物业管理的选聘方式（帮帮团杭州一小区物业选聘一年没结果）

钱江晚报·小时新闻记者 杨一凡

“我们小区从去年开始就在准备物业选聘了，结果弄到现在，一年了还没有成功。我们就想顺顺利利进行物业选聘，结果没想到是一波三折。”

近日，有读者向小时新闻“社区那些事”报料，说自己的小区盛景凤启华庭小区，从去年4月开始，就在筹备选聘物业公司，本来有两家物业公司已经入围了，就在马上要二选一的时候，突然叫停了。直到现在，小区换物业的工作卡住了。

“顺顺利利选个物业怎么这么难？”报料居民感慨。

小区业主：去年4月启动换物业，

新物业二选一前被叫停

报料的居民说，小区是在2018年交付的，小区的居民不多，有300来户，交付之后的小区物业是开发商的物业——天阳物业，前期服务协议是没有期限的。

小区内景

小区的业委会在2020年初成立，成立之后在4月开始启动换物业，正常来说只需要3个月完成。

九月份，小区表决了是否续聘现在的老物业。根据投票结果，过半数不同意续聘原来的物业公司。在公开选聘中，龙湖和中海两家物业公司进入了“二选一”的环节。

就在两家物业公司准备路演，并从这两家物业公司中选择一家的时候，选聘被社区发函叫停了。

“听说是业主代表的资格问题，还有议事规则也要修改，原来走的流程都白走了。准备第二次选聘物业的时候，又有议事规则要修改，现在选聘物业就卡住了。像我作为一个小区业主，本来以为选聘物业按流程走下来就可以了，怎么也没想到会这么麻烦，一波三折的。就想顺顺利利，大家投个票，哪怕投出来的结果还是老物业呢，也不想这么折腾。”

小区业委会：遭遇这么多波折想不通

第二次选聘又卡住了

小时新闻记者联系上了小区业委会的谢先生，了解了此次选聘物业的过程。

谢先生说，小区业主总共是300多户，去年9月投票后，有180户要求公开选聘物业公司。第一次参加公开选聘的有四家物业公司，天阳、世茂、中海、龙湖。社区在业委会的邀请之下参加了投标。参与评分的有7个人，评分的人是从业委会抽3个代表，再加3个业主代表，这6个人是抽签产生的，还有1个专家。

其中龙湖第一名，中海第二名，天阳第三名。按照分数，前两名进入二选一，老物业公司出局。

今年2月28号，将评标的结果张贴了出去。但就在3月2号，“老物业公司天阳发函给我们，说有人给他们打零分，认为不公平不公正。当时就觉得不对劲，评标都是严格保密的，老物业公司怎么会知道有人给他们打零分的？就算是打零分，不也是评分人的权利吗？看到这个函，感觉是有人泄密了。”

谢先生向记者出示了一张照片，照片上是盖有浙江天阳物业管理有限公司公章、落款为3月2号的一份函告。

“社区说有业主来反映，有参与评标的业主代表不是房产持有人，参与了打分，觉得程序有问题。后来又提议事规则中，关于业主代表产生没有具体的办法，所以建议停掉接下来的物业选聘工作。”

谢先生说，如果程序正常走下去的话，三月二十五六号就可以选定新的物业公司了。在小区所属的钱景社区发函后，3月14号的物业路演也只能停下来了。“业主代表是社区确认过的，评标的人虽然不是房产持有人，但是是家属。而且议事规则是社区叫来的第三方拟定的，马上就要选出新物业的时候，突然被这两件事叫停，觉得有点莫名其妙。”

在社区发函之后，前期的流程全都作废掉了，小区准备修改议事规则并重新开始公开选聘。“贴了第二次选聘的草案，让大家来提意见，收到32封意见，合理的意见也采纳了，进行了修改。正式成文公布15天，准备要召开业主大会，公布前又被社区叫停了，说是议事规则的第七条要修改，又要重新开一次业主大会。我们也同意修改，但是想把议事规则和公开选聘两个放在一起表决，能少开一次业主大会，也省一笔钱，但是现在就卡在这里。”

