认购协议书对方违约（从左某与青岛某公司认购协议纠纷案看预约合同的合同效力）

【裁判要旨】

合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；定金是双方订立主合同的债权担保，给付定金一方拒绝订立、履行主合同的，无权要求返还定金。

【基本案情】

青岛某公司（下称“被告”）开发建设青岛XX项目，原告左某认购该项目住宅，签订《商品房认购书》并付清定金3万元作为与被告于约定日期签署《商品房买卖合同（预售）》的担保，同时签署前充分了解《商品房认购书》所涉项目相关信息的购房承诺书。原告未按《商品房认购书》约定签署《商品房买卖合同（预售）》及付清房款，经被告催告，原告仍拒绝履行相关义务。原告主张，被告销售人员谎称协助办理银行假收入证明、未让原告签字前阅读，诱导原告签订《商品房认购书》，被告未尽到告知义务且违反公平公正原则，为维护自身合法权益，要求被告退还购房预付款。

【裁判结果】

法院审理后认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；定金是双方订立主合同的债权担保，给付定金一方拒绝订立、履行主合同的，无权要求返还定金。原告与被告签订《商品房认购书》是双方真实意思表示，该合同合法有效予以确认；按照合同约定原告支付3万元定金后，未于约定日期前签署《商品房买卖合同（预售）》并付清房款，且经被告书面催告，原告仍拒绝履行相关义务，已构成违约，无权要求返还定金。法院据此驳回原告诉讼请求。

【典型意义】

预约合同，指约定于将来一定期限内订立本约合同的合同。《民法典》第百九十五条规定：当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。

商品房认购协议是典型的预约合同，当事人一方不履行认购协议中约定的订立合同义务的，应当承担预约合同的违约责任。预约合同违约的具体情形包括当事人明示拒绝订立本约或以行动表示拒绝订立本约、对未决条款恶意磋商以及对已决条款重启磋商。发生违约时，预约合同对违约责任（包括违约金或定金）有约定时应当从其约定。认购协议中约定了定金担保，给付定金方违约则无权要求返还定金，收受定金方违约则需双倍返还定金。因此本案原告要求返还“购房预付款”的诉讼请求法院不予支持。

【业务启示】

在拟定相关认购协议时，需要根据实际业务的目的，细化具体约定事项及相关的违约责任等。同时注意对缴付担保一定数额的金钱作字眼的表述，不要表述为留置金、担保金、订约金、押金、订金、诚意金等字眼。在签订“购房意向书”“预购书”“价格协定书”等预约协议时，如果对将来是否完全依约交易不能确定，可以明确约定该协议性质为预约，并约定双方应当依照本协议另行签订房屋买卖合同。

房地产销售是房地产开发的重要环节，本案给我们如下启示：

1、认购环节，需对销售人员加强相关风险培训和管理，禁止销售人员以“帮助客户提供银行假流水、假收入证明”等方式诱导客户签约，以避免客户保存证据并引发本案类似纠纷；

2、客户签订认购书时，需请客户签署商品房购房承诺书，明确了解认购项目的相关情况、了解认购书所涉相关信息；同时重点提示对客户的责任条款，有条件的可以对签约过程全程录音录像，以避免出现纠纷时认购书相关条款被认定为格式条款；

3、客户认购后，如发生违约情形（包括但不限于逾期签订商品房买卖合同、逾期付款等），业务人员应当及时按照公司要求向客户通过EMS邮寄催告函、解除通知书等，并保存回执单；

4、销售人员在签订认购协议并收取定金后，不能在未签订《商品房买卖合同》的情况下向购房人收取全额房款。因为收取全额房款后，认购协议极可能被认定为本约合同，购房人可直接要求开发商以认购协议内容履行商品房买卖相关义务，认购协议未约定内容按相关法律法规或行业惯例执行，这将给开发商带来极大的履约风险。

【法条速递】

1、《中华人民共和国民法典》

第四百九十五条  当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。

当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。

第五百八十六条  当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。

第五百八十七条  债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

2、 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正）

第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人