未来五年的二手房会大降价吗（这几个板块的二手房）

我们在之前《上海楼市，即将出现重磅拐点》的头条文章里提到过，买房的最佳时机，就是在今年下半年。

8月份，五年期LPR又下调了15BP到4.30%，货币宽松的信号很明显了，买房要趁早。

2020-2021年，上海二手房已经涨过一轮，但各板块涨幅不一。买二手房的话，需要讲究一下性价比。

我们筛查了上海全城，选出了以下几个高性价比片区，二手房可以闭着眼睛买。

桃浦中外环

很多人可能要怀疑了，为什么我们第一个推的是这个板块？

桃浦，昔日的化工厂聚集区，现在也是一片荒芜，也就智创城这边造了一些办公楼。

图：桃浦智创城

桃浦智创城的规划我们不赘述了，放两个图，大家自己看一下：

各个区的新发展区域，谁还不会画个大饼了？况且普陀已经有了真如副中心的“先科”。

桃浦二手房可以闭着眼睛买，原因出自土拍。

上海第二批土拍中，桃浦一个板块，就有两块地皮被金茂和宝华拿下，房地联动价达到83000/㎡。

而目前，桃浦这边武威东路地铁口的品质次新也才这个价格：

其中，恒盛鼎城圣都会还是石材外立面，气势很足。

图：恒盛鼎城圣都会

中环名品公馆的价格要高一些，9万/㎡多的单价：

不过，中环名品公馆这个盘比较特殊，销售的时候是偷面积的。85-90㎡两房得房率在85%以上，110㎡的三房，得房率达到100%！

小区本身也是中环外的品质标杆之一，全干挂大理石，万科物业，人车分流，车位比达到1：1。

图：中环名品公馆

这几个次新房不光品质过硬，位置都在武威东路、古浪路站15号线地铁口，交通条件也要好于智创城地块的金茂和宝华新房。

这说明，要么是桃浦的新房联动价定得太高了，要么是桃浦的二手房卖得太便宜了。

我倾向于后者。

桃浦智创城在建设规划的官方文件里，明确指出了——建筑外立面推荐用石材、玻璃，不宜用真石漆、涂料，摆明了要建造一个高档次的社区，未来可期。

中环内大宁

大宁是近20年北上海发展最成功的板块之一，集齐了市级商圈、三甲医院、顶级中小学，不是副中心胜似副中心。交通也有1号线和南北高架，前往市中心很方便。

然而，大宁相对于上海大盘，超额收益狂奔的是2012-2015年，几乎走出翻倍行情。

2012-2015年，上海市中心以及联洋、古北等地区的房价原地踏步，涨幅不足20%。

站在2015年行情启动前的时间点，大宁标杆楼盘的单价，与古北2期齐平：

显然，在2015年，大宁的房价是有些“高估”的，古北和上海市中心区域相对低估。

副作用也已经体现出来了，在2016-2017、2020-2021两轮行情里，大宁的板块涨幅都是不如市中心和古北的。

最近这一轮，也就大宁金茂府、静安府这种次新房有很好的表现。

然而，站在当下时间点，“低估”的头衔终于轮到大宁了。

大宁一些建于2005-2010年前后的品质楼盘，如悠和家园、新弘国际公寓、金荣公寓等，单价仅在10万多/㎡。

千万不到总价，拿下内中环好地段一梯队XQ两房，相当有吸引力。

知名度较高的慧芝湖花园、宝华现代城内外环境更好，成交单价稳定在12-13w，算是在合理区间。

即使是涨的比较多的大宁金茂府，即便单价已高达16万，但若横向比较一下，1600万也就是在老静安、黄浦等核心区买个老楼盘两房的价格。

在豪宅品质的金茂府，1600万可以买个2卫的2 1户型，实属合理价格。

可以确切地说，中环内的大宁地区，已经进入了可以“盲买”的阶段。

中环外的大宁，楼盘距离大宁的核心配套都有2-3km以上，学校也不是一梯队。传闻仁恒静安世纪、融创静安映挂牌价已经摸到15w，静安府成交单价达到14w。这个价格，争议还是比较大，至少不能称之为低估。

