上海陆家嘴和外滩哪个好（浦东天团打造的金色中环）

2019年6月25日，浦东新区立下了一个flag：到2025年经济总量突破2万亿元。

彼时，浦东2018年的GDP在1万亿元上下，也就是说，要通过七年的时间，让浦东的经济总量翻倍！

于是，为了完成这个目标，一个宏大的规划就此诞生——浦东金色中环发展带。即在中环附近建设多个产业、商务、商业的发展极，成为浦东新的发力点。

如果说内环是基础，那么中环就是增量，浦东过去的30年看内环，看开发区，接下来，中环就是舞台的最中心。

1

中环浦东段约占上海中环全线的41%，沿线是上海打造“四大品牌”要素集聚、城市活力多样的地区之一，“金色中环发展带”由浦东在2020年7月提出，剑指浦东从1万亿增加到2万亿的增量空间。

“金色中环发展带”主要聚焦“3 5”重点地区，包括：

3个中心区：前滩中央活动区、张江副中心、金桥副中心

5个潜力地区：沪东船厂、张江集电港、御桥区域、新杨思地块（高青区域）、筠溪小镇（三林区域）

这些区域可开发空间10平方公里，可为浦东未来发展增加1200万平方米的建筑容量，规划总投资约6240亿元，“十四五”期间投资将超3440亿元。

2021-2025平均每年接近700亿元的投入，占到了浦东新区每年固定资产投资的三分之一。如此大的手笔，自然少不了浦东各大部门、集团的深度参与，从“金色中环发展带”指挥部会议就能看出，参与部门包括：

区发改委、区规划资源局、区建交委、区国资委、自贸区金桥管理局、自贸区张江管理局、自贸区世博管理局、陆家嘴集团、金桥集团、金桥股份、张江集团、张江高科、浦开集团。

这样的阵容，堪称浦东的“天团级”，那接下来，就让我们仔细扒一扒金色中环的规划内容。

2

先来看看金色中环东北方向的规划重点：金桥副中心、沪东船厂、金鼎天地，这三块新兴区域由金桥集团负责开发。

“十四五”期间，金桥集团项目开工面积总计将达到1160万平方米，项目竣工面积530万平方米，总投资约1440亿元。其中2020年在建和新开工面积约118万平方米，总投资超过100亿元。

上海金桥（集团）有限公司成立于1990年，是承担上海金桥出口加工区开发建设任务的大型国有企业，目前金桥开发区主打5G互联、新能源汽车、移动视讯产业，年产值高达2500亿，以1/500的面积，创造了浦东1/4的产值。

金鼎筑基，金环筑业，金滩筑梦，说的就是金桥集团对于金鼎（天地）、金环（副中心）、金滩（沪东）这三块区域的定位：金鼎天地先行发展，再是金桥副中心，最后是沪东船厂。

目前进度最快的就是位于申江路上的金鼎天地，总建筑面积约220万平方米，由北侧的住宅、配套以及南侧的产业、商业地块组成，12号线、崇明线、20号线东延三轨交汇与金鼎天地西南角，目前12号线已通车，崇明线在建，20号线规划中。

从卫星图上看，目前土地均已平整完毕，中国最强汽车研发机构之一的泛亚汽车技术中心已经建成投用，金桥世纪、金鼎天地住宅也已开工，整片发展如火如荼。

商办、产业方面，除了泛亚外，金鼎天地规划180米高的双子塔写字楼一座，100米高的商办两座，80米高的商办三座。

金鼎天地的目标是“三年出形象、同步出功能、十四五基本建成”，2020年已开工5个项目，2021开工7个项目，25万平方米的核心地块商业综合体已完成国际方案征集和商务谈判。

未来，金鼎天地将打造5G 超高清视频产业基地，未来汽车总部研发基地，引入德国博世数字创新中心、阿里-宝马联合创新基地、百度未来车创新中心、网易数字经济创新中心、爱奇艺音乐城、AEG运营的4000座中型演艺中心、地下32米深的亚洲最深室内潜水中心等高端产业、商业配套。

如果是金鼎天地是金色中环东北片的前菜，那么位于金桥中环线附近的金桥副中心则是隆重的主菜。

金桥副中心紧贴中环，在碧云国际社区外侧，9号线台儿庄路站地铁直达，未来还规划有南北纵向地铁线路。

从规划图上看，金桥副中心由大体量的商办、文化、租赁房组成，没有一块商品住宅用地，这将使得周边的住宅变得更加稀缺。

作为和张江、花木齐名的浦东主城副中心之一，金桥副中心承担的是东北方向的公共服务、商业商务的核心功能，因此规划的强度非常大：超过300米的甲级写字楼就有两座，还有好几座200 和150 ，规模应该是浦东几个副中心里最大的。

从效果图上来看，金桥副中心将沿金科路打造地下立体交通网，并建设一个横跨金科路的超大公园。

目前，金桥副中心仅有国培中心地块和美亚地块准备启动，金桥壹中心去年刚刚开工，其余地块大多处于已建厂房和办公楼的状态，因此需要通过拆迁获取土地，进度偏慢，预计等金鼎天地发展进入尾声后才会大规模开发金桥副中心。

当然，进度最靠后的应该是沪东船厂地块，2019年12月4日，沪东中华、沪东重机与金桥集团举行战略合作协议签约仪式，沪东中华浦东厂区和沪东重机浦东厂区将于2021年6月启动搬迁。

