房屋征收协议的构成要件（房屋征收中订房回执和家庭内部协议的法律效力）

【案情简介】

一、当事人身份关系

1．汪某荣与陈某息系夫妻，汪H、汪T系双方之子。

2．汪H与朱J系夫妻，汪L系双方之子。

3．汪L与徐某某原系夫妻关系，双方于2011年9月28日结婚，2012年9月13日生育汪2，经上海市宝山区人民法院于2020年5月判决离婚，汪2随徐某某共同生活。

4．汪T与陈J系夫妻，汪某帧系双方之女。

二、涉案房屋性质及户籍情况

1．涉案房屋系公房，承租人为汪某荣。

2．征收时在册户籍分为两户：一户，汪某荣(户主)、陈某息(2000年3月迁入)、汪T(2015年1月迁入)、陈J(2015年1月迁入)、汪某帧(2004年12月迁入)；另一户，汪H(户主)、朱J(1990年9月迁入)、汪L(1990年9月迁入)、徐某某(2012年7月迁入)、汪2(2012年9月报出生)。

三、涉案房屋居住使用情况及双方当事人的实际居住情况

1．汪H、朱J及汪某荣、陈某息一直居住在涉案房屋。

2．汪L原居住于涉案房屋，婚后与徐某某另租涉案房屋楼上一套房屋用于居住，对于二人及子汪2居住的时间、方式上双方存在争议。

3．汪T、陈J未在涉案房屋内居住，汪某帧成年后未在涉案房屋内居住。

四、涉案房屋征收情况

汪某荣承租的上海市杨浦区平凉路XXX号房屋居住面积28.1平方米，换算建筑面积43.28平方米，2016年9月11日被征收，征收实施单位为上海市杨浦第三房屋征收服务事务所有限公司。2016年10月29日，案外人汪某1(汪某荣之子)与征收人、征收实施单位签订了《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》(征收编号：J-246)，内容主要为：评估价格、价格补贴及套型面积补贴总计2，503，629.66元；不符合居住困难户条件；装潢补偿款4，760.8元；产权调换房屋3套，总面积203.38平方米，房屋价格4，997，084.25元，调换差价2，493，454.59元；签约搬迁奖励费、搬家补助费、设备移装费、无不予认定建筑面积奖合计184，159.36元。

五、征收补偿协议记载的产权调换房屋情况及目前实际状况

1．嘉定城北基地0113-04地块6栋独立单元1103室(以下简称1103室)，设计面积58.19平方米，优惠总价826，201.25元。现产权登记在上海嘉定中冶勋晟置业有限公司名下，地址为上海市嘉定区慈竹路XXX弄XXX号XXX室，实际建筑面积58.22平方米。

2．嘉定城北基地0113-04地块7栋西单元1403室(以下简称1403室)，设计面积58.19平方米，优惠总价826，777元。现产权登记在上海嘉定中冶勋晟置业有限公司名下，地址为上海市嘉定区慈竹路XXX弄XXX号XXX室，实际建筑面积57.93平方米。

3．上海市杨浦区双阳路XXX弄XXX号XXX室(以下简称804室)，暂测面积87平方米，优惠总价3，344，106元。现产权登记在上海杨浦置地有限公司名下，实际建筑面积89.06平方米。

六、产权调换房屋订购及差价、期房补贴情况

1．产权调换房屋差价尚未支付，均未办理入户手续，未支付房屋差价致期房补贴未予计算及发放。

2．双方当事人提供《订房回执》复印件2份。落款时间为2017年2月10日的回执记载，1103室购房人为徐某某及汪2，1403室购房人为汪T，804室购房人为汪某荣、汪H、汪L。落款时间为2017年3月29日回执(徐某某及汪2持法院调查令调取)记载的804室购房人变动为汪某荣、汪H，其余内容无变化。两份回执在购房人处签名、盖章部分不一致。对于《订房回执》，双方当事人陈述各自均无原件，对于具体签署人员说法不一。其中汪T认可系本人签署。徐某某及汪2陈述2017年3月10日《订房回执》系案外人汪某1代签，3月29日《订房回执》不清楚。汪H、朱J、汪L认可系案外人汪某1代签的两份《订房回执》，但并未委托签名。汪某荣代理人汪某1本人陈述，所有人员均在场且达成一致，口头委托其签名的。

