买二手房低首付款批不下来怎么办（购买二手房首付不够）

如果买二手房首付还差一些怎么办？肯定会有一些人建议说在将房子进行二手房评估的时候做个“高评高贷”。那么“高评高贷”真的能够合理合法的解决这个问题吗？那先让我们来了解一下什么是“高评高贷”？

假如一套二手房评估价为400万，成交价为500万，则购房者需支付30%的首付，即150万，剩余350万走银行贷款，如果将二手房评估价上调50%，则房价估值为600万，首付上浮至225万，剩余525万走银行贷款。这样一来，贷款金额>房款总额，但是这种情况一般是无法获批。因为购房者的还款能力无法保证，可是同时也说明，在银行允许的范围内，二手房评估价越高，贷款额度也相应越高，一定程度上可解决“首付不够”的问题。

但是二手房评估价的高低，难道真的是由银行或者购房者来决定的吗？当然不是，“高评高贷”在本质上就是不符合规定的，一套二手房评估的价格，往往由以下几个因素来共同决定：

一、主观因素

1、房屋户型，房屋利用率越大，二手房评估价越高，对于“三小”户型(小厅、小厨、小卫)这类房型的二手房评估价上会扣减10%左右；

2、房屋楼层，塔楼：中间层＞高层＞底层；板楼：中间层＞1层＞5、6层，若1层为基准价，2层和6层则会在此基准下减3%，3层和4层会增加3%，若是楼顶就会减5%；

3、房屋的使用年限会影响二手房评估的价格，房屋使用年限长，房龄大，估价较低，使用年限越短，房龄越小，二手房评估价则较高；

4、房屋朝向，塔楼：东南＞西南＞双南＞东向＞西向＞西北＞北；板楼：南北＞双南＞东西＞东向；

除此之外，房屋的面积、装修、物业等都可以直接或者间接影响二手房评估价格的高低。

二、客观因素

1、地理位置，房屋所处的位置不同，价格就会有所不同。交通方便，距离市中心较近的位置二手房评估价格自然高；

2、市场行情，二手房评估的估值受市场影响比较大，一般情况下，如果某区域房价持续上涨，银行就会根据市场行情，调整房屋每平米估值上限，从而达到与市场价格协调的目的；

3、前景规划，城市的未来发展影响着房价的走向，同时也影响着银行对二手房评估值的高低；

4、消费者心理，购房者的偏好及交易心态对二手房评估的价格也有一定影响，如果购房者普遍偏爱某一区域的房屋，或者某区域急于买房的人较多，那么，供求关系的影响下，这类二手房评估的价格在一定程度上也会提高。

综上所述，二手房评估的价格是由多种因素决定的，而不是某个机构或某个人可以随便的将二手房的评估价格提高或降低，而且二手房评估价一般都低于成交价，对此银行也是需要考虑风险的。同时二手房评估的价值越高，缴纳的税费也就越多，评估价越低，缴纳的税费也就越少，而贷款额度就恰恰相反，二手房评估的价值越高，贷款的额度就越大，反之则越小。但其实不论是二手房评估价值高还是低，需要缴纳的税费还是首付都是一样的也少了的。所以对于那种“高评高贷”投机取巧想提高贷款额，减少首付的方式，大家还是慎重选择吧！