满五唯一是按取得房产证开始算吗（不符合承诺的满五唯一）

购房时上家和中介承诺房屋“满五唯一”且属“售后公房”，免个人所得税以及增值税，但在房产交易中心审税过户时却发现房屋不仅不“满五唯一”，也不享有“售后公房”免增值税的政策。为此购房者需比预期多承担各项税费21万余元。近日，上海市宝山区人民法院审结了一起房屋买卖合同、中介合同纠纷案，依法判决售房方、购房方以及房产中介方三方分别根据各自过错大小承担上述21万余元税费。

图源：东方IC

2020年12月，彭先生因学区房购房需要，在某房产中介公司的居间下，介绍了倪阿姨名下的一套号称“满五唯一”且免增值税的“房改售房”。

三方谈妥后，签订《房地产买卖居间协议》。随后，彭先生与倪阿姨签订《房屋买卖合同》及补充条款，就房屋总价、付款期限和方式做了约定。此外，《房屋买卖合同》中，倪阿姨承诺此房屋“满五唯一”，并且是“房改售房”。补充条款中约定彭先生承担本次交易中产生的所有税费，倪阿姨再次承诺出售房屋是售后公房且“满五唯一”。合同签订后，彭先生与倪阿姨双方均按约履行义务，并分别向房产中介公司支付中介费4.2万及5.8万元。

2021年4月，房屋买卖双方去办理过户手续时，经税务机关审核，发现该房屋不符合“满五唯一”的条件，且房屋并非“房改售房”，故需另行缴纳个人所得税6万元余元以及增值税15万余元，共计21万余元。

双方就上述税费的承担发生争议，无法及时协商一致。彭先生在已支付大部分房款的情况下，为确保合同继续履行，先行支付了上述税费。现彭先生已登记为该房屋的权利人。

因房屋性质与协商不一致，导致税费超预期。彭先生认为倪阿姨作为房屋出售方，错误承诺“满五唯一”和售后公房，房产中介公司也未尽到自己的义务，未调查清楚系争房屋的性质，存在过错。因此，为维护自身权益，彭先生将房屋上家倪阿姨与房产中介公司诉至上海宝山法院，请求倪阿姨与房产中介公司对超出预期的税费损失承担赔偿责任。

庭审中，被告倪阿姨辩称，其并不清楚房屋的性质是否为房改售房或售后公房，是被告房产中介公司看到其提供的房产证附记中记载有“房改售房、归并”几个字后就表示该房屋属于售后公房，符合免征增值税的条件，故其才根据房产证上登记的信息而承诺系争房屋为房改售房。且买卖合同约定的是到手价，税费与其无关。签订合同时，房屋确实是满五年且是倪阿姨名下的唯一住房。但在交易过程中，其另行交易的房屋登记在其名下才变成了“不唯一”。被告房产中介公司作为专业的中介机构，未积极去核实房屋性质，存在过错，故本案多出来的税费理应由原告及被告房产中介公司承担。

被告房产中介公司辩称，多出来的税费是不符合“满五唯一”的个人所得税以及房屋并非售后公房需缴纳的增值税。房屋未满足“满五唯一”的条件，是因被告倪阿姨另行购置了其他房屋所致，故该部分税费应该由被告倪阿姨承担。而“房改售房”与“售后公房”是一个概念，根据倪阿姨提供的房产证上“房改售房、归并”的记载，说明该房屋是“售后公房”，且也反复与被告倪阿姨确认过。根据规定，“售后公房”是可以免收增值税的，但在三方去交易中心办理过户审税时才发现，房屋在此之前有过交易，已经享受过免征增值税的优惠，故本次交易需正常征收增值税。前手有过交易的这一部分事实，被告倪阿姨并未向房产中介公司告知过，也没有及时去更正产权证登记信息。因此，本次交易多支出的税费应由被告倪阿姨承担；即使被告房产中介公司需要承担责任，也应仅在其收取原告彭先生一方的中介费4.2万元的范围内承担。

宝山法院审理后认为，一方面，关于个人所得税部分，根据买卖双方签订的房屋买卖合同，被告倪阿姨书面承诺房屋符合“满五唯一”的条件，但却在作出该承诺后另行购置其他房屋并过户，导致房屋在过户时不符合“满五唯一”，被告倪阿姨的该行为违反了合同约定。尽管双方合同约定个人所得税应由原告承担，但应是建立在房屋符合“满五唯一”条件的基础之上的预期税额。因此，超出部分的个人所得税6万余元应由被告倪阿姨承担。

另一方面，关于增值税部分，被告倪阿姨作为房屋的产权人，理应更加清楚房屋的性质，并如实披露该房屋在此之前的产权变化过程，故被告倪阿姨在该增值税的问题上应承担相应责任。被告房产中介公司作为专业中介机构，明知房屋性质对本次交易税费具有重大影响，却未能前去房产交易中心作进一步核实，仅凭房产证的记载就轻易下定论，从而导致本案诉讼的发生，故被告房产中介公司在该增值税问题上应承担主要责任。原告彭先生对购买房屋重大事项也应尽到审慎义务，且当发生这笔超出双方预期的税费时，在未与倪阿姨协商一致的情况下便选择先付税费，导致损失发生，亦需承担部分责任。因此，综合考虑本案各种因素，法院酌情确定由被告房产中介公司在已收取双方中介费共10万元的基础上赔偿原告彭先生6万元，由被告倪阿姨赔偿原告4.5万元，原告彭先生自行承担4.5万元。

综上，宝山法院依法判决被告倪阿姨赔偿原告彭先生个人所得税6万余元及增值税4.5万元共计10.5万余元，被告房产中介公司赔偿原告彭先生增值税6万元，驳回原告彭先生其余诉讼请求。

案件宣判后，各方当事人均未提起上诉，该案一审生效。

法官说法：

司法实践中，在房地产买卖、中介合同案件中经常会发生当事人在订立合同时因疏忽大意或者其他客观原因而导致在履行合同时产生超出预期的费用，且该费用对于当事人是否订立合同具有重大影响，该费用应如何承担应由各方当事人根据各自过错大小进行综合认定。

本案中，彭先生未能尽到审慎义务，倪阿姨未如实披露，中介公司专业性不够、轻信卖家，多方因素造成税费超预期，各方也因自身的问题对上述税费各自按过错大小承担相应赔偿责任。因此，提醒身处市场经济中的大家，尤其是买卖房屋这种大额交易过程中，作为卖家应当要合理披露所售商品的关键特性，不得故意有所隐瞒；作为买家也应当尽到应尽的审慎义务，审查可能为交易带来重大变化的情形；如涉及第三方中介，作为专业的中介机构，不能为了尽快促成交易而忽视商品的真实特性，要尽到实质性审查责任。

新民晚报记者 郭剑烽 通讯员 胡明冬