任泽平谈2023年房地产（仅凭取消房产预售）

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任泽平谈2023年房地产

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很多人看过此前那篇房产税，取消预售，还是再苦一苦戏子？

他们来问我，你这个说法和地产专家任泽平不一样呀。

人家任泽平在断供的第一时间就跳出来说，是时候取消预售了，难道你提到的那些时机问题，他想不到吗？毕竟人家是地产行业的，专业人士呀。

提这种问题的读者，你不是不懂房地产，你最大的问题，是不懂人。

懂人是所有事的基础，就像我们聊起张小泉，我两次提到史玉柱，我说，万物皆史玉柱，为什么？

因为史玉柱，他懂人，这是一切的前提。他卖的不是保健品，他卖的也不是游戏，他只是在利用人性，因为他把人看透了。

我前面说了，看得懂人，是所有事的基础。你要是连人都看不懂，开会你都没法开。

你不可能在会议室里听人家说什么就是什么，你要知道与会的每个部门经理，他到底在想什么，他自己在想什么，他的部门在想什么。

听中国人讲话，你不能光听人家说了什么，你要听得懂人家没说的那些。

比如任泽平。很多人停贷，舆情汹汹，在这个时候，他说，好取消预售了，第一层意思很简单，讨好大众。

你要什么我给什么，大家听了很舒服。

那么你说，咱们之前聊到的，当下KFS的资金链已经很紧了，如果在这个时候，再取消预售，等于什么？等于速冻。

速冻就是把一锅沸腾的油，直接塞到冰柜里，会怎样，我没试过。

KFS在资金链非常紧的时候，你再给他来个釜底抽薪，要求他们不准预售，自行承担期房那两三年的资金占用成本。

结果是什么？结果就是房子出售的价格，一定是超过限制的，大约会超出两三成。

你比如现在限制他的一手盘销售价格是3万，他的土地成本可能是2万，建筑成本3千，资金占用成本6千，利润1千。

这个比例很正常，卖地是大头，银行放贷，也就是资金使用的利息，是二头，KFS赚三头，民工也就是承建商是利润最微薄的，还要面临讨债问题。

所谓卖期房，实际上是买房者帮助KFS消化了一部分的资金使用成本。如果没有这部分钱，他按照限售的价格3万卖，是保不了本的，他要卖多少呢？也许是36000。

他如果卖现房，卖36000怎么样？实际上就等于房价涨了。

你觉得这件事，谁希望看到？

不同的城市，想要的是不一样的。前两天我看到一张图，不同城市过去2年，3年，以及5年的房价涨幅。

你比如深圳，涨了3成，你比如郑州，相比于5年前，还跌了。这张图作为平均调查采样报告，肯定是不准确的，不能反映每个区域每个板块，但是整体上，有参考价值。

作为深圳，如果按照任泽平的建议，他们是会遇到问题的，这个问题就是压不住房价。

我好不容易给你限价了，如果这么突然的临时调整，从期房一律改成现房，KFS按照限价卖，他是亏的，他不干，不按照限价卖，那一手房就上去了。

一手房上去，或者说一手房与二手房之间的倒挂消失，又或者仅仅是缩小，都会导致二手房市场预期的普遍抬高。

进一步你就会看到很多二手房房东向上调整价格，惜售，从而使得这个城市的房价的盖子，按不住了。

你说不抬高销售价格，强按着KFS把这部分资金使用成本认了，让KFS割肉，可不可行？

这件事杭州此前做过，咱们跳出深圳与郑州的对比，来看看杭州的经验。

2017年的时候，为了遏制地价快速上涨，杭州曾经要求，如果地价拍卖的过程中触顶，也就是溢价超过50%，那么这个楼盘自动转为现房销售。

换句话说，既然你这么有钱拿地，那你现房销售好了。这个规则下，一共产生了20几个现房销售的楼盘。

那么这个规则持续了多久呢？持续了4个月就被叫停了。为什么？

因为在楼价上涨的周期内，你忽然让20几个楼盘延迟两三年入市，实际上等于减少了市场供应，导致二手房价格大幅度攀升。

