“窄马路”“小街坊”的规划理念，保留原有的历史风貌。

位于南京西路的张园，是清末上海最大的市民公共公园，汇集了28种不同建筑风格的石库门里弄住宅。在时代发展中，张园逐渐没落，旧改前近半数居民仍过着拎马桶的生活。2018年9月，张园启动旧改，采取了“征而不收，人走房留”的保护性征收模式，“一幢一策一方案”地修护，尽最大可能留存历史风貌和建筑。按照综合性改造方案，张园将引入商业、创意办公、潮流中心等文化场馆功能，改造后的张园西区将于今年亮相。

跨越30年，上海中心城区成片二级旧里以下房屋改造全面收官，但这并不是终点。接下来，上海将转战零星地块旧改、旧住房成套改造和城中村改造，通过成片带征、公益征收、综合改造等方式，力争明年年底前完成所有零星旧改，让更多人圆梦新生活。

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