联洋

联洋是2020年XQ行情的领涨板块。2020下半年，联洋标杆仁恒河滨城的成交单价已经来到15万/㎡。

而在那个时候，上海的豪宅行情还没开始，先上涨的联洋，单价已经和新天地比肩。

显然，站在2020年底的时间节点，联洋是严重高估了，买联洋不如直接买新天地。

时间线拉回到现在，形势已经彻底逆转。翠四32万/㎡单价成交，联洋的热度完全消退，二手房价格有所回调。

如华丽家族花园这种品质小区的三房，总价2000万不到。

标杆楼盘仁恒河滨城三房，2200个w不到可以拿下。

浦东楼市的定价逻辑是产业 教育。

联洋可以兼顾金融中心的陆家嘴，和资产管理中心的花木，辖内商品房均对口进才实验九年制XQ。

与陆家嘴、源深、花木同价商品房相比，联洋的楼盘品质更高、社区环境更好。

所以，联洋在浦东楼市仍然有不可替代的地位。经过了调整之后，又到了买入的时机。

森兰

上海中环外，哪个社区品质最高？森兰一定榜上有名。

仁恒森兰雅苑一二期、绿城上海御园、森兰壹公馆、森兰名苑、森兰名轩，清一色的干挂石材外墙楼盘。

图：高品质的森兰社区

打遍天下的星河湾，在森兰连老三的地位都站不稳。森兰的房子，品质实在是内卷。

一些内环内的次新社区，楼盘品质和居住舒适感，也不见得能比过森兰。

如果森兰的房子，与瑞虹新城的大型真石漆风貌区对调一下位置，瑞虹的价格还能再上一个台阶。

再说回森兰的发展前景。巨峰路嘉里项目的落成，将会补齐森兰的商业短板。目前能看的，只有一个山姆会员商店。

森兰靠近两大产业中心的外高桥和金桥，商品房对口明珠森兰小学或六师附小，也和联洋一样，符合浦东人民产业 教育的审美。

森兰标杆楼盘仁恒森兰雅苑的单价在11万/㎡，其他楼盘在9-10万/㎡左右：

改善盘尺度足够，刚需盘户型紧凑，总价角度看比较具有性价比。

浦西中外环与森兰比较类似的是新江湾城，也是产业 教育的定位。但新江湾城的主力价格段在2000万以上。

森兰社区800-1800万的总价段更亲民，更容易消化购买力，值得浦东的改善买房人重点考虑。

真如

普陀区再次出镜。我们第五个重点推荐的，是初代副中心之一的真如板块。

众所周知，真如被李老头耽误了20年，以一己之力拉低了普陀区在买房人心中的印象。

不管真如怎么拉跨，我们看一下它目前的实际情况吧：

靠近中海臻如府、高尚领域的真如站（11/14），到静安寺通勤时间11分钟，到徐家汇14分钟，陆家嘴22分钟。

品尊国际门口的岚皋路站（7），到静安寺10分钟，到龙华中路（西岸金融城）19分钟。

除了交通方便之外，真如的小区品质是真不错。

前两年被全网黑的高尚领域已经交房，意外地让人眼前一亮——黑色大理石底座、全铝板干挂，时尚美观。

楼间距堪称顶豪级，非常宽阔，至少在80米以上。

图：高尚领域

靠近东边的是品尊国际，普陀区知名的品质楼盘，就不多赘述了。

图：品尊国际

更关键的是价格。高尚领域七月份成交一套96㎡小三房，套内面积84㎡，得房率达到87%！总价1160万。

静安府93㎡得房率76%的小三房，要贵200万总价。

品尊国际也很实惠，成交单价在10-11万/㎡左右。

Notice，这是真如标杆楼盘的价格，不是20年楼龄的普通商品房。

内中环的好地段，抑或是轨道交通密集区域，真如的房价无疑属于最低的25%分位。

至于真如未来的发展预期，我们不妨把它看作一个免费的看涨期权。

发展出来了，那再好不过。即使是保持现状，以目前的价格买入，跑赢上海大盘也是大概率的事件。

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