明白么？你为了减轻地价上涨的压力，但是带来了二手房房价上涨的压力，于是被杭州叫停了。

那么我们观察这批2017年的楼盘，他们的优点很明显，那就是无一出现烂尾，品质也得到了保证。与此同时，KFS几乎都是以亏损出局。

好像还是有点好处的对吧？站在消费者的角度。

那么到了2021年，在土地出让火爆的时候，杭州又想起了这个招数。希望用这种方式来压制土地出让的异常火爆，又开始了现房销售。

这次怎么样？这次涉及现房销售的10宗土地出让，清一色流拍，根本没有KFS愿意接手。

为什么？因为2017年那次已经让他们吃到了苦头，谁也不愿意再冒一次险。这里面不仅仅是多了三年的资金使用成本问题，更重要的是，你并不清楚3年之后的楼市走向。

你以今年的价格拿地，如果不能以今年的价格卖掉，3年后万一向下，KFS亏死，而且他们是加杠杆的，3年跌两成，他们说不定已经爆仓了。

所以你看到了，如果你用这一招，要么流拍施行不下去，能施行下去，你就得放开价格管制，同时，间接的使得二手房房东得到了涨价的信心。

这种事儿，每个城市的想法是不一样的。你比如深圳，肯定是不希望的，可是，别的城市也不希望吗？

比如郑州。他希望的也许与深圳，正好相反。

因为他的房价本身是往下走的，如果这时候忽然来一波意外的因素使得KFS不得不向上调整价格2到3成，那么就会使得二手房房东的预期发生改变，变得惜售，从而有可能改变整个城市的供需比。

房子这东西就是这么奇怪，买涨不买跌。

那我们来看下，面临大面积停贷的区域，是类似深圳这样的城市？还是类似郑州这样的城市？或者说，是类似房价上行压力大的城市？还是房价下行压力大的城市？

恐怕是后者吧。

所以任泽平他知道，他的话放出来，无论哪个层面，都是没意见的。你无论是站在网民的层面，还是站在城市的层面看，他这话都是在讨好你的，都是你瞌睡，就递了个枕头。

至于你说时机合不合适，去杠杆的进程中加速去杠杆，会不会给企业带来风险，会不会影响未来自住买房者的实际利益。

这些话题，跟他这种专家是无关的。

我曾经举过一个例子，有个朋友做外企高管的，一路往上爬，这十来年，现在爬到全球顶级外企亚太区二把手。

十年前他只是一个地市总的角色。

为什么这十年里，他所在的公司不断地被收购，倒闭，经营不善，可是他自己却能够在职场生涯里越走越高？

因为他懂人性嘛。你觉得开会的时候所有的企业高管提建议，都是为了公司好？

不会的，大部分人是为了自己。

他要考虑的不是洪水滔天的问题，而是自己能不能出彩，能不能更进一步。

就像我们曾经聊过陇西对诸葛亮的战略意义，你觉得这一切马谡不知道吗？

马谡怎么可能不知道。问题是，在马谡看来，他个人的利益，是超过蜀汉利益的。

马谡是被诸葛亮越级提拔为先锋，去守街亭的，他想要的就是一战成名，迅速提升自己的地位，未来能够成为诸葛亮下面的二号人物。

你要知道他当时的位置距离那个目标还很遥远。

他这人又是参谋出身的，从来也没有做过最终负责人，所以就更加轻佻，他想赌一把嘛。在他看来，自己的利益才是最重要的。

事实上，他也是这么干的，赌输了之后，马谡没有像小说里描述的那么老实，就傻呆呆的跑回去认罚。

而是撺掇手下几个将领，一起投奔魏国了。只不过这事儿没干成，半路被绑了回来，才有了诸葛亮挥泪斩马谡那一幕。

即便到了这份上，马谡依然打感情牌，跟诸葛亮套近乎，说昔日你待我如父子，希望你能够效仿舜杀了治水不利的鲧，但是用他的儿子禹继续治水的典故。

你看到了，从头到尾马谡这人私心非常重。不过话说回来，诸葛亮确实如马谡嘱托，善待他的儿子，不计较马谡叛国的事实。

不是诸葛亮不懂马谡的各种小心思，他是人性大师，他都懂。问题是，人就这样，你真指望人性靠得住，那你以后就无人可用了。

这才是现实，大家心里都跟明镜儿似的，只有网民因为看不懂人，所以一天嗨三次。文章来自记忆承载。欢迎关注阅读全文。

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