万科住宅有多强大（万科离不开这个）

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作者：易鸣

编辑：陈涧

设计：岚昇

“这几个月下来，我觉得微光在逐步变成曙光”。在12月16日的万科临时股东大会上，郁亮做出这个判断。就在股东大会前夕，国务院副总理刘鹤发声，强调“房地产是国民经济的支柱产业”。

房地产业似乎真的要回暖了。

本月初，万科率先进行了一次重要调整。由张海、朱保全出任公司联席总裁，协助总裁祝九胜负责万科开发经营业务和经营服务业务的经营管理。

朱保全自不必多说，万物云上市前后，他所处的作用不言而喻。铁三角中的另一人——张海，则是郁亮口中“微光变曙光”不能不谈及的人。

张海在万科的未来“曙光”中，将起到什么作用？

感性思考者

张海很低调。虽在地产圈内赫赫有名，但在大众印象中，张海这个名字很陌生。近年来，他鲜少接受媒体的访问。只是偶尔出现在万科的年度媒体交流会上。

“张海是弗洛伊德和王小波的粉丝，商务严肃的外表下，藏着一颗文艺文学的心。做事总是持续地追求‘意义’，但也总是在质疑、解构和建构意义本身。”导演、制片人、摄影师红海评价张海称。

▲万科集团联席总裁张海。

他出生于河南，身形魁梧，一看就是“北方汉子”，但骨子里有上海人的细腻精致，这源于他的父亲是上海人。

“万科张海，是一个非常有观察力的人。他会琢磨，火锅在全中国有多少种吃法。他会请写小说的麦家，给万科团队做培训。”德科地产频道总编辑刘德科回忆与张海接触的过程。

张海的观察力，源于他建筑师的出身。

张海出生于1970年，1992年至1995年出任机械工业部第四设计研究院建筑师。1995年，他加入万科，经历“王石时代”。张海历任万科集团规划设计部总经理、成都万科总经理、广州万科总经理、上海区域首席合伙人等职位。

热衷于建筑、阅读，他的思维模式趋于感性。

1998年，张海在万科担任建筑师的期间，曾到纽约见过华裔建筑大师贝聿铭。他回忆：“80 岁的贝先生思维敏捷，语言能力很强，除了英语以外，可以使用上海话、广东话、普通话和客人交流。”他对这位大师崇敬十足，以至于当时过分紧张，没有留下一张合影。

他说，自己看过第一部金庸的作品是《书剑恩仇录》，是在手电光照下完成的阅读。他感慨：“有些乐章，一旦开始，唱的就是曲终人散，身后的万千灯盏都不是归处。”

他看日本作家村上春树的《挪威的森林》，感慨：“每个人都有属于自己的一片森林，也许我们从来不曾去过，但它一直在那里，总会在那里。迷失的人迷失了，相逢的人会再相逢。”

张海的确是个爱思考的人。任万科上海区首时，张海每年都会写上一篇感性的“新年致辞”。有人评价：“别人说是代笔，我不相信能代得这么真切。”

在地产行业繁荣的2016年，张海的基调是“冲锋陷阵”。他说，“跨越连续的不确定性需要冲锋陷阵的‘军士长’，不是循规蹈矩的‘程序员’；需要能打仗、打胜仗、忠诚靠谱的一线将才，不是‘温良恭俭让’的职业幕僚。”

世事变迁，穷则思变。2019年，他说：“最危险的不是未来的不确定性，而是思想僵化。”

在2020年，张海称遭遇了“至暗时刻”，竞争仍在加剧，头部企业间的竞争不再以简单的胜负为结果，长周期、大跨度、多维度和深层次综合实力的竞争成为趋势，并从根本上决定企业的地位和影响力。

当时，他静下心读书。读了敦煌研究院前院长樊锦诗的口述记录《我心归处是敦煌》。他感慨：“樊锦诗作为一个长在上海、北大毕业的江南闺秀，扎根边远的西北大漠，以毕生之力守护敦煌莫高窟 57 年，这种对事业的热爱和一辈子对人对事始终如一的信念令人动容和钦佩。”

面对“碎片”的2021年，张海在致辞中说：“不管结果如何，时间总是如期而至，时间才是每个人的终极资源。”

他鼓励员工：“这世界如此喧嚣，让埋头苦干的人显得有点沉闷，很多时候‘煎熬、忍耐、韧性’呈现的是一个特征，所以这里应该给区域的每位同事送上一朵小红花。”

他会反思一年的不足之处，“过去奋斗的成果给我们以鼓舞，但也需要停下来认真想一想错失过哪些机会，在哪些地方曾经濒临危险的边缘。”

万科“老大哥”