七、本案当事人他处享受福利分房或拆迁情况

1．汪T分配公房吴中路XXX弄XXX号XXX室房屋，面积42.55平方米，于1999年购买产权。

2.2005年5月，上海市宝山区丰明村南界泾XXX号宅基地拆迁(持证人徐志良)，建筑面积223.56平方米，被拆迁人为徐志良、陈连娣、徐某某、徐丽华(系家庭成员父母子女关系)，徐志良签署安置补偿协议，协议补偿金额共计51万余元。2005年8月，购得本市聚丰园路XXX弄XXX号XXX室房屋，登记在陈连娣、徐某某名下。

一审审理中，根据汪H、朱J、汪L的申请，证人傅某某、杭某某出庭作证。证人傅某某陈述，其与汪H、朱J、陈某息原系同事关系，其证明汪H、朱J、汪L与汪某荣、陈某息一直居住在涉案房屋，徐某某及汪2平时不住，周末会来居住，此外无他人居住。证人杭某某陈述，其与汪H、朱J、汪L一家系邻居，证人于1997年结婚后搬离(平凉路XXX号)，其证明汪H、朱J、汪L与汪某荣、陈某息一直居住在涉案房屋，偶尔见到徐某某及汪2。

一审审理中，汪T提交2017年1月8日的协议二份及2017年3月4日备忘录一份以及2017年3月29日的承诺书一份，均系复印件，旨在证明就拆迁房屋家庭内部协商的经过。

【一审判决】

一审法院认为，公民合法的民事权益受法律保护，涉案房屋系公房，所获得的征收补偿利益应由承租人及同住人共同享有。所谓公房同住人，是指征收决定作出之日，在被征收房屋处有本市常住户口，已实际居住一年以上，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。其中，“其他住房”仅限于福利性质取得的房屋，公房同住人在他处因私有房屋征收而分得的安置房，原则上不属于“他处有房”，但在私房征收中享受过托底保障等福利性政策的除外。本案根据双方的争议焦点二审法院逐一评析如下：

一、同住人的认定

1．双方均认可汪H、朱J及陈某息实际居住于涉案房屋，在无证据证明他处有房的情况下，确认汪H、朱J及陈某息为同住人。

2．汪L婚前一直居住于涉案房屋，婚后因实际居住情况，另行租住于涉案房屋楼上，以及有居住于配偶徐某某家中的情况，但并不代表其放弃居住涉案房屋的权利，因此认定汪L符合同住人资格。

3．徐某某与汪L结婚后，户籍迁入涉案房屋，且根据双方当事人及证人的陈述，可以反映徐某某与汪L婚后租住于涉案房屋处以及同时在聚丰园路房屋分别居住的事实，为改善居住条件而形成的居住方式有其合理性，不能否定其实际居住的事实。徐某某家庭系宅基地私房拆迁，根据对应的安置补偿协议，补偿金额主要为房屋同地区重置性质，且在拆迁时徐某某尚未成年，故并不能影响其成年后在他处获得公房征收同住人的认定。综上，徐某某在涉案房屋中具有同住人资格。汪2系未成年人，其居住问题附随于父母，不作为涉案房屋同住人，应由监护人徐某某负责安置。

4．汪T享受过福利分房，陈J未实际居住涉案房屋，汪某帧成年后未居住涉案房屋，故汪T、陈J、汪某帧均不符合同住人资格。

二、征收补偿款项分配的认定

对于涉案房屋的征收补偿利益应由承租人及同住人共同享有，原则上予以均分，但需考虑涉案房屋的来源、租赁情况、当事人的实际居住状况等因素，酌情予以分配。根据当事人的相关意见，汪H与朱J共享征收补偿利益，汪某荣与陈某息共享征收补偿利益。涉案房屋被征收系汪L与徐某某婚姻存续期间，在没有约定的情况下，两人取得的征收补偿利益为夫妻共同财产，基于双方已经解除婚姻关系，对于应当享有的征收补偿利益不再具共有基础，故根据双方的意见对该部分财产本案中一并予以分割，分割时酌情考虑照顾女方及子女的权益。经综合评判各项情况，确定汪H与朱J享有征收利益945，000元，汪某荣与陈某息享有征收利益947，549.82元，汪L享有征收利益390，000元，徐某某享有征收利益410，000元。

