保险资金投资不动产空置率（险资转向优质商业不动产）

文 | 郭鹏 编辑 | Coral

8月24日，中国平安发布2022年半年报。上半年，中国平安净利润为602.73亿元，同比增加3.91%。中国平安的股价受此激励，以41.61元收盘，涨幅达2.19%。并且以平安为代表，作为重要的资金方，险资企业愈发侧重参与能够带来长期、稳定回报的优质商业不动产投资。

控地产

据平安半年报数据显示，其参与投资的房企或与房企合资成立的企业，期末余额大多处于下降的状态。

据财经新地产不完全统计，2022年上半年平安仍在投资的房企有旭辉、华夏幸福和金茂。平安在2017年开始入股旭辉和华夏幸福，2019年入股了金茂。

其中旭辉的长期股权投资期末余额在2021年年末达到最高的43.3亿元，上半年年末的余额为32.3亿元，下降了近11亿元。华夏幸福的期末余额最高值为193.3亿元，如今则只有31.5亿元，相比于2020年的最高峰，下降了83.7%。金茂的余额为72.8亿元，相较于2021年年底增长了1.47亿元。

除了投资房产公司股权，平安还与其他地产公司共同成立过合资公司。财经新地产不完全统计中国平安2015-2021年年报，以及2022年半年报，总计有6家该类型公司存在。

包括平安和华润合资成立的广州璟仑房地产，与香港置业合资成立上海怡滨置业，与首开、龙湖、保利合资成立北京昭泰房地产，与金地合资成立武汉市地安君泰房地产。上海怡滨置业是上海西岸金融城项目公司，项目于上海徐汇滨江，涉及高端商业、办公、会展、酒店、住宅及公共空间等建设项目。

而与时代中国合资的佛山市时代华泰房地产，平安在2019年退出；与龙湖合资的南京名万置业，平安在2021年退出。

此外，针对住宅项目公司，险资企业也在有序地退出。在8月3日，平安信托将持有的佛山市时代冠恒房地产开发有限公司40%股份，出让给时代中国。6月22日，平安信托将佛山市时代天峰房地产开发有限公司30%股权出让给时代中国。这两家公司此前是由平安信托和时代中国合资拥有，平安信托出售股权后，离开了这两家项目公司。

据平安信托2021年年报，其自营资产涉及房地产的资产为50.1亿，占比15.52%，信托资产用于房地产的资产为686.7亿元，占比为14.89%。而这几个数字在2020年分别为59.3亿、占比17.22%以及1011.2亿、占比25.86%。平安信托涉及房地产的投资规模下降了31%。

平安信托在年报中表示，近年来金融服务实体经济要求进一步强化，信托行业监管政策日益趋严，“压非标、降通道、控地产”导向明确，信托公司传统主力业务持续萎缩，行业面临根本性变革。

另据新华保险年报显示，其持有金茂的股份比例也大体呈现逐年降低的走势。2017-2021年的持股比例分别为9.96%、9.2%、9.04%、8.35%、8.86%。

“控地产”渐成险资企业的共识。

投资商业不动产

同时，平安信托表示，房地产行业未来蕴藏住宅融资转型商业地产投资机会。信托公司应基于地产行业发展大势，主动从传统住宅融资向商业地产投资转型，大力布局仓储物流、长租公寓、IDC 等基本面长期向好的细分领域。商业不动产投资坚持走专业化路线，深耕核心城市写字楼、商业物业等资产，同时加大物流、长租公寓等新型地产的探索。

6月14日，远洋集团将位于北京丰台区丽泽金融商务区北京远洋锐中心项目出售给项目合作方中国平安人寿，交易金额达到50.15亿元。8月8日，平安集团旗下公司在佛山拿地，建设目标为写字楼和高端商业中心。

在2022年半年报业绩会上，中国平安表示其涉及不动产投资的主要是银行与险资，华夏幸福计提之后风险敞口计提已过去，全集团不动产行业风险可控。

具体在险资方面，2200多亿元不动产敞口的50%以上，是实物不动产和收租型物业（物权），15%是分布于北上广深一线城市优质不动产，获取长期稳定现金流；另外50%属于债类与股类资产，其中25%是债权类投资，外评95%以上都是3A风险完全可控；另外25%是股权类投资，其中60%以上是以股权形式持有的项目投资。

未来中国平安还会加配物流园区廉租房等符合国家发展政策的不动产投资，因为在优质资产稀缺的情况下，优质不动产可以提供稳定的现金流。

更加侧重投资优质商业不动产的，不只是平安。

据中国太保年报，中国太保投资的合营企业涉及房地产的企业有四家，分别为滨江祥瑞、瑞永景房产、临港普洛斯、临港云慧。

滨江祥瑞的合作方是上海外滩滨江综合开发有限公司，太保占股比为35.16%。瑞永景房产的合作方是瑞安房地产，该公司将会在上海黄浦区开发建设运营太平洋新天地商业中心。临港普洛斯涉及物流地产业务，临港云慧涉及工业园区地产业务。

中国太保分别于2013年入股滨江祥瑞，2018年入股瑞永景房产，2020年入股临港普洛斯、临港云慧。

与中国太保参股商业地产为主类似的是，中国人寿也偏好投资商业地产。

在3月25日举办的中国人寿2021年业绩发布会上，中国人寿首席投资官张涤表示，房地产投资对于保险资金来说，是一个介于股票、债券之间具有长久期、抗通胀特征的一类资产，也是房地产公司大类资产中的重要组成部分，公司所投的房地产基本都是商业地产，不涉及住宅类投资。

从数据来看，按照银保监会口径，中国人寿的不动产投资占比不到3%，比较集中的是商业地产，如商业写字楼、综合体、物流等，集中于一二线核心城市，租金、出租率比较正常，风险可控；另一部分就是投资的不动产金融产品，例如棚改、区域性民生工程等，总体规模不大。

如果再扩大范围，包括投资的房地产股票、债券，投资地产项目的规模占总资产的比例也不到4%。在房地产上的投资风险可控。未来，中国人寿仍会采取比较稳健、审慎的策略，重点关注国家政策比较鼓励和支持的新基建、IDC（数据中心）、物流产业园、Pre-REITs的项目等来满足长期配置需要。

今年4月，中国人寿旗下两家企业以30亿元的价格，收购了远洋集团旗下位于北京朝阳区酒仙桥商圈的颐堤港一期项目股权。

在财经新地产的视频节目“财小新会客厅第五期”中，与会的商业地产专家也表示过，为了追求稳定的回报，很多北美险资公司会持有大量商业地产项目，每年收获3%-5%的收益。