物业选聘到现在，一年了还没结果，“我们业委会需要学习很多东西，已经请了专业的第三方把控选聘流程，我们还请了律师，专门回答法律法规的问题。”

社区：

物业选聘要合乎流程规范

针对此事，记者联系了钱景社区的相关工作人员范先生。

对社区第一次叫停盛景凤起华庭小区的物业公开选聘工作，范先生表示并不是简单的存在评标的业主不是房屋所有权人的问题。

“根据《凤起华庭小区业主大会议事规则》第十四条的规定，业主代表产生办法（由业委会决定组织业主产生）。首先业主代表的身份是业主，是房屋所有权人，同时业主代表的职责和产生的办法都需要业委会去组织产生的，但是业委会没有认真细致地做这个工作，造成业主代表并不被业主们认可，这些业主代表是否能代表全体业主决定有关共有和业主共同决定的大事？”

在评标的前一天以“抓阄”的方式选出评标的人员，除专家外，在五个业委会成员中抽出三个委员，另外在已有的五名业主代表中抽出三个业主代表。

对此，范先生表示：“抓阄的时候，他询问了业委会主任，五位业主代表的产生是否符合规定的要求，业委会主任说没有问题的，只是没有告知社区也没有向社区报备。为了做到双保险，社区认为业委会可能不专业，第三方机构作为业主大会和招投标的操作方，应该有丰富的经验，又问了第三方机构工作人员，但是第三方机构人员表示业主代表由业委会自行决定产生没有任何问题。”

在开标之后，有小区部分业主和小区物业负责人向社区和街道反映：业委会在选聘物业流程存在问题，有一个参与评标的业主代表不是业主的身份而是非业主使用人的身份。

范先生表示，在接到反映后，四季青街道、钱景社区相关工作人员对反映的问题进行了核实，发现是业委会对于业主代表身份的理解错误造成的，根据《杭州市物业管理》第七条的规定，房屋等物业的所有权人为业主，在物业管理活动中，享有法律、法规规定的权利，履行相应的义务，并遵守管理规约、业主大会议事规则及物业服务合同约定。所以，在小区物业选聘过程中的业主代表是需要具备业主身份的。而业委会简单认为住在小区的就是业主。调查后，社区发函要求纠正错误的流程，业委会最终同意了会进行修改。

关于物业公司发函质疑打零分的事情，范先生说：这次选聘物业中，感觉业委会对社区还是不够信任，在社区指出流程等问题后，也存在与业委会成员沟通不畅的情况。物业选聘是小区的大事，小区里的业主意见也分歧较多。质疑打零分的情况需要业委会向第三方杭州优声会务公司发质疑函。

关于第二次选聘物业工作，范先生说在接到提交的方案后，考虑到之前的情况，社区十分慎重，“方案给我们看了，社区也一级级上报了，街道要求把《议事规则》中的第七条根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条的内容进行修改。

对于业委会提出议事规则和公开选聘两个放在一起表决的事情，范先生说：“这个事情业委会没有和社区说过。”

综合本次选聘工作社区对业委会提出希望：

1、选聘工作要符合规范的流程，根据《民法典》、《杭州市物业管理条例》、《业主大会议事规则》、《浙江省物业服务项目退出管理办法》等相关法规来执行。

2、业委会是业主大会的执行机构，要公平、公正地履行业委会的职责，维护小区的安定团结。

3、社区作为业委会的指导监督部门，业委会应该和社区保持良好的沟通，只要是流程合规，社区都是支持的。

第三方公司回应：

《业主大会议事规则》已于2019年表决通过

社区提及的第三方杭州优声会务公司，针对此事进行了回应：

“1、我司向权威律师咨询后认为该小区已有《业主大会议事规则》于2019年表决通过，当时提供服务的为其他第三方机构与我司毫无关系，原《业主大会议事规则》中关于业主代表资质等相关事宜，我司并无权利及义务去审查或修改原《业主大会议事规则》。原《业主大会议事规则》中条款若出现因法律法规变动，或有相关的疏漏，相应过错应由原服务机构进行解释。

2、我司在选聘、代理服务过程中，坚持合法合规以及程序公正的原则，给评分人提供一个公平的平台，实质上为评分人体现自由意志的评分保驾护航。”

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