三、订购房屋资格认定及具体分配

涉案订房回执，根据双方陈述及提供的证据，可以看出订房回执有变动的情况，且回执购房人处多系他人代签。由于双方均未能提供委托订购房屋的授权证明，且对签名情况的陈述各执一词，致无法查清订购房屋的真实情况，双方对此争议也较大，订房回执的记载难以反映系家庭达成一致的意思表示，故对于2份订房回执均不予认定。汪T提交2017年1月8日的协议二份及2017年3月4日备忘录一份以及2017年3月29日的承诺书均系复印件，且备忘录记载的是对之前二份协议声明作废的内容，承诺书上签名真伪不明，同时无所有权利人的签名或其他方式的确认，故均不能作为家庭达成协议的证据。对于3套产权调换房屋，应在承租人及同住人之间予以分配，经综合考虑各方应得征收补偿款的份额、家庭人员结构、产权调换房的状况以及补缴差价等情况，酌情确定由汪某荣、陈某息订购上海市嘉定区慈竹路XXX弄XXX号XXX室，汪H、朱J、汪L订购上海市杨浦区双阳路XXX弄XXX号XXX室，另考虑汪2的安置问题以及当事人的意见，由徐某某、汪2订购上海市嘉定区慈竹路XXX弄XXX号XXX室，对于订购房屋的差价部分多退少补，不足部分由订购人自行补缴。

四、期房补贴问题

本案当事人尚未办理订购房屋的手续及支付订购差价，相应的期房补贴未予发放导致金额不明，故本案中不作处理，等相应金额明确后，由权利人再行主张。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第三条、第二百九十八条、第三百零三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条及2001年《中华人民共和国婚姻法》第十七条、第三十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、汪H、朱J应得上海市杨浦区平凉路XXX号房屋征收补偿款945，000元，汪L应得上海市杨浦区平凉路XXX号房屋征收补偿款390，000元，上海市杨浦区双阳路XXX弄XXX号XXX室房屋由汪H、朱J、汪L订购并所有，房屋差价由汪H、朱J、汪L自行补缴；

二、汪某荣、陈某息应得上海市杨浦区平凉路XXX号房屋征收补偿款947，549.82元，上海市嘉定区慈竹路XXX弄XXX号XXX室房屋由汪某荣、陈某息订购并所有，并获得房屋差额部分的征收补偿利益；

三、徐某某、汪2应得上海市杨浦区平凉路XXX号房屋征收补偿款410，000元，上海市嘉定区慈竹路XXX弄XXX号XXX室房屋由徐某某、汪2订购并所有，房屋差价由徐某某、汪2自行补缴。

【二审判决】

二审法院二审期间，汪T、陈J、汪某帧提供如下证据：1．《家庭内部协议》(无落款日期)，用以证明产权调换房屋的认购是经过家庭协商一致的；2．加盖杨浦区房屋征收订房专用章的2017年2月10日和2017年3月29日《订房回执》，用以证明在2017年2月10日签订《订房回执》后，因汪L与徐某某要离婚，所以汪L去征收单位改变相关内容，又形成了2017年3月29日《订房回执》及《家庭内部协议》，但是将嘉定城北基地0113-04地块7栋西单元1403室房屋由汪T认购的意思表示没有变更过，所有人都是认可的；3．《告居民书》，用以证明依据产权调换房屋选购办法，涉案房屋能分得三套产权调换房屋是考虑汪T家庭的。汪H、朱J、汪L的质证意见认为：1．对《家庭内部协议》不予认可，上面的所有字迹应均为一个人所写，也没有落款日期；2．二份《订房回执》的内容真实性不予认可，汪H、朱J、汪L本人均未签名盖章，也未委托汪某1签名；3．《告居民书》与本案无关联性。徐某某、汪2的质证意见认为：1．对《家庭内部协议》不予认可，徐某某、汪2并未签名盖章；2．对2017年3月29日《订房回执》不予认可，徐某某并未参与该《订房回执》的签订，2017年2月10日《订房回执》签订时徐某某是在现场的，由汪某1代签。3．对《告居民书》的真实性认可，关联性不予认可。汪某荣、陈某息的质证意见认为：1．对《家庭内部协议》不知情；2．对二份《订房回执》的真实性认可，汪某1当时在场，签名是汪某1代签的，章都是本人加盖的；3．对《告居民书》不发表意见。二审法院认为，对于本案当事人提供的证据能否证明待证事实，需结合本案案情综合认定。法院依职权调取如下证据：1．落款日期为2017年1月16日的《家庭内部协议书》；2．落款日期为2017年3月29日由汪某1出具的《承诺书》。