张海是万科部分人的“精神领袖”，也是当之无愧的开发经营业务的“老大哥”。

一方面，他是区首之“首”。目前，万科七个区首分别为北京（卢冰）、东北（林曈）、华中（蔡平）、南方（孙嘉）、上海（吴镝）、西南（李嵬）和西北（郭继勋）。上述区首中，除了卢冰，其余六位都曾在张海手下工作，可以说，这是一支“张家军”。

另一方面，他是业绩之首。张海所带领的上海区域，长期以来，在万科区域成绩中多次排名第一，业务能力不容置疑。2019年-2021年间，上海区域对万科总权益净利润的贡献能够保持在30%以上。

要知道，万科的总部位于深圳，广深区域一直是万科的总要阵地。即便如此，张海担任上海区首期间，上海区域的业绩贡献多次超越广深区。

据万科年报，2014年至2020年，上海区域销售分别占集团销售总额的32.10%、33.14%、32.60%、28.33%、29.84%、32.42%。在2016年以后，上海区域的销售规模就破千亿，到2019年，更是突破两千亿门槛，俨然一家中型房企的规模了。

▲万科各个地区2022年上半年销售及占比情况。

2022年，“老大哥”张海统领万科开发经营业务一整年。张海说，他比原先更忙了。上要交代报告，下要安抚部下，还要盯好全国各城市的业绩。

这是万科实行“收权”的一年，将“充分授权、分布式的投资管理模式”收回到总部。

这样的动作，与张海前往上海区域时大相径庭。张海在2011年6月就任万科上海区首，当时，万科向下放权，从“总部到城市”的二级管控，转变为“总部、区域、城市”的三级管控。

一上台，张海就发起“龙骑兵行动”，从佣金、团队激励、销售等方面提升项目销售能力。

今年的张海，特别操心。他的管理事无巨细。据界面新闻，张海对销售的管理颗粒度进一步细化，每个项目的销售情况都要受到总部的严格管控。

自媒体“一勺言”指出，万科西部区首李嵬，因改革受人事掣肘，萌生退意，但被张海拦下了，并下放了一些人事权限。

苦撑之下，今年前三个季度，万科累计实现营收3376.7亿元，同比增长24.4%；归母净利润为170.5亿元，较同期增长2.2%。

复制经验

“张海说，房地产这个行业，其实门槛是很低的，很容易被模仿。就算开发商不思进取，只要房价一涨，就什么都对了。但是，房价上涨，不意味着开发商就做得好。”刘德科回忆称。

一手带火了上海区域 ，除了市场红利之外，在张海有什么过人之处？

郁亮曾评价：“上海区域做得非常优秀、潜力很大，张海追求不要太完美。”据了解，上海区域包括上海、浙江、江苏等多地。

万科提拔张海，也是有意让其“上海经验”复制到全国。早在2020年12月，万科将集团总部部分职能搬往上海，包括设计、招采、成本、工程等部门，称此举是为提升地产开发产品的研究和建设能力。

2021年12月16日，万科内部发布人事变动通知，张海不再兼任上海区域区首，继续担任万科开发经营本部首席合伙人兼CEO。

从张海的个人经验看，他“求新、求变”。2013年，包括万科在内的全国开发商大力拿地。据合富辉煌统计，全国十大开发商累计拿地金额为3299亿元，同比上涨74%。同时，2013年全国商品房成交量处于高位，商品房销售额81428亿元，增长26.3%。

当年，张海总结到，“行业发展日新月异，‘中小户型、示范区、样板间’这些‘三板斧’‘一招鲜’简单手法已是雕虫小技，不足挂齿。我们仍难免要看天吃饭，但不能在市场的每一次变脸时都显得手足无措。”

当年，上海万科也发布了全新的住宅体系、商办体系以及养老住宅、极小住宅、智慧社区等新成果。同时，万科的销售排名超越绿地，成为上海第一房企。

▲2011-2013年上海房企TOP10。

在张海的默许下，万科上海区域还曾做过一次具有创新性的安排。2015年时，负责产品设计工作的产品管理部，被撤销了。紧接着，这个部门的所有员工，都成为万科外部事业合伙人。

这样的操作，可以鼓励员工在房地产产业链上创业，发挥自身主动性，提高工作积极性。这也符合万科当时发布的《万科集团内部创业管理办法》的倡导。

2020年，张海对地产业的思考进入另一个层面。他说与郁亮的风格类似，时刻保持风险意识，“我们注意到，优质但不具备定价权的产品，可以被迅速模仿，陷入同质化竞争。高市场份额和进入行业的时间，并不代表能对市场有话语权，在竞争高烈度的市场内，领先优势可以转瞬即逝。”

如今，万科大船调转方向，张海顺势而变，他面临的状况，已与当年前往上海区域时，不可同日而语。

曙光将至，张海要面临的考验，还将接踵而来。

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