北京海淀学区房新楼盘（1000万拿下西四环优质房）

根据居者11月最新数据，全北京小区挂牌价涨幅中，排名第一的是田村40号院。

昨天浅浅说了这个小区：离地铁近，步行613米就是6号线田村站，能承接海淀外溢，一直以来涨幅都还可以。

但田村40号院不是田村表现最好的小区，这个四环边上的片区，尽管在学区上很弱势，却因为区域内有地铁6号线贯穿海淀田村地区，未来还有地铁3号线，发展情况一直很好，从2014年到2019年，房价涨幅73%。

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海淀弱学区，王致和腐乳诞生地

北京西四环，四环里和四环外完全是城里城外的区别。

田村早年间有粮库、面粉厂、葡萄酒厂和王致和腐乳厂，所以周边的很多住宅，是这些厂子的职工宿舍。

因为厂子多，有一个服务于大家生活的京粮广场，虽然什么都有，但比较接地气。

原来田村也没有完成大公路，后来因为2008年西边要建场馆，才修成了田村现在的宽敞公路。2018年底，地铁6号线田村站正式开通，这里的交通变得更便利。

但身处海淀，学区是田村的弱项。

田村隶属于永定路学区，片区内最好的小学是玉泉小学，田村小学后来改为北京教育学院附属海淀实验小学，师资力量比以前有所提升。图强二小在这个片区，教学质量属于好的。

中学有首师大附中一分，学校很一般，2019年刚刚开了十一晋元中学，未来怎么样还是个未知数。

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1000万拿下四环改善房，田村房源四大梯队

田村的房子，大多数都是四季青镇的大苑开发商开发的。第一批商品房在2004年左右建成，房子的居住质量都不错，但物业管理比较一般。

田村的房子分为四个梯队：

第一梯队：乐府江南、雅世合金公寓、香溪度、大苑海淀名著

乐府江南小区是2004年的，维护的比兰德华庭好，一共14栋9层，人车分流。江南风格的园林绿化非常不错。

主力户型是130-180的南北三居，但是也有100左右的两居和40平的一居室。舒适度比较好，价格也比较贵，三居室在1500万左右。

雅世合金公寓是11年的房子，人车分流，环境比较干净，还不错，密度也比较低。但小区体量很小，楼道里也有掉皮和堆杂物的情况。社区内整体还是比较不错的。

主力户型是90平的小户型，精装修，还有新风自采暖的地暖，整体户型一般，刀把房比较多。单价大概9万5左右。

香溪度是2009年的房子，体量不大，6栋一梯两居9层的矮板楼，户型139平米三居室起步1200万左右。以大户型为主，很多200多平的复式，大阳台落地窗得房率高，自采暖。小区环境相对不错，人车分流。

社区中心有一个下沉的会所，整体居住舒适度也比较高，很安静。但外边配套差点意思，离地铁比较远。

大苑海淀名著是2014年左右的社区，比较新，环境、品质、物业，看起来都不错，就是体量非常小，只有4栋楼，都临街，有噪音。

户型比较紧凑，120平-130平的三居室为主，140平的户型不太通透。三居室大概1200万左右。

第二梯队：兰德华庭、熙湖

兰德华庭是2004年到2006年的社区，位置比较好，出门就是地铁和商业，但是只有几栋楼不临街，最惨的是南侧临阜石路的小户型基本都集中在这栋楼里，尽量规避，社区一共10栋楼，楼间距还行。

半人车分流，车位比较紧张，中间位置上下沉广场，也有一些配套。比如幼儿园、食堂、银行等。这些配套难以避免外来人员的进出，但目前维护得还可以。

户型以90平米以上的两居室、三居室为主，得房率比较高。

熙湖2008年的社区，是大苑开发和管理的，一共就4栋楼，12层一梯两户的矮板楼，楼间距比较大。人车半分流，环境还不错。物业据说相比附近同年代大苑的要差一点。

户型110两居和146三居流通性更好。三居室大概1100万左右，同类型对比，相对更便宜一点。客厅面积大，自采暖，整体户型还可以。

大苑海淀府是熙湖三期，价格更贵，总价2000万左右。

第三梯队：碧森里、丹青府、中国房子

碧森里是2006年的社区，体量不大，9栋9层的矮板，西侧不能交易，东侧是商品房，可以交易。小户型一居室两居室在南侧临铁路，社区人车分流，绿化环境一般。中心位置有广场和超市。

主力是三居室，大概1100万左右，两居室的户型要么是东西向，要么是南北向。总计在700万-800万左右。

丹青府是2006年左右的房子，里面有三个院，东边是丹青府的商品房，西北是回迁圣华园，西南一栋楼是某单位的板楼，各个院体量都不大。人车不分流，环境一般。

主力户型是120平-140平的三居室，优点是每屋窗户都大，而且明厨明卫，130平的三居室大概1100万出头。

中国房子和景宜里是2004年左右的社区，分两个院落，中国房子是商品房，景宜里是回迁房，整体的物业环境要差一些。人车不分流，绿化也一般。

主力户型是112两居刀巴房，900万左右，和140平左右的1200万三居室。自采暖，房子得房率比较高，客厅是落地窗，楼间距也比较大。

第四梯队：对口玉泉、人大附亮甲店的老破小、海澜中苑、对口田村、图强的老破小。

永定路以东是对口人大附亮甲店，南侧的永定路一号院对口玉泉小学，这部分的房子以老破小为主，有的社区楼非常少，房子本身都没有电梯，有的甚至连院子都没有。

图强小学招生范围：

除了老破小之外，天合家园是个安置房，外立面看着是不错的。西北角是一块棚户区宏远家园，田村小学就在这里，环境比较乱，但是据说未来会拆迁。

整体来说，田村板块的大部分改善房，品质是不错的，所以板块的核心优势在于学区溢价低 居住品质，对于不在乎周边环境、配套和学区，但对楼龄和环线位置有要求的朋友来说，是个不错的选择。

如今田村逐渐体现的涨幅也印证了，真正的洼地，需要在楼市浅水期才能显现。

如今普涨大潮退去，北京改善需求却暴增，海淀有强大的购买力，但因为优质房源上涨太快，1000多万的预算在海淀很难买到优质改善房。

所以很多家庭外溢到了田村，在这里，1000万的资金能在北京四环买到一套不错的房子。

如今，三年口罩事件已临尾声，全民要正常，经济要震复，正在成为新共识、新趋势。

接下来居者团队将为大家沥选市面上高性价比的捡漏房、改善房、笋盘，这种机会不是每年都有。

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