二审法院经审理查明，一审中徐某某及汪2陈述2017年2月10日《订房回执》系案外人汪某1代签。一审判决查明的其余事实属实，二审法院予以确认。

二审法院另查明：

1.2017年1月16日《家庭内部协议书》主要内容与2017年2月10日《订房回执》相同，但在804室产权人栏中曾写有朱J、陈某息，后被涂抹并在旁边加盖朱J、陈某息印章。该《家庭内部协议书》签字盖章栏中署名和印章包括：“汪某1”、“陈某息”、“汪H”、“朱J”、“汪L”、“徐某某”、“汪2”、“汪T”、“陈J”、“汪某帧”。汪T、陈J、汪某帧对该协议书的真实性认可，汪T表示协议书上“汪T”、“陈J”、“汪某帧”的签名、盖章均是其所为。当时还有何人在场记不清了。徐某某、汪2表示对该协议书不清楚，上面的签名盖章均非徐某某、汪2本人所为，故不予认可。汪H、朱J、汪L表示朱J、汪L对该协议书不清楚，上面“朱J”、“汪L”的签名盖章均非本人所为，故不予认可。“汪H”的字迹应该是汪H本人的，当时在场人还有汪某1、汪T，其他人是否在场记不清了。汪某荣的委托代理人汪某1表示该协议书上除了“汪T”、“陈J”、“汪某帧”三人的签名是汪T所签外，其余都是其代签，汪H、朱J、汪L、徐某某、汪T当时在场且系本人盖章。

2.2017年2月10日《订房回执》签字盖章栏中署名包括：“汪某1代”、“汪H并代汪某荣”、“汪L”、“徐某某并代汪2”、“汪T”，印章包括：“汪某荣”、“汪H”、“徐某某”、“汪2”、“汪T”。汪T、陈J、汪某帧表示汪T是本人签名并加盖三人印章，其他人系汪某1代签名。当时在场人还有汪H、汪L、徐某某、汪某1，均系本人加盖印章。徐某某、汪2表示签订当时徐某某在场，二人印章是徐某某加盖的，签名由汪某1代签。当时在场人还有汪H、汪L、汪T、汪某1，汪T是本人签名，其他人都是汪某1代签，印章均是本人加盖。汪H、朱J、汪L表示签订当时汪H在场，签名是汪某1代签的，章不是汪H加盖的，其对《订房回执》内容不清楚。在场人员还有汪T、徐某某、汪某1，是否还有其他人在场没有注意。汪某荣的委托代理人汪某1表示该《订房回执》上汪T是本人签名的，其他人是其代签的，当时有徐某某、汪T、汪L、汪H和其五人在场，均是本人加盖印章。

3.2017年3月29日《订房回执》签字盖章栏中署名包括：“汪H并代汪某荣”、“徐某某并代汪2”、“汪T”，印章包括：“汪某荣”、“汪H”、“徐某某”、“汪2”、“汪T”。汪T、陈J、汪某帧表示签订当时均不在场，是汪H向其借的印章，其对印章用途是知道且认可的。徐某某、汪2表示对该《订房回执》签名及盖章均不认可，徐某某并不在场。汪H、朱J、汪L表示签订当时汪H在场，签名是汪某1代签的，章不是汪H加盖的，其对《订房回执》内容不清楚。在场人员只记得还有汪某1。二审法院2021年5月24日审理中，汪某荣的委托代理人汪某1表示签订时，仅有汪H和其二人在场。二审法院2021年6月25日审理中，汪某1表示该《订房回执》均是其代签名，除汪某荣、陈某息、徐某某、汪T不在场外，其他有章的人都在场并本人盖章。

4．《家庭内部协议》(无落款日期)签章栏中签名盖章包括：“汪某荣”、“陈某息”、“汪H”、“朱J”、“汪L”、“徐某某”、“汪2”、“汪T”、“陈J”、“汪某帧”。二审法院2021年5月24日审理中，汪T、陈J、汪某帧表示《家庭内部协议》应该是汪L一人签了所有人名字，汪L表示记不清了，汪H表示不记得2017年3月29日是否在场。二审法院2021年6月25日审理中，汪T、陈J、汪某帧表示该《家庭内部协议》的情况与2017年3月29日《订房回执》的情况相同，其是认可的。徐某某、汪2表示对该《家庭内部协议》签名及盖章均不认可，徐某某并不在场。汪H、朱J、汪L及汪某荣的委托代理人汪某1均表示对该《家庭内部协议》不清楚。

