楼市的惨烈程度（楼市的几件怪事）

文/子木

这几天，楼市发生了几件事情，问的人特别多，下面我挨个讲讲自己的看法。

01

第一件事是证监会启动“不动产私募投资基金试点”。

这个事情在投资市场上引起不小轰动，因为之前调控的大基调是禁止机构参与投资房产的，怕炒作严重，房价失控。

但现在证监会带头，打开了私募基金-房地产的融资管道，而且在文件中写道，除了可以投资保障性住房、商业经营用房、基础设施，还有存量商品住宅。

这意味着机构投资住宅被允许，一批炒房客正规军，正踏着整齐的步伐，从远方向市场走来。

以此，媒体称之为房地产大利好，配合着小阳春行情，点燃购房情绪。但我认为这样的观点比较片面。

为什么？

我们不管这个所谓的创新模式有多么复杂，只需要解决一个问题，怎么赚钱。资本一定是逐利的。

要么靠房价，要么靠房租。

国内房租收益率普遍跑输通胀，这个是常识，所以投资机构肯定不做考虑。那么就剩下了房价。

重点来了。

后房地产时代，能赚钱的项目本就不多，地方如果出现稳定且高收益的项目，一定会先考虑到城投这个亲儿子。

肥水不流外人田这个道理大家都懂，所以在赚钱的可能性上，已经做了主要过滤。

其次，当下房产投资如此透明，想投房直接买就好，低利率 不限购，门槛很低，为什么还要通过机构之手多一道程序，多一些成本。

想来想去，这个模式在国内真的很难走得通。

但为什么证监会一定要推行房地产证券化呢？

答案或许只有四个字“风险转移”。

现在整体的房地产风险，积聚在银行和地方库存，如果能借私募机构之手，引资金入市，把这些垃圾债务以及库存转移掉，那便有盘活市场之大用。

比如某城市想处理一批烂尾楼，地方没钱去解决，这时候就可以引私募入场，继续开发落地，然后再卖出分红。

转移给谁呢？

有钱人肯定是不入套的，怕就怕那些不知所以的散户听风就是雨，一股脑扎进来接盘。

这个炒股的人都知道。

亏钱的永远不是庄家和大户，而是散户，股市是一个富人鼓动，散户跟进，三七分成的模式，那么房地产投资私募也很可能演变成这样。

到头来，还是小白散户们扛下了所有。

房地产私募投资作为一个新鲜物种，要经历很多，很可能沦为地产冷淡地区托起楼市的一把武器，所以我劝你未来看到相关信息，尽量避开，不要硬着头皮碰镰刀。

02

第二件事发生在北京房山。

据北京日报报道，为了维护购房者权益，规范房地产市场秩序，2月21日，北京市房山区38个在售楼盘项目以自发联盟形式自愿承诺，购房者在签订正式购房合同前提出退房的，30天内定金退还到位。

为什么讲这件事情呢？

稀有。

我几乎每天都会接触到相关咨询，“子木老师，开发商不给我退定金怎么办啊？”

我深刻记得有一个读者，为了找开发商退定金，结果被打进了医院，头上缝了6针，打了2年官司。

几乎所有购房者遇到这样的事情都会痛心疾首，因为钱进开发商口袋里容易，再想掏出来，难如登天。

而且很多开发商都有成熟的套路来解决这种情况。

一个开发商案场的朋友跟我解释，其实很多人买房都是头脑一热，销售讲到位了一逼定，准成。

只要交了定金就成功了80%，因为大多数人后来冷静下来想反悔，考虑到大几万钱退不出来，也就硬着头皮把房子买了。

你想，寒夜里的狼好不容易咬住一块肥肉，怎么可能轻易撒口呢？

买房时，客户是大爷，退房时，客户是孙子。

在房子紧缺的时代，这种做法很主流，但当房子不紧缺，行情冰冷呢？或许就很难走得通了。

北京这次整个大区所有在售新盘签订“30天无理由”，有两种可能，一种是扩大客户基础的营销“套路”。

就是告诉买房人，买房不用担心，大不了可以退，以此来降低购房者的决策压力。

另一种就是实打实的改革，借楼市复苏之际，彻底扳平买家和卖家之间的权益地位，也算是市场一点小小的进步。

其次每次看到这种新闻，我都感到无地自容。

我们号称有多么庞大的房地产市场，是几个发达国家的总和，但很多制度到现在为止依然没有进步，无论是预售还是公摊，即使这种保护购房者的退定金，都无法普及。

普通人花一辈子的辛苦买一套房，理应有被尊重的权利。

03

第三件事是网上传得比较火的一个数据，讲的是住房和城乡建设系统动员了260多万人用时3年进行普查，摸底全国房地产。

发现全国有80多万处市政设施和6亿栋房子。

注意，这里是栋，不是套也不是间。

如果按一栋楼只住10个人来算，就可以容纳60亿人口……

于是有读者拿着数据风尘仆仆过来找我说，子木老师，马总说的就是对，房子如葱，这么多的房子人怎么能住得完，房价一定会跌的，对吗？

您还是别关注我了。

这6亿栋又不是全指城市里的商品房，其中也包含了工业用房，写字楼，其他商业用房，也包括广大农村的自建房，后面这些房就占好几个亿。

退一万步讲，假设现在我们城市商品房就有6亿栋，甚至60亿栋，那又能代表什么呢？

到现在为止，大多数人看待楼市都没有“比较思维”，依然用鹤岗的库存来中和深圳的需求。

深圳有多少人口，1800万，纯商品房有多少呢？200万套左右，住房自有率仅有23.7%；

而鹤岗，住房自有率300%，房子甚至是人口的5倍、10倍。

两者不是一个概念。

深圳隔壁有一个非常有名的地方，叫做惠阳大亚湾。

这个地方房屋密度极高，我当初调查评估，甚至能把全深圳的人装进去。但这么大的库存对深圳楼市有影响吗？

丝毫没有任何影响。

因为深圳人不愿意去住，深漂也不愿意去住……一城之隔，便是两个世界，可惜如此简单的道理，到现在很多人依然无法理解。

同理还有人口话题。

人口红利是消失了，人们也不愿意生了，比如上海最新统计生育率只剩下了0.7，就有人说上海楼市不行了……

别说0.7，即使是0都没事。

能抢为什么要生？

一个城市的人口，除了生育还有流入，而马太效应下，比的主要是流入，却淡化了生育。

参考韩国，全球生育率倒数第一，然而首都首尔人口每年都在维持正流入，源源不断年轻人进入首都，人口占比已经高达全国1/5，房价在疫情后依然出现拉涨的行情。

如果按照人口规模类比，在国内，每个城市群都甚至可以类比一个韩国，想想有多么庞大。

所以两极分化下的平行世界拥有不同的风景线，中国房地产也绝不是用A除以B那样简单，一切均源于“比较”。

比较人口、产业、土地、金融、政策……尤其在不可思议的房地产库存和日渐凋零的人口这种大趋势下，我们更应该把目光放在那些被淘汰的和即将被淘汰的城市。这才是比较严谨的学术参考。

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