搬迁后，这里将建设一个集合了商办、住宅、船厂文化的滨水社区，我们唯一需要做的，就是静静地等待。

3

讲完北侧金桥集团的项目，再来看看南侧的三大重点规划板块：前滩国际商务区、御桥科创园、张江副中心，这三块区域将由陆家嘴集团打造。

前滩目前的发展已经进入成熟期，产业、商业、学校、住宅均已完备，房价也基本爬上15-20万一平，这个价格已经充分反映了前滩的现状和预期，便不再赘述。

下一步需要关注的是跨过中环，前滩以南的三林滨江南片区，也就是俗称的“三林南”或者“前滩南”，这个以高品质居住为主的板块目前正在处于发展初期，未来空间广阔。

三林南和前滩一样，是个整拆整建、统一规划的板块，未来，这里还有19号线、26号线在此交汇。

板块东侧为回迁房、商品房的配套居住区，西侧则规划了海派低密度商品住宅，容积率基本都在1.5以下，这在外环内是十分稀缺的，未来这批商品房的价格非常需要想象力。

三林南的南边还有筠溪小镇（三林区域）的规划，未来这里将成为湿地公园、临江景观带、筠溪老街等，成为拥有高绿化率和高密度水系，融合传统和现代元素的筠溪小镇。

往东，便是御桥科创园，也就是我们熟悉的御桥板块。

这个板块一直被大家以高压线、垃圾焚烧厂所诟病，但强力的规划、优质的学区、品质不错的住宅也让这里的房价默默的攀上了8-11万的高度。

未来，这里将打造陆家嘴御桥软件园，产业、商业大量入驻，11号线也在这里预留了严御路站，而让大家担心的垃圾焚烧厂也将在近几年转变为后工业时代的公园，退出历史舞台。

御桥的发展，不仅对本区域的影响巨大，对周边的三林、康桥也有不小的利好作用。

而接下来几年陆家嘴集团的重头戏，就是张江副中心。作为全浦东最强的科创产业聚集地，张江科学城目前正在中环附近打造一个新的产业高地。

根据规划，张江副中心将以320米高的张江双子塔为中心，集合13号线、21号线，打造一大片高密度、高强度的商办聚集地。

很多人问，张江不都是搞电子、医药的吗，为什么需要这么多摩天大楼？

张江，作为中国“硬科技”产业集聚地，已经有超过15家企业成功在科创板上市，今年还有数十家企业在排队。这些高精尖的公司上市，需要大量的投行、律所、会计师事务所、创投等公司做配套，加上企业本身还有不小的总部办公需求，实际上张江的办公需求是十分紧张的。

通过大体量商办楼宇的落地，张江的发展，会更上一层楼。

随着张江副中心的建设，张江南侧的孙桥也将走上快车道。

孙桥科创园规划了大量的教育科研和商办用地，主打“在线新经济产业”，而根据金色中环最新的模型比例，孙桥的规划强度很可能得到进一步的提升，3幢最高建筑有望超过200米。

4

除了金桥、陆家嘴两大集团的发力板块外，金色中环发展带上还有一些令人惊艳的规划。

比如金桥副中心辐射区域的浦东足球场板块，将由浦开集团打造一个体育 办公 商业 住宅结合的产城融合社区，依托地铁14号线，这里的住宅项目也十分可期。

比如广兰路和唐镇之间的张江集电港，也就是上海集成电路产业园，规划面积4平方公里，可建建筑面积达170.8万平方米，计划至2025年将全部建成。

这里将打造上海乃至全国的芯片设计产业高地，上海70%的芯片研发都将在张江集电港聚集，紫光展锐、韦尔股份、兆易创新、阿里巴巴平头哥已经入驻。

未来，13号线也将从张江向东北延伸至张江集电港，北接金桥副中心后，这条线路也将成为浦东科创环线。张江集电港的发展，也对东侧的唐镇和西侧的广兰路两大住宅板块是个利好。

另外，就是原恒大建材市场拆迁后全新打造的“新杨思地块（高青区域）”，这个由浦开集团打造的全新板块将为三林注入新的活力。

从设计效果图上可以看到，将在地铁6号线高青路站东侧打造摩天高楼群，高青路轨交停车场也将改造成公园上盖，而北侧的住宅、学校更是让人充满期待，应该又是一个高品质的产城融合社区。

5

为什么我们这么重视金色中环，这么看好金色中环？

浦东，是从一片滩涂和农田发展起来的。短短30年，浦东就成为了全国最强的新区，成为了上海经济、金融、科创的中心。

三十年前，浦东要发展陆家嘴、外高桥、金桥、张江，现在都发展起来了。

八年前，浦东要发展前滩，打造“第二个陆家嘴”，当初许下的诺言，现在均已实现。

浦东的执行力，我们都看得到：只要浦东想要落地的规划，没有什么做不到。

而现在，浦东将要大力发展金色中环，成为下一个5-10年浦东的发展极，大体量的整拆整建的土地，强力的产业引入，高品质的产城融合社区，这些利好纷至沓来，而这就是浦东的未来。

虽然浦东的金色中环是北、东、南全面开花，但我们在之前的文章里已经解读过《每座城市都欠我们一个浦东，图解30年浦东发展奇迹》，浦东向南发展的潜力最大，因此从购房角度来说，北侧的自住属性更浓一些，而在三林、周浦、康桥买房，则是自住投资结合的选择。

PS.如果您正在考虑在上海购房，想要了解更多板块信息，我们诚挚地邀请您来体验我们一对一的购房服务，我们将会在购房方案咨询中给您进行更为详细的解读。

我们也将不定期针对部分平米定制购房用户开放私密的楼市线下分享会活动，对上海楼市的政策变化和板块情况进行解读和推荐。

,