5.2017年3月29日《承诺书》的主要内容为：804室房屋经家庭协议一致，产权人为汪H、汪某荣，并承诺不再更改产权人。二审法院2021年6月25日审理中，汪T、陈J、汪某帧表示对该《承诺书》不清楚，看字迹内容应该是汪L写的，签名是汪某1。徐某某、汪2对该《承诺书》不予认可。汪H、朱J、汪L表示对该《承诺书》不清楚。汪某荣的委托代理人汪某1表示该《承诺书》是其所签，当天签《订房回执》的人均在场且同意。

6.2020年9月17日一审法院谈话笔录记载，汪T、陈J、汪某帧称：汪某帧也居住在内，汪某帧小时候读小学时偶尔在涉案房屋内，初中后不再居住。汪T、陈J未居住在内。

7.2021年1月7日一审法院法庭审理笔录记载，汪H、朱J、汪L称：两份回执均不认可，均没有汪H、朱J、汪L本人的签名。两次汪H均在场，但是具体何人签署不清楚，具体在场人员记不清楚，回执内容也不清楚；朱J、汪L均不在场，不清楚。

二审法院认为，汪某帧虽为涉案房屋的户籍在册人员，但成年后未在涉案房屋内居住生活，故一审法院认定其并非涉案房屋的共同居住人是正确的。汪T、陈J、汪某帧上诉主张汪某帧自2004年12月户口迁入涉案房屋并在此居住至成年，但未能提供有效证据证明，二审法院不予采信。2017年3月29日《订房回执》及《家庭内部协议》(无落款日期)上“徐某某”字样的签名及印章均非徐某某本人所为，徐某某亦未在场，并对此不予认可，故2017年3月29日签订的《订房回执》及《家庭内部协议》均为无效。朱J为涉案房屋的共同居住人，理应享有涉案房屋的征收利益。但2017年2月10日及2017年3月29日的二份《订房回执》均排除了朱J的购房资格，《订房回执》上又均无朱J的签名盖章，签订当时其也不在场，而二份《家庭内部协议》上“朱J”字样的签名并非其本人所为，根据在案证据亦不足以认定朱J当时在场及“朱J”字样印章是其本人加盖，朱J对上述《订房回执》《家庭内部协议》亦均不予认可，故均应认定为无效。征收安置房屋的认购属于重大事项，且《订房回执》《家庭内部协议》均是以家庭内部成员间的协商为基础，故理应征得所有相关家庭成员的同意。汪T、陈J、汪某帧主张汪H具有代理权理由难以成立，二审法院不予采纳。综上，一审法院认定《订房回执》不能作为家庭达成协议的证据，并不无当。汪T、陈J、汪某帧的上诉请求，依据不足，二审法院不予支持。一审判决正确，应予维持。

据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

【律师分析】

@旧改征收律师（WX工众號）上海动迁法网首席顾问，盈科（上海）律师事务所资深律师雷敬祺认为：

上述案例是公房征收补偿利益分割纠纷，涉及到《订房回执》法律效力，《家庭内部协议》的法律效力等法律问题。

（1）关于《订房回执》的法律效力。

《订房回执》系征收过程中，被征收户对安置房屋认购地址、面积、认购人员等信息的确认，一般情况下要求所有权利人签字确认，但实践过程中，被征收户家庭人员较多，签约代表也可以代表家庭签字。但对房屋认购情况的确认并非对征收补偿利益分割的确认，法院认为，征收安置房屋的认购属于重大事项，故理应征得所有相关家庭成员的同意。

（2）关于《家庭内部协议》的法律效力。

上海市高级人民法院关于房屋征收补偿利益分割民事纠纷研讨会会议纪要认为，家事纠纷有人身依附性和家庭伦理性特征，家庭成员之间关于征收补偿利益分割事宜所达成协议的性质为家庭共有财产分割，内含家庭成员对家事问题、财产问题等的妥协和让步。家庭成员对于财产的处分与赠与不同，不宜按任意撤销权之规定处理，法院应尊重家庭成员之间的合意。如果协议仅有部分被安置人签字的，要结合协议签订的背景、协议内容、签字方是否有代理权等因素综合判断协议是否为全体被安置人的共同意思表示。

据此，一般情况下，应当认可《家庭内部协议》的法律效力，但应征得所有相关权利人员的同意。

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