未来10年物业的趋势（聊聊近期物业行业中比较火的MF）

前言：好久、好久没有动笔写东西了，不知道下面的文字能看否？

不知道从什么时间开始（似乎是2020年万科开始普及的概率），物业管理的“常用词语”从空间服务、社区服务等转变到PM、FM、IFM、EHS等更加高大上的词语上了。今天不聊EHS，先说说FM、IFM的话题，因为最近比较火、各大公司招聘也比较多。

俗话说“诸事不决问百度”，不清楚FM、IFM就先上百度。但很不好意识，FM能够有稍微明确的解释、但IFM没有（关于百度及网络上，只能查到关于万物梁行的一些说辞）。所以，我们就先了解下已经约定俗成的名词解释。

查询FM，百度百科就弹出“PM、FM、AM”定于，大致内容如下：

• 物业管理（PM）——由专业化的企业组织，运用现代管理手段和先进的维修养护技术，在物业售后的整个使用过程中，提供对房屋及其设备、基础设施与周围环境的专业化管理。它是以经济方法为房屋、居住环境、物业维修等方面提供高效优质、经济的服务。
• 设施管理（FM）——综合利用管理科学、建筑科学、行为科学和工程技术等多学科理论，将人、空间与流程相结合，对人类工作和生活环境进行有效的规划和控制，保持高品质的活动空间，提高效率，满足各类企事业单位、政府部门战略目标和业务计划的要求。
• 资产管理（AM）——为了满足置业投资者的目标，综合利用物业服务、设施管理（FacilityManagement）、资产管理（Real Estate Assets Management）、组合投资管理（Real Estate PortfolioManagement）的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为投资提供的贯穿于物业整个生命周期的综合性管理服务。

从上述内容，从事物业管理、特别是从事写字楼、购物中心等商业物业管理的同行们就可以很容易理解PM、FM、AM的意思了，不用过多的解释。但有一点需要注意，FM国内翻译为设施管理，但这个“设施管理”并不是行业广为认知的设施设备管理。

从网上搜索了很多近期关于FM设施管理的文章，学习和理解了一下，个人认为目前国内的FM设施管理可以理解为“物业行业中的专业分包”、“针对商企内部小物业服务”两种模式。

1、类似专业分包

为甲方（包括不限于：产权方、物业管理方、其他有需求的单位和个人）提供设备设施、安保、环境等单个项目或组合项目的专业服务；类似于给物业公司提供单独安保、环境卫生外包服务，或者给写字楼、购物中心的经营者（非物业公司管理模式）提供设备保养、能耗管理、清洁、安保服务等。

这个比较好理解。这方面，国外的物业公司做得比较成功，记得前几年看到一个数据，永旺物业的专项设备服务的收入占公司总收入30%左右。

2、商企内部服务

“针对商企内部小物业服务”主要针对目前较多存在的“大物业中的独立产权建筑”，如某产业产业园由多个独栋建筑组成并单独销售、或某个公司购买了某栋写字楼中的1层或多层，针对这些产权独立的建筑物，产权人不想让大物业负责内部专属的安全、清洁及设备的管理，就将内部空间委托给其他物业公司、或专门的清洁、安保或设备设施维护公司负责管理。

从目前物业市场情况看，FM多指“商企内部的小物业服务”。

关于FM和IFM，似乎目前没有明确的区别定于，有些文章将FM和IFM混为一谈，有些文章将IFM定义为大的、更加全面的FM。

既能行业已经在说FM、IFM，那我们就遵从行业惯例，按引领者的定义将两者分开，理解其定义和内涵吧。

相关文章认为，IFM是为大企业服务的，其服务的内容不再局限于常规物业管理方面（即：清洁服务、安保服务、设备设施管理服务），而是突破到为企业提供“行政、招聘、工作餐等”综合性配套服务。

所以，如果物业公司为商企提供物业类（安保、清洁、设备设施管理等）服务的基础上增加提供行政、人事、配餐等服务，可以理解为IFM；如果专业提供行政、人事等综合性服务的基础上、提供物业类服务，就不清楚该称为什么了。。。。

以上，就是老周对FM、IFM的简单认知，如果说的不对，欢迎朋友们批评指